公積金是政府給大家的福利, 大家買房貸款時, 很多人都是商貸和公積金的組合貸, 像我們這種老黃牛, 公積金中還有些餘額, 都是血汗錢, 那這些餘額是選擇年衝還是月衝呢? 那種花算呢? 很多人肯定會先年衝, 把所有的餘額衝進去, 相當於是提前還貸.
其實不然, 這種方法並不可取,年衝不如月衝.
一．貸款基本情況:
假設1: 公積金貸款60萬, 貸款週期300個月, 等額本息, 年利率3.25%, 每月還款是2923.90元, 300個月公積金還款: 2923.90元*300個月= 877169.21元.
假設2: 商貸100萬, 貸款週期是300個月, 等額本息, 年利率5.25%, 每月還款是5992.48元. 300個月商貸還款: 5992.48元*300個月= 1797743.15 元.
即貸款300個月總需還款：877169.21元+1797743.15 元=2674912.35元.
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序號 |
貸款金額(元) |
貸款週期(月) |
每月還款(元) |
利率 |
總還款額(元) |
備註 |
|
1 |
1000000 |
300 |
5992.48 |
5.25% |
1797743.15 |
商貸 |
|
2 |
600000 |
300 |
2923.90 |
3.25% |
877169.21 |
公積金 |
|
彙總 |
1600000 |
8916.37 |
2674912.35 |
假設3: 公積金餘額有15萬, 每月公積金繳納3000元(公司+個人), 即每月公積金進帳3000元.每月實際還款：8916.37元-3000元=5916.37元。
二． 選擇年衝:
將公積金餘額年衝， 提前還貸1次, 公積金貸款就是60萬-15萬=45萬, 那麼每月還款變成2192.92元。
300個月公積金還款變成: 2192.92元*300個月= 657876.90 元
商貸300個月還款不變，還是5992.48元*300個月= 1797743.15 元
貸款300個月總需還款：657876.90元+1797743.15 元+150000元=2605620.05 元.
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序 號 |
貸款金額(元) |
貸款週期(月) |
每月還款(元) |
利率 |
總還款額(元) |
備註 |
|
1 |
1000000 |
300 |
5992.48 |
5.25% |
1797743.15 |
商貸 |
|
2 |
450000 |
300 |
2192.92 |
3.25% |
657876.90 |
公積金貸 |
|
3 |
150000 |
150000.00 |
提前歸還的公積金 |
|||
|
彙總 |
1600000 |
8185.40 |
2605620.05 |
由上表可得：每月還款為8185.40元，由於公積金還有3000元入帳，那麼每月實際只需還款5185.40元。
三． 選擇月衝:
公積金餘額15萬再加上每月3000元入帳，可以月衝多少個月呢？
列方程可得: 150000元(原有餘額)+3000元(每月入帳公積金)*X個月=8916.37元*X個月
解方程: X=25個月(向下取整) , 即25個月都不用自已再出錢還款。
那可以用這25個月省下來的還款額5916.37元*25月=147909.36元用於提前還商貸(這部分錢還會產生利息，演算法較為複雜，暫且不算).
另外這25個月，商貸本金已還42632.82元(可參見銀行的還款計劃表)
因此商貸本金是100萬-147909.36元-42632.82元=809457.82 元, 貸款週期降為275個每月還款是5066.66元。
275個月商貸還款為:5066.66元*275月= 1393332.50元
前25個商貸還款為: 5992.48元*25月= 149811.93元
公積金貸300個月還款不變，還是2923.90元*300個月= 877169.21元
貸款300個月總需還款：1393332.50元+149811.93 元+877169.21元+150000元=2570313.63 元.
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序 號 |
貸款金額(元) |
貸款週期(月) |
每月還款(元) |
利率 |
總還 款額(元) |
備註 |
|
1 |
809457.82 |
275 |
5066.66 |
5.25% |
1393332.50 |
商貸 |
|
2 |
/ |
25 |
5992.48 |
5.25% |
149811.93 |
商貸 |
|
3 |
600000 |
300 |
2923.90 |
3.25% |
877169.21 |
公積金貸 |
|
4 |
150000 |
150000.00 |
提前歸還的公積金 |
|||
|
彙總 |
2570313.63 |
四． 總結:
選擇年衝可節省：
2674912.35元-2605620.05元=69292.30元。
選擇月衝可節省：
2674912.35元-2570313.63元=104598.72元。
月衝較年衝可節省:
104598.72元-69292.30元=35306.42 元
由上可得，選擇月衝更花算, 這樣使用公積金餘額才更省錢。
