我是星叔，全國資深房產投資人，你相見恨晚的買房軍師，目前已為5000人提供買房最佳解決方案。星叔不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！星叔屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
提問：你好，打擾了星叔，有個問題請教一下你，為什麼有些地方的新房房價不斷上漲，但是二手房卻沒有多少人買？
回答：這個跟人口有關，但是大部分的城市來說新房與二手房的關係，就是競爭關係。
正常來說，同地段的新房價格是會高於二手房的，但是很多時候，這兩者之間的價格存在倒掛。而新房大多都是在政府限價、搖號這樣的方式下進行售賣，而二手房也在同樣的市場上等待著獲利。新房限價搖號一部分是為了保護剛需，但最重要的還是要保證新房的競爭力，新房價格比二手房價格低，肯定都來買新房了。
這種方法其實也就是常規操作，首先，透過一系列的方法，讓二手房價格升起來，周邊二手房三四萬，新房備案價三萬出頭，買一套再轉手淨賺大幾十萬，有撿錢的機會誰不要啊？也不問住不住，需不需要，先買了再說。
而對於二手房的房主，新房銷售火爆，萬人搖號這種新聞，也會使得他們對於房產的獲利火爆的預期加深，心裡會認為，現在房子不好賣是因為現在新房太多，等優質區域的新房賣完了，自家的房自然會有人接盤。
如果人口不斷持續大批次流入的城市，自然是有這個能力的，而人口淨流出的地方，如果還抱著這種想法的，我勸你還是別做這個夢了。
提問:星叔你好!成渝城市群，定位為世界級城市群，永川又是連線成都和重慶的重要節點，同時又是重慶製造業基地，職業培訓基地。永川的房產是否值得投資，如果投資永川和璧山哪個更好一點呢?
回答：成渝屬於第二級城市群，這樣的還有8，9個，都是重點發展，所以你也懂的。
勞動密集型製造業未來會從東部向中西部轉移，人口多為即使有購房實力也不具有購房思維的流水線員工，居住需求不足，向上的遷徙力不夠。
永川和璧山太遠了，都不是主城區了。投資何必呢?
國內真正值得買的城市群就兩個，一個是大灣區，一個是長三角。
京津冀雖然也不錯，但北京虹吸現象明顯，天津已經掉出了GDP前十。
其他城市群，就更扯了，說是城市群，其實就只有一箇中心城市帶著一堆小弟。
很多人不知道，從2015年到現在，高層已經批覆了11個城市群的規劃，凡是有中心城市的地方都有城市群。
但仔細研究，你就會發現，大部分中心城市，都是虹吸大於賦能，向周邊“吸血”還來不及，更別提帶動周邊城市發展。
目前國內經濟和人口發展放緩，這種聚攏虹吸的現象，會越來越明顯，選城市會變得更加重要。
普通人買房，要麼就選擇省會城市，要麼就去長三角或大灣區，只有這些地方的房子才叫資產，否則就很可能只是磚頭。
提問：星叔，南京江北新區除了核心區之外，高新板塊有南京北站的後期帶動利好，是否值得購買，還有和五橋板塊，浦口城南板塊，預算一樣的話，那個板塊值得投資？謝謝！如果提高預算首付的話，新玄武湖板塊怎麼樣？
回答：一、高新板塊：總價低首付低，資金佔用少；
有實實在在的產業匯入，有人口支撐，不缺接盤；
北站利好輻射，浦外高新分校學區崛起，生活氛圍逐步濃厚，有地鐵交通還行。
高新區可能是一個低調而漲幅較好的板塊。
二、五橋板塊：五橋板塊最大的賣點當然就是長江五橋。優勢是交通便利。
三、浦口城南板塊：城南中心雖然是江北的熱門板塊之一，但是首付比例相對而言一直比較穩定。
和核心區僅各一條浦口大道，核心區首付一直為8成，且搖中率不高，城南中心雖然沒有“國家新區”的規劃，但是勝在位置不錯、規劃資源也不錯，而且板塊內的產品整體品質頗高。
四、新玄武湖板塊：板塊價值確實很高，就地段、規劃、潛力和產品品質而言，可以稱得上頭部板塊，但是和河西、大校場持續8成首付相比，新玄武的首付比較友好，因此後期調整上漲，買房人的預期還是比較能接受的。
總的來看：新玄武湖板塊＞五橋板塊＞高新板塊＞浦口城南板塊
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提問：星叔，您覺得真二手學區房未來保值升值空間還是會比高速蜀西湖畔這類中心區域的新房高嗎？保守估計合肥未來還有多少年會是學區房依舊說了算的時代？
回答：你這個問題比較複雜，因為這涉及學區房和非學區房的投資週期不同的問題。
1、首先，350w的投資標的，必須考慮政務區，其他區域這麼大標的不保值，這是其一。
2、其次，政務區已經處於階段性高位，如果未來3-5年，遇到下一個房產爆發期，升值幅度是不如優質板塊的新房。也就是說，這個大週期，屬於政務區學區房的升值已經兌現了一半，將在爆發期兌現另一半，而優質板塊新房的升值週期才剛剛開始，會在爆發期完全兌現。政務區從現在到爆發期結束，只上漲50%，而蜀西湖畔可能上漲80%。
但從更長遠的持有周期來看，比如5-8年，政務區漲幅將再次超越其他資產，跟次新房的漲幅再次拉平，也就是再一次到了我們目前所處的週期低谷。如果再長遠，比如10年以上，政務區學區房（小戶型）的升值將會一直超過目前的新房。
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提問：星叔好。短期想改善換房，長期兼顧投資，請問雲南昆明經開區建工新城片區的房子怎麼樣？經開區+自貿區的推動，會不會有升值空間？現有剛需小三房一套，什麼時候換房是最佳的時間點？
回答：一、我不建議剛需首套購買邊區新區。如滇中新區，太平新城等新區。喜歡，一時的衝動是昂貴的，也可能需要付出代價的，不是因為我不看好新區，而是自住不方便，發展需要時間，能堅持嗎？
新區，持有周期長，持有成本高（房貸利率5%，一年至少漲5%才保本），出租率低，租金低，空置率高，供貨量房源多，供過於求。萬一中途急需資金，或者需要賣房換房，房子出手有難度。
二、目前的市場情況下，個人覺得，最好不要有短期出手的打算，市場發展需要時間，昆明人口基數太低，才過700萬。產業結構單一，對人才的吸引力有限。近幾年依然會有大量的土地面世，也就是會有大量的樓盤供應到市場上。
你的房子只要不是非常大的賣點，不要去賭兩三年以後的市場。有交房就想變現的，趁早打消這個念頭。尤其是昆明還存在限售區域，在限售區域內，需要不動產證滿三年才可以出售。
提問：星叔您好！老師工作穩定，在長沙綠地湖湘中心和御西湖兩套房市值550左右，30年房貸200，一套出租抵月供，是否賣了去一線或杭州南京買？目前有3年貸款200，有南京房票，請指教投資該如何做？
回答：首先說說南京，長三角目前已經連成一體，寧滬杭之間的一小時都市圈已經形成。
南京高校很多，人才競爭比較激烈，南京在城市規模、科技實力、基礎設施，經濟總量、產業結構以及城市品牌還有公共服務這些方面要優於長沙。
長沙目前由於底子薄，其實無論是經濟還是產業結構，區域優勢，城市品牌都是要弱於南京的，但是現在的長沙後勁很足，現在入駐長沙的國際知名企業和國內知名企業都越來越多，相信長沙的未來還是非常值得期待的。
現在南京的房價是差不多是長沙的兩倍，長沙均價差不多1萬，南京均價應該是2萬多，論房產投資的話，南京的機會會更大一些，畢竟現在來看，南京的經濟還是要好於長沙的。
但是長沙同樣也是值得投資的，因為長沙現在和很多同級的城市比，房價還是低位，不過也都只能投資長線了。
提問：您好：星叔，才加入，收到您的內部資料，初讀您的文章後，醍酺灌頂，深有思考。請問廣西北海的房子值得投資嗎？很期待您給予我買房的寶貴建議。謝謝。
回答：非常不建議，北海屬於旅遊地產和養老地產屬性的地方。文旅地產和養老地產過去多年已經被證明是一個坑。這些地方只有旅遊的客流，沒有真實剛需作為接盤俠，所以從長遠看文旅地產和養老地產沒有投資價值。如果你只是想自己住著玩玩的話，可以去住一些民宿。但是如果是投資的話，還是建議去人口流入的大城市買房子。
買房除了基礎理論，也可以重點關注以下幾個指標：
城市的本外部存款餘額：代表著這個城市的納稅情況，這個城市的富裕情況。
城市之間的房價比值：城市之間是有價值鏈條的，能級在同一梯隊的城市，房價差距不會太大，會按照比值效應存在。
比如深圳房價打8折就是上海房價，上海房價打7折就是杭州房價，杭州房價打7-8折就是蘇州房價，蘇州房價打7-8折就是無錫房價等等.
也正是因為這樣比價效應的存在，造成了我們所看到的房價在城市之間的輪動效應。
所以，我們一定要學會用動態的思維去看待問題，城市房價和城市價值有的時候會形成錯配，而調控政策那個時候還沒有及時跟上，就很可能會形成跨城投資的機會。
基於城市的人口流入、充沛的資金、適當的城市規模、主城區人口資料等，內部資料裡篩選了城市投資的15強名單，還有【最新幹貨：2021一二線城市樓市行情預測和機會分析】你可以看看。
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