我是星叔，你相見恨晚的買房軍師，目前已為8000人提供買房最佳解決方案。星叔不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！星叔屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
提問：星叔，買房買什麼地段最有可能賺到錢，收益最大化？
回答：買將來會逆襲的地段！
換言之，就是這個地段現在不好，但是將來會很好，有機會逆襲翻盤，這樣才回報巨大。低價買入，高價賣出，是做投資的基本原理。
那麼過去十幾年，有哪些地段逆襲的例子呢？
杭州：過去杭州的武林廣場是房價最高的，但是後來這裡被各種新興地段逆襲了。
以前清泰門外的一片灘塗，現在是杭州耀眼的錢江新城，房價從一萬漲到八九萬；以前被無數人吐槽的倉前，現在是大名鼎鼎的未來科技城；以前被人嫌棄偏遠的寧圍，現在是奧體中心，成了多少人心中的嚮往…
深圳：羅湖原來是深圳最繁華的地方，但是現在泯然眾人了。而南山曾經的填海灘塗，連出租車司機都不願去的地方，現在是20萬一平方的深圳灣。12年前2萬買來，現在20萬賣出，十倍漲幅，當年200萬的房子，現在2000萬，只要摁得久，人生買對一套房就夠了……
這樣的例子，在中國的任何一座城市都正在發生著，老城區正在一天天老去，而新城區正在一天天崛起，這是年輕人掀桌子的時代，他們不認可老城區，只看得上新興地段，所有才有逆襲現象，而這個趨勢背後就是一個巨大的賺錢機會。
提問: 關注公眾號有一陣了，剛剛進入，想問一下關於杭州住宅的問題，外地戶籍，一家三口，純剛需。是否有必要先入手公寓？過兩年社保滿兩年後再上車是否還能有機會？
回答：你好，杭州限購後，不少人失去了購房資格，很多中介開始推薦買公寓。
公寓房總價低、不限購，有些公寓還是loft的設計，超150%的驚人得房率，吸引了不少人的眼球。
不過公寓建造在商用土地上，水電暖氣費都按照商業標準收取，通常收費標準是住宅的兩倍；商業性質的土地產權年限為40年，目前公寓產權到期後能否續期，仍然是未知數，就算能續期，續期的費用也會高於住宅。
公寓房還不能落戶，孩子無法在片區上學；通常公寓是開放的小區，只適合單身人士居住，如果有了自己的小家庭後，想要換套商品房，公寓由於轉手稅費高達總房價的30%左右，幾乎沒有買家願意接盤，等於是砸自己手裡了。
所以我是不建議你現在去買公寓入坑，未來出手都困難，更建議你耐心等待2年房票期，同時也蓄蓄力，而且目前來看，接下來杭州大機率會進入樓市橫盤期，所以對剛需還是有利，會有充足時間上車。
杭州這一輪上漲週期已經結束了，要知道需求總有透支的一天，市場也需要休養生息。
現在就是拐點來臨的時候！
現在釋放的訊號是穩，不漲，但也不跌多少。
所以，杭州房價如果開始跌了，8月調控的效果已經見效了，再加上杭州歷來是比較呵護市場的，現在連土地市場都開始流拍了，所以二手房指導價還會不會出臺，暫時也很難說。
但我能預判的是，杭州的房價短期是漲到頭了，如果繼續漲，二手房指導價肯定就會出臺。
提問：星叔好！本人目前在南京建鄴區 ，資金400萬 想在奧體附近買一套400萬-450萬左右的帶學區房，一家三口，目前遇到的問題是奧體附近70平普遍500萬 不知道該如何選擇 謝謝！
回答：你的問題在於買房沒有槓桿，你資金很充足，完全沒必要全款買房，適當按揭貸款，加一些槓桿，這樣你完全可以買到更好更大的標的。
全款買房投資思維是錯的，買房不要全款。
負債買房的邏輯很簡單，因為通貨膨脹，錢在貶值，所以負債也在貶值。
負債買房，月供長期固定，但還款壓力在不斷減輕。
現在的2萬塊，和30年後的2萬塊，只是數字一樣，購買力已經差了10倍不止。
在大城市買房，還有個好處是，你可以享受城市的資源，有地鐵，有配套，有規劃，有漲幅。
買房，就是持股，買的是這個城市的股票，只有你買了房，才能參與紅利分成。
所以，為什麼要負債買房？
因為你可以享受30年的分紅和增值收益，而且你的持有成本在不斷降低，買不起沒關係，銀行還會把錢借給你去買。
為什麼不去買呢？
提問：星叔，濟南剛需預算200萬，買新房還是二手房更划算且將來更容易出手？是買市裡老破小還是買東邊的較新小區？交通的話如果不堵車差別不是很大。您覺得融創文旅城剛需值得買嗎？
回答：剛需買房就考慮將來是否更容易出手，也就是升值更大，是對的。為換房做好打算。
但是，升值空間只是購房諸多因素其中一個比較重要的因素，不是決定性的。剛需首先還是解決自住的問題，這是出發點。
從自住出發，很多新建小區周邊，商業交通等配套不全，入住率可能也不高，剛開始住進去比較痛苦。但優勢是價格低。
老破小除非有很強的支撐，比如學校，比如你可能因為某種原因就是離不開那個區域。否則的話，老破小除了周邊生活配套齊全生活成本低公交車方便之外，居住舒適度是很低的。
而且，將來維修比較頻繁，而維修成本是高於新建成本的
從你的200萬預算來看，現在選擇餘地還是比較大的，儘量選周邊各種配套比較齊全的新小區。
關注配套優先度依次為：學校、交通、商業、環境、醫療等。
另外，從現在房地產的發展趨勢來看，會越來越向產品傾斜。
產品好的房企會得到更好的發展，包括規劃、形態、戶型、質量等。近幾年靠以質量換速度求規模發展起來的，會逐漸受到市場的冷落。
所以，還要儘量選那些產品口碑不錯的專案。
文旅城自住還可以。但考慮投資因素多的話就不建議。
前期購買考慮投資的太多而價格又不高，房產形勢一旦好轉，大量的房源丟擲會影響升值。
提問：星叔老師，想諮詢您一些私事，作為90後，30歲了真的感覺心態不一樣，最近總是心神不定，總會去想以後的事，會壓抑，煩躁，從一線城市帶著存款130w迴歸三四線小城市生活，收入跟圈子都得從新開始積累，現在沒有房貸車貸的壓力雖然睡眠是好了，有時候會失落，跟我老婆都是獨生子女，現在生活在老婆家這邊的城市，我父母常年在外工作，出來工作十幾年就只能過年聚一次，想想他們退休後的安置，跟自己的未來該怎麼去規劃……感到迷茫，很想做好當下事，慢慢積累，總是安靜不下來！
回答:自己的未來，一般其他人很難給出很好的建議。
需要結合自己的能力，認知水平，周圍環境、資源來思考。
三四線，平均工資不會高，優質的工作崗位少。
如果沒有你合適的崗位，可以做點小生意，圈子熟悉後，多利用下圈子資源。越小的城市，越靠資源、關係吃飯。
你父母退休後安置問題，目前不用太著急，到時候根據你的情況，給他們一個適合養老的居所。
目前最重要的是處理好自己的情況，你最大的焦慮、迷茫，也是你目前不知道幹什麼造成的。
以上問答來自”星叔房談“公眾號，可以一對一解答+贈送2021全國買房最有價值的城市和板塊。
