今天下午3時國務院新聞辦公室舉行新聞釋出會，住建部領導圍繞“努力實現全體人民住有所居”介紹有關情況，並答記者問。
文字稿很長，大家可以點選這裡《國新辦就努力實現全體人民住有所居有關情況舉行釋出會實錄》，當然核心內容大家也猜得到。
首先必須要提的是：我們已經建成了世界上最大的住房保障體系，其中主要是公租房、保障性租賃住房和共有產權住房。
每當提起房價過高時總會有人拿保障房說事兒，大意是保障房可以有效的控制房價，其實保障房與控制房價是風馬牛不相及的事情。
公租房、保障性租賃住房並沒有產權，影響的是租賃市場，與房產交易沒有任何關係——哪個人是因為租不起房才去買房子的？
所以增加更多的租賃房，對買房需求幾乎沒有影響，大家不會因為房子更好租就放棄買房。
要說對交易市場有影響，可能起到一些負面作用——公租房、保障性租賃住房佔用了大量土地，商品房供應受到影響，供給量下滑反而造成供需失衡。
真正對交易產生影響的是共有產權住房，前幾年以限競房的形式在北京大行其道。
限競房剛推出時也曾掀起滿城風雨：比同地段商品房低30%的價格，吸引力爆棚。
不過後來大家漸漸的明白過來，棄選率越來越高。大興的四季盛景園房源2191套，開盤時僅22個人選房，棄選率高達99%。
金悅嘉苑提供了3908套房源，僅被選走60套，棄選率高達98.5%。
為什麼會這樣？
一方面是後續推出的房子價格變高，另外是大家反應過來了：我拿了部分產權，如果按照100%產權算，房價並不低啊。
然後轉讓時還遇到限制，5年後才能交易，算一算如果將產權完全購買過來，到時出手根本賺不到錢。
所以其實我們並不缺房子，我們缺的是能漲價賺錢的房子，如果賺不到錢，好多人可能就不那麼“剛需”了。
再後來，限競房陷入了廣泛的維權之中，得房率低、裝修差，前幾天北京連續大雨，大量限競房開始漏水，施工質量真的難以恭維。
其實稍微一動腦筋就知道透過共有產權房、經適房降低房價這事兒不靠譜，即使是一手市場將價格壓下去，進入二手市場還是會暴漲——決定價格的始終是供需關係。
我們經適房學習的是新加坡的組屋，組屋由政府提供，價格低廉，超過80%的新加坡居民住在組屋中。
其實組屋控制房價不是因為政府讓利，而是量大。2016年新加坡組屋庫存就高達101.1萬套，當時新加坡人口才550多萬。
新加坡2015年有28322對夫妻註冊結婚，大概需要23000間左右組屋，所以決定每年提供28000間組屋——這樣海量的供應，價格肯定炒作不起來。
所以我們要想控制好房價，只需要增加供應就好了，不管是經適房還是商品房。
然而領導又提到兩個數字：2019年我國城市人均住房面積高達39.8平米；農村人均住房面積48.9平方米。
房子夠住了，總不能戶均一套大別墅吧。
所以現在有些城市房價一蹶不振，甚至開始下行，比如鄭州以及三四線城市。
但是深圳、上海、杭州這樣的城市仍然供應量不足，上海十四五期間供應量比之前還有縮減，這讓房價怎麼控？
根本上的問題解決不了，其他的動作都是短期壓制。
為什麼這些大城市不去增加供應？公交車上人多了肯定不舒服啊，擠不上來的就坐下一輛吧。
所以回到問題的本質，保障性住房是保障低收入群體的生存權利，與房價沒什麼關係。
第二個主要話題是房地產長效機制，或者說促進房地產市場健康發展。
當然很重要的一條是“房住不炒”的定位。其實這句話很值得玩味，每次看到這四個字環二都有些迷惑：現在哪有那麼多人炒房？好像身邊大部分使用者都偏自住。
近期上海市場冷了下去，交易量開始縮水，大量之前的剛需客戶開始糾結，甚至有朋友暫時放棄買房了。
還是那句話，我們不搶房，我們只搶能賺錢的房子，房地產市場不火爆了，許多剛需客戶就消失了。
在這個維度講，大部分人都參與了炒房，去年下半年市場那麼火爆，大量使用者帶著錢跑步入場，從而將市場推到天上去，當時的想法不就是不買還得漲嗎。
所以要想實現“房住不炒”，首先實現“房住不漲”，上海這樣的城市你覺得實現得了嗎？
原文中這個問題有三大舉措，除了房住不炒另外兩個是：
第二，落實城市主體責任。督促城市政府不把房地產作為短期刺激經濟的手段，多策並舉，促進房地產市場平穩健康發展。
第三，建立人、房、地、錢四位一體的聯動新機制，因城施策，因地制宜，堅持從實際出發，不搞“一刀切”。同時，建立了監測預警和評價考核新機制。
第二條很有意思，“督促城市政府不把房地產作為短期刺激經濟的手段”。
用房地產刺激經濟的鍋現在甩給了地方政府，說明“四萬億”之後，中央已經認識到這個操作有問題，現在及時調整，不過地方政府沒跟上——地方政府面臨著巨大的財政壓力，不敢放棄這條稻草。
為了解決這個矛盾提出了第三條，每個城市財政壓力不同，政策鬆緊不同，而且講房地產市場調控計入地方考評體系。以後不僅考核你們經濟發展，房地產市場自身就是考核項，你們怕不怕？
第三個問題非常關鍵，涉及到城市發展方向的重大轉變——增量市場轉向存量市場，也就是釋出會上提到的“推進城鎮老舊小區改造”。
城市化進入後半程，除了個別城市房子差不多夠住了，不需要再大量開闢新城、大量開發住宅專案。
這時再開發新的小區，就真的要掏空老城了，老城掏空就形成巨大的資源浪費——老城有大量的公共配套。
所以“十四五”期間，我國將基本完成2000年底前建成的21.9萬個城鎮老舊小區，這些居民不需要遷出原址，市面上活躍的置換使用者大幅下滑。
更重要的是，拆遷戶大幅下滑，給已經降溫的樓市又一記重錘。
當然實現這個目標需要財政、政策支援，2019年以來，中央財政一共下達了補助資金超過2450億元，各地也紛紛出臺相關政策。
所以接下來對於新城我們需要更加慎重，大拆大建少了，新城開發放緩。
第四個重要內容是解決年輕人住房困難問題。
釋出會上領導講到：“現在大城市有70%的新市民和青年人是靠租房來解決住的問題，然而租金付得起的房子區位比較遠，區位比較好的租金又比較貴”。
其實年輕人租房不是大問題，即使是被我們羨慕的新加坡，福利性的組屋也只提供給已婚家庭，單身職工想買需要到35歲以後。
而且還只能買一房。
不過現在房價太高，的確出現了不少拖家帶口還買不了房子的，其實上海的新政一出來，買不起房子的更多了——現在調控一出來，貸款額度下滑。
然後給的方案是“增加保障性租賃住房和共有產權住房的供給”。
到這裡就有些看不懂了，本來可以買得起，然後控制貸款不讓買，讓大家去租房或者買共有產權住房？
所以還是那個根本問題，房價過高對年輕人不友好，大家都著急，最需要做的是多開發一些商品房專案，供應量上來了價格就下去了。
最後一個重大課題是“規範房地產市場秩序”。
領導說的資料是：“海南省檢查了711個房地產專案，責令企業、中介機構整改的有205家，約談了222家，停業整頓的59家，通報的40家。”
敢情大部分機構都有問題。
行業粗放發展了二十多年，一切圍繞著買方展開，尤其是開發商這個金主爸爸，以至於出現了大量問題。
媒體本來是相對客觀的平臺，現在被甲方爸爸收買，釋出的內容以營銷軟文為主，使用者很難獲得真正客觀的資訊；
中介機構本來要承擔專業的諮詢服務，現在被甲方爸爸收買，必須鼓吹專案的優勢，哪裡給錢推薦哪裡；
甲方爸爸自身也很難受，限價當頭，稍一不慎就進入虧損，只能儘可能的降低成本，所以產品質量就出現問題。
所以領導提到：“目前市場上出現的問題主要是“開發的偷工減料、買賣的虛假廣告、租賃的剋扣租金、物業收費不透明”。
這些東西本來應當由監管部門負責，不知道什麼原因監管之下還出現“偷工減料”的現象，那隻能買方自行監督。
買方又不是專業機構，而且也沒有過多精力，所以為買方保駕護航的商業機構呼之欲出。
當然驗房師這樣的職業之前就有，不過只能發力在交房時，這時發現房子有問題只能維權。
現在我們需要的是購房前的風險排查、專業指導，一些垃圾專案及時被發現，讓他們進入滯銷；一些垃圾中介及時被發現，讓他們沒有客戶。
唯有被市場教育，行業才能漸漸的規範起來。
釋出會還提到了農村住房保障、城市排水防澇的一些問題，這裡不做展開，大家可以自行檢視。
如果要給釋出會做個總結的話，我們房地產市場的主要矛盾是：到底是住有所居還是居所有房？
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