2022年經濟法基礎《契稅法律制度》關鍵知識分享

第六章 財產和行為稅法律制度

第二節 契稅法律制度

契稅，是指國家在土地、房屋權屬轉移時,按照當事人雙方簽訂的合同（契約），以及所確定價格的一定比例， 向權屬承受人徵收的一種稅。

一、契稅的納稅人

契稅的納稅人，是指在我國境內承受土地、房屋權屬轉移的單位和個人。

二、契稅徵稅範圍

契稅以在我國境內轉移土地、房屋權屬的行為作為徵稅物件。土地、房屋權屬未發生轉移的，不徵收契稅。 契稅的徵稅範圍具體包括：

（一）國有土地使用權出讓

國有土地使用權出讓，指土地使用者向國家交付土地使用權出讓費用，國家將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者的行為。出讓費用包括出讓金等。

（二） 土地使用權轉讓（包括出售、贈與、交換）不包括農村集體土地承包經營權的轉移;（三）房屋買賣

（四）房屋贈與

（五）房屋互換

（六）以其他方式轉移土地、房屋權屬的徵收規定

以土地、房屋權屬作價投資、入股、抵債、劃轉、獎勵、增資擴股等方式轉移土地、房屋權屬的，應當繳納契稅。

企業破產清算期間，非債權人承受破產企業土地、房屋權屬的，徵收契稅。

下列情形發生土地房屋權屬轉移的，承受方應當繳納契稅：

1.因共有不動產份額變化的；

2.因共有人增加或者減少的

3.因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或監察機關出具的監察文書等因素，發生土地、房屋權屬轉移的。

(七）不屬於契稅徵稅範圍的行為

土地、房屋權屬的 典當、分拆（分割）、出租、抵押等不屬於契稅的徵稅範圍

三、契稅稅率

（一）契稅幅度稅率及其確定

契稅的稅率 比例稅率，實行3%-5%的幅度稅率，具體適用稅率，由各省、自治區、直轄市人民政府在幅度規定範圍內，按本地區實際情況提出，報同級人民代表大會常務委員會決定，並報全國人大常委會和國務院備案。

（二）地方差別稅率

省、自治區、直轄市可以依照稅法規定的程式對不同主體、不同地區、不同型別的住房的權屬轉移確定差別稅率。

四、契稅的計稅依據

（一）成交價格

國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣以成交價格作為計稅依據。成交價格不含增值稅。

土地使用權及所附建築物、構築物等轉讓的，計稅依據為受讓方應交付的總價款。

土地使用權出讓的，計稅依據包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、徵收補償費、城市基礎設施配套費、實物配建房屋等應交付的貨幣以及實物、其他經濟利益對應的價款。

房屋附屬設施與房屋為同一不動產單元的，計稅依據為承受方應交付的總價款，並適用與房屋相同的稅率；為不同單元的，計稅依據為轉移合同確定的成交價格，並按當地確定的適用稅率計稅。

承受已裝修房屋的，應將包括裝修費用在內的費用計入承受方應交付的總價款。

（二）核定價格

土地使用權贈與、房屋贈與，由徵稅機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格確定。

（三）互換價格差額

土地使用權交換、房屋交換以交換土地使用權、房屋的價格差額確定

交換價格不相等的，由多交付貨幣的一方繳納契稅；交換價格相等的，免徵契稅。

（四）土地出讓價款與成交價格

以劃撥方式取得的土地使用權，經批准改為出讓方式重新取得該土地使用權的，以補交的土地使用權出讓價款為計稅依據。

以劃撥方式取得的土地使用權,經批准轉讓房地產時，劃撥土地性質改為出讓的，以補交的土地使用權出讓價款和房地產權屬轉移合同規定的成交價為計稅依據。

以劃撥方式取得的土地使用權,經批准轉讓房地產時，劃撥土地性質未發生改變的，以房地產權屬轉移合同規定的成交價為計稅依據。

（五）核定價格與差額

價格明顯不合理的，由稅務機關核定計稅價格。

（六）計稅依據不含增值稅

承受方以不含增值稅的價格作為徵收契稅的依據。

五、契稅應納稅額的計算

契稅應納稅額的計算應納稅額=計稅依據×稅率

以作價投資（入股）、償還債務等參照土地使用權出讓、出售或房屋買賣確定契稅適用稅率、計稅依據等。

劃轉、獎勵等沒有價格的，參照贈與確定契稅適用稅率、計稅依據。

六、稅收優惠

（一）全國法定免稅情形

1. 國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用於辦公、教學、醫療、科研和軍事設施的,免徵契稅。

2. 非營利性的學校、醫療機構、社會福利機構承受土地、房屋權屬用於辦公、教學、醫療、科研、養老、救助。

（1）學校的具體範圍為經縣級以上政府或教育行政部門批准成立的各類學校。以及經省政府或人力資源社會保障部門批准成立的技工院校。

（2）醫療機構：縣級以上衛生健康行政部門批准或備案設立的醫療機構。

（3）福利機構：養老、殘疾人服務機構、兒童福利機構、救助管理機構、未成年人救助保護機構。

3. 納稅人承受荒山、荒地、荒灘土地使用權，用於農林牧漁生產的,免徵契稅

4. 婚姻關係存續期間夫妻之間變更房屋權屬

5. 法定繼承人透過繼承承受土地、房屋權屬。

6. 外國駐華機構用地，經外交部確認，可以免徵契稅

（二）地方性法定減免稅情形

1.土地、房屋被縣級以上政府徵收、徵用，重新承受土地、房屋權屬的，由政府決定是否減免契稅

2.因不可抗力滅失住房而重新購買住房的,酌情准予減徵或者免徵契稅。

改變用途的，需補繳減徵、免徵契稅。

（三）臨時減免稅情形

自2021年1月1日至2023年12月31日，企業、事業單位改制重組執行以下契稅政策：

1.企業改制

企業按照（公司法》有關規定整體改制、包括非公司制企業改製為有限責任公司或股份有限公司、有限責任公司變更為股有限公司、股份有限公司變更為有限責任公司，原企業投資主體存續並在改制（變更）後的公司中所持股權（股份）比例超過75％，且改制（變更）後公司承繼原企業權利、義務的，對改制（變更）後公司承受原企業士地、房屋權屬，免徵契稅。

2.事業單位改制

事業單位按國家有關規定改製為企業，原投資主體存續並在改制後企業中出資（股權、股份)比例超過50％的。對改制後企業承受原事業單位土地、房屋權屬，免徵契稅。

3.公司合併

兩個或兩個以上的公司、依照法律規定、合同約定，合併為一個公司，且原公司投資主體存續。對合並後公司承受原合併各方土地、房屋權屬，免徵契稅。

4.公司分立

公司依照法律規定、合同約定分立為兩個或兩個以上與原公司投資主體相同的公司，對分立後公司承受原公司土地、房屋權屬，免徵契稅。

5.企業破產

企業依照有關法律法規規定實施破產，對債權人（包括破產企業職工）承受破產企業抵償債務的土地、房屋權屬，免徵契稅。對非債權人承受破產企業土地、房屋權屬，凡按照《中華人民共和國勞動法》等國家有關法律法規政策妥善安置原企業全部職工的規定，與原企業全部職工簽訂服務年限不少於3年的勞動用工合同的，對其承受所購企業土地、房屋權屬，免徵契稅；與原企業超過30％的職工簽訂服務年限不少於3年的勞動用工合同的，減半徵收契稅。

6.資產劃轉

對承受縣級以上人民政府或國有資產管理部門按規定進行行政性調整、劃轉國有土地房屋權屬的單位，免徵契稅。對同一投資主體內部所屬企業之間土地、房屋權屬的劃轉，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與設立的個人獨資企業、一人有限公司之間土地、房屋權屬的劃轉，免徵契稅。母公司土地、房屋權屬向其全資子公司增資，視同劃轉，免徵契稅

7.債權轉股權

經國務院批准實施債權轉股權的企業，對債權轉股權後新設立的公司承受原企業的土地、房屋權屬，免徵契稅

8.劃撥用地出讓或作價出資

以出讓方式或國家作價出資（入股）方式承受原改制重組企業、事業單位劃撥用地的、不屬於上述規定的免稅範圍，對承受方應按規定徵收契稅。

9.公司股權（股份）轉讓

在股權（股份）轉讓中，單位、個人承受公司股權（股份），公司土地房屋權屬不發生轉移，不徵收契稅。

七、契稅徵收管理

(一)納稅義務發生時間

契稅的納稅義務發生時間是納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當日，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當日。具有土地、房屋權屬轉移合同性質的憑證包括契約、協議、合約、單據、確認書以及其他憑證。

納稅人應當在依法辦理土地、房屋權屬登記手續前申報繳納契稅。契稅申報以不動產單元為基本單位。

因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者監察機關出具的監察文書等發生土地房屋權屬轉移的，納稅義務發生時間為法律文書等生效當日。

因改變土地、房屋用途等情形應當繳納已經減徵、免徵契稅的，納稅義務發生時間為改變有關土地、房屋用途等情形的當日。

因改變土地性質、容積率等土地使用條件須補繳土地出讓價款，應當繳納契稅的，納稅義務發生時間為改變土地使用條件當日。

發生上述情形，按規定不再需要辦理土地、房屋權屬登記的，納稅人應自納稅義務發生之日起90日內申報繳納契稅

(二)納稅地點契稅實行屬地徵收管理。

納稅人發生契稅納稅義務時，應向土地、房屋所在地的稅務機關申報納稅。

(三)納稅申報

契稅納稅人依法納稅申報時，應填報《財產和行為稅稅源明細表》(（契稅稅源明細表》部分)，並根據具體情形提交下列資料：

(1)納稅人身份證件。具體是指：單位納稅人為營業執照，或者統一社會信用代證書或者其他有效登記證書；個人納稅人中，自然人為居民身份證，或者居民戶口簿或者入境的身份證件，個體工商戶為營業執照。

(2)土地、房屋權屬轉移合同或其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質的憑證

（3)交付經濟利益方式轉移土地、房屋權屬的。提交土地，房屋權屬轉移相關價款支付憑證。其中、土地使用權出讓為財政票據，土地使用權出售、互換和房屋買賣、互換為增值稅發票。

(4)因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或監察機關出具的監察文書等因素髮生土地、房屋權屬轉移的，提交生效法律文書或監案文書等

符合減免稅條件的，應按規定附送有關資料或將資料留存備查。

（四)完稅憑證與權屬登記

納稅人辦理納稅事宜後，稅務機關應當開具契稅完稅憑證。納稅人辦理上地，房屋權屬登記、不動產登記應當查驗契稅完稅、減免稅憑證或有關資訊，未按規定繳納契稅的，不動產登記機構不予辦理土地、房屋權屬登記。

稅務機關在契稅足額徵收或辦理免稅（不徵稅)手續後。應透過契稅的完稅憑證證或契稅資訊聯絡單等，將完稅資訊傳遞給不動產登記機構，能夠透過資訊共享即時傳遞資訊的。務機關可不再向不動產登記機構提供完憑證或開具聯絡單。

(五)部門之間的工作配合

稅務機關應當與相關部門建立契稅涉稅資訊共享和工作配合機制。自然資源、住房城鄉建設、民政、公安等相關部門應當及時向稅務機關提供與轉移土地、房屋權屬有關的資訊，協助稅務機關加強契稅徵收管理。具體轉移土地、房屋權屬有關的資訊包括：自然資源部門的土地出讓、轉讓、徵收補償、不動產權屬登記等資訊，住房城鄉建設部門的房屋交易等資訊，民政部門的婚姻登記、社會組織登記等資訊，公安部門的戶籍人口基本資訊。各地稅務機關應與當地房地產管理部門加強協作，採用不動產登記、交易和繳稅一窗受理等模式，持續最佳化契稅申報繳納流程，共同做好契稅徵收與房地產管理銜接工作。

(六)契稅的退還

在依法辦理土地、房屋權屬登記前，權屬轉移合同或權屬轉移合同性質憑證不生效、無效，被撤銷或者被解除的，納稅人可以向稅務機關申請退還已繳納的稅款，稅務機關應當依法辦理。

納稅人繳納契稅後發生下列情形，可依照有關法律法規申請退稅：

1.因人民法院判決或者仲裁委員會裁決導致土地、房屋權屬轉移行為無效、被撤銷或者被解除，且土地、房屋權屬變更至原權利人的；

2.在出讓土地使用權交付時，因容積率調整或實際交付面積小於合同約定面積須退還土地出讓價款的；

3.在新建商品房交付時，因實際交付面積小於合同約定面積須返還房價款的。

納稅人依照上述規定向稅務機關申請退還已繳納契稅的，應提供納稅人身份證件，完稅憑證影印件，並根據不同情形提交相關資料。

（1）在依法辦理土地、房屋權屬登記前，權屬轉移合同或合同性質憑證不生效、無效、被撤銷或者被解除的，提交合同或合同性質憑證不生效、無效、被撤銷或者被解除的證明材料；

（2)人民法院判決或者仲裁委員會裁決導致土地、房屋權屬轉移行為無效、被撤銷或者被解除。且土地、房屋權屬變更至原權利人的、提交人民法院、仲裁委員會的生效法律文書；

(3)在出讓土地使用權交付時，因容積率調整或實際交付面積小於合同約定面積須退還土地出讓價款的，提交補充合同（協議）和退款憑證；

(4)在新建商品房交付時，因實際交付面積小於合同約定面積須返還房價款的，提交補充合同（協議）和退款憑證。

稅務機關收取納稅人退稅資料後，應向不動產登記機構核實有關土地、房屋權屬登記情況。核實後符合條件的即時受理，不符合條件的一次性告知應補正資料或不予受理原因。上述要求納稅人提交的資料，各省、自治區、直轄市和計劃單列市稅務局能夠透過資訊共享即時查驗的，可公告明確不再要求納稅人提交。

（七)稅務機關及其工作人員的保密義務

稅務機關及其工作人員對稅收徵管過程中知悉的個人身份資訊、婚姻登記資訊、不動產權屬登記資訊、納稅申報資訊及其他商業秘密和個人隱私，應當依法予以保密，不得洩露或者非法向他人提供。納稅人的稅收違法行為資訊不屬於保密資訊範圍，稅務機關可依法處理。