【前言】2021年以來，一場前所未有的債務危機席捲了中國整個房地產行業，無論曾經有多輝煌，或多或少都被波及。與國企和央企相比，民營房企缺乏官方信用，融資成本更高，所受的衝擊更大。資料顯示，以全口徑銷售金額排名，2020年超過千億的有41家，民營房企佔32家。自2021年以來，在這32家民營房企中，沒有出現暴雷或負面訊息的屈指可數，有的實控人玩失蹤、有的變賣資產自救、有的打折促銷回籠資金……，但不少依然是在債務泥潭裡越陷越深，這裡面有家喻戶曉的，也有不被熟知的。為了讓大家見證中國房地產業這一段前所未有的風雲史，特將推出《債務困境下千億房企沉浮錄》系列，逐篇介紹千億俱樂部中各民營房企，敬請關注。這期我們綠城中國。
委身央企逆流而上的綠城中國
綠城中國，在中國房地產業，無論在知名度，還是規模實力，與萬科相比，都有相當的差距。但兩者倒有一些類似的地方。萬科在“寶萬之爭”後，深圳國資委旗下的深圳地鐵入股成為第一大股東，持股28.68%；綠城中國，在經歷了與孫宏斌漫長的半年糾葛後，於2014年12月，與中交集團簽訂戰略合作協議，次年後者成為綠城第一大股東，目前持股比例為25.05%。也就是說，萬科和綠城中國，都是由原來的民企變身成央企或國企實際控制下的混合所有制企業。萬科的創始人王石，於2017年6月讓位於鬱亮，同時被聘請為董事會名譽主席；綠城中國的創始人宋衛平於2019年7月卸任綠城中國董事會聯席主席，出任一個“閒職”——規劃設計委員會名譽主席。
資料顯示，宋衛平，祖籍浙江紹興嵊州（注，以前叫“嵊縣”），七歲時，他跟隨父母去了舟山。1982年，宋衛平從杭州大學歷史系畢業，一直到87年，都在黨校教課。後因言論不當離開，開始自主創業。1994年，宋衛平借了15萬開始投資房地產行業，直至與妻子、朋友一起創辦綠城。
但在綠城27年的發展歷程中，也幾經沉浮。2006年下半年，綠城成功登陸香港資本市場，2007年銷售規模首次破百億。到2009年，綠城中國銷售額達到513億元，在高階住宅市場佔得一席之地。而宋衛平的做法，一直採取的是高負債擴張戰略。2007年底，綠城的借貸總額達117.5億元，同比增長37%，資本負債比也升至88.2%；到2008年底，借貸總額已飆升至161.2億元，資產負債比也飆到140.1%；2010年6月30日，資產負債比一度高至158.8%；2011年6月30日，資產負債比再度升高至163.2%。
宋衛平信奉的高負債策略，把綠城陷於流動性緊張的困境中，停滯不前。2012年6月苦苦支撐的綠城終於邁出了動用股本的一步，用24.6%的股權換來了九龍倉50.98億港元的“救命錢”。再到2014年，資金緊繃的宋衛平更是經歷了與孫宏斌漫長的半年糾葛。最終，宋衛平反悔，拒絕了一度與之稱為兄弟的孫宏斌。2015年，中交集團成為綠城第一大股東。此後，雙方進入了數年的時間漫長的整合期。
2017年，綠城中國合同銷售金額終於邁上千億臺階，約1463億元，創歷史新高。但這一天對綠城來說，來得有點晚。因股東動盪綠城錯失了一輪房地產上升週期，導致規模掉隊，被碧桂園、融創等後起之秀趕超。2019年中交系旗下子公司總經理的張亞東被任命為董事會主席，綠城自此正式告別宋衛平。
為了追回那被偷走的時光，張亞東開足馬力奮起直追。2019年，綠城中國取得總合同銷售人民幣2018億元，突破2000億元。2020年實現總合同銷售金額2892億元；2021年全年實現總合同銷售金額約3509億元。
但綠城始終還是沒能擺脫自身的債務問題。截至2021 年6月30日，綠城中國的資產負債率為81.33%，有息負債1279.18億元，持有現金605.6億元。淨負債率為75.2%，現金短債比為2.01，而剔除預收款後的資產負債率為73.5%，超出閾值，處於黃檔。而且綠城還有數額不小的永續債，截至2021年6月30日餘額仍有185.37億元，為此其支付的利息達6.49億元。若計入永續債，綠城負債將大幅度上升。
即便如此，綠城中國依然無法按捺對規模的渴求，2019年，張亞東給綠城定下“2025戰略”，並在2020年度業績釋出會上重申：綠城中國2025年房產開發、房產代建、新興業務合同額目標分別達4500億元，1500億元、400億元。“有規模才有江湖地位，才有話語權。”在中國房地產行業過去那三十年，規模確實是房企參與搏殺賴於生存的基礎，但時過境遷，現今若再以“踩線”做代價，過分追求規模，恐怕會得不償失。
