導航
- 前言
- 澳洲央行丟“鍋”給聯邦政府
- 澳洲兩大監管機構關注的重點究竟在什麼地方？
- 澳洲聯邦政府有哪些調控房價的措施？
- 結語
前言
澳大利亞房價目前比疫情前高出19%。
統計局（ABS）公佈的最新資料，今年第二季度，房地產價格上漲 6.7%，為18年來最強勁的季度增長。
住宅平均價格在6月份季度上漲了52,600澳元，達到835,700澳元。而12個月前，住宅均價為689,400澳元。
隨著房地產市場的繁榮和工資增長的低迷，澳洲各地的房地產價格現在是家庭可支配收入的五倍以上！
而且還將進一步攀升。
現在獨棟屋的年增值幅度甚至超過了澳洲一些收入最高的專業人士。
房價已經從90年代中期的家庭可支配收入的3倍以下，上升到收入的5.5倍以上！
Domain模型顯示，悉尼141萬澳元的獨立屋中價比大悉尼地區的僱員收入中位數高出23倍左右。單元房是13倍左右。
40%的新州抵押貸款持有人面臨“抵押貸款壓力”，他們在還款和生活成本上的支出超過了收入。比如：Campbelltown 附近 89% 的房主支付了他們負擔不起的抵押貸款，而在鄰近的 Narellan 和 Mount Annan 地區，這一比例為 80%。在人口稠密的Liverpool地區，抵押貸款壓力率約為 77%，即近 11,500 戶家庭，為全澳最高的。
研究顯示，抵押貸款壓力迫使這些家庭中的許多人動用他們的積蓄、積累信用卡債務或向家人和朋友借款以維持生計。
墨爾本的房價幾乎是當地收入的18倍！
布里斯班 、阿德萊德、霍巴特和堪培拉的房產價格也至少是收入的10倍。
在工資低增長的背景下，房地產價格繼續上漲，這兩者之間的差距可能會繼續擴大。
許多人就將目光投向了澳大利亞央行（RBA）和澳大利亞審慎監管局（APRA），希望可以看到他們的行動，畢竟2015年房產高峰期的時候，宏觀調控政策起到了穩定房價的作用。
但是，這周澳大利亞央行方面的發言，讓人希望破滅了！
澳洲央行行長菲利普·洛威（Philip Lowe）明確表示，不會透過加息來抑制房價上漲。
澳洲央行丟“鍋”給聯邦政府
過去兩天，澳大利亞儲備銀行（RBA）兩次將澳大利亞的住房負擔能力問題歸咎於聯邦政府。
在上週二的演講中，洛威博士表示，現在的房價比疫情前高出19%，股價也高出10%左右。家庭淨財富的增加表明，一旦當前的限制放鬆，家庭將準備好重新開始消費。
他同時意識到，人們對房價水平的擔憂。
“相對於收入，房價不斷上漲，我認為這對我們的整體利益都不好。作為一個公民，我希望看到這個問題得以解決，但作為央行，我們對此無能為力。”
澳洲央行方面覺得，在當前這個特殊環境中，不應該透過提高利率來解決。
“雖然在其他條件相同的情況下，更高的利率確實會導致房價下降，但這也意味著更少的就業機會和更低的工資增長。”
“現在是疫情的特殊時期，和以往不一樣，在現在情況下，升息是一種非常糟糕的決定！”
所以，想要解決澳洲當前房價高企的問題，需要瞄準影響房價的結構性因素。
這些問題是聯邦政府的責任，如果想要“經濟適用房”，聯邦政府就需要解決:
“我們的稅收和社會保障制度的設計；規劃和分割槽限制；所建住宅的型別；以及我們交通、運輸等性質。
“這些顯然都不在貨幣政策和央行的管轄範圍之內。”
與此類似，央行助理行長Luci Ellis主持了議會對住房負擔能力的最新調查，她指責歷屆聯邦政府透過稅收法規鼓勵“投機”，並透過需求方補貼導致價格上漲。
“澳洲央行方面一直認為，負扣稅和資本利得稅的結合，從本質上鼓勵了房地產的投機性投資”
“我們認為稅收系統值得審查，當然這不是孤立的一個特徵。”
“你不能透過給人們更多的錢花在住房上來提高人們的負擔能力。”
在去年的連續降息中，曾經有朋友開玩笑說，澳大利亞最好當的官就是央行行長了，市場預測基本與他決定一致，讓他降息就降息，絲毫不會出乎你的意料。
但這一次，澳洲央行將房產焦點問題重新丟回給了聯邦政府，可以說是出乎很多人的意料。
但也可以算得上一步好棋，畢竟那件大事要來了…
澳洲兩大監管機構關注的重點究竟在什麼地方？
雖然說澳大利亞審慎監管局和澳洲央行一再強調他們的工作不是以一種或另一種方式推高房價。
但不可否認，兩個機構都在透過對金融市場的觀察，密切關注房地產市場是否有過熱的跡象。
現在的澳洲房市特點是什麼？
房屋庫存水平低於正常水平！買房需求旺盛，競爭激烈！
這種情況下最有可能導致購房者產生“害怕錯過（FOMO）”心理。
所以，購房者在買房時候，貸款審批就成了兩大監管機構觀察的重點！
對於客戶而言，貸款就關心兩件事：
- 可以貸到多少錢肯定是第一位；
- 銀行審批時間緊隨其後。
根據麥格理的調查顯示，買家害怕錯過心理正在以其他方式表現出來，這將使監管機構不得不停下來。
在加權平均基礎上，大約 38% 的客戶在 2021 財年的借款接近其最大容量。
儘管這一比例略低於2020年的40%，但高於2019年的35%，仍表明很大一部分借款人正在爭取最大貸款。
麥格理估計，2021 年自住業主的借貸能力增加了約 7%（主要銀行增加了約 5%），這主要是由於利率下降。
這就是 APRA 和 RBA 將關注的問題。
隨著銀行業信貸激增，借款人是否已開始透支自己的能力?
APRA 自己的統計資料顯示，6 月季度 22%的貸款債務收入比等於或大於6倍，高於去年的約16%。
監管者可能不想控制房價，但仍然可能會採取某種宏觀審慎干預。
比如：可能採取增加銀行測試借款人抵押貸款承受能力性的緩衝值，目前的緩衝大約是貸款利率的 2.5%，或大約 5% 的貸款利率。
亦或者，可能涉及其他策略，例如限制高貸款價值比率的增長。
這裡就有一個非常有意思的問題了，審慎監管機構究竟何時進場干預？
這個時機非常重要！
因為，澳洲聯邦大選即將來臨！
這就是我們前面提到的大事！
APRA 和RBA發現“已經陷入了房產市場通脹和即將迎來的澳洲聯邦選舉漩渦之中”。
一旦試圖壓制房價，很可能會引發選民不滿，會對大選造成影響。
如何在不損害經濟的情況下冷卻房地產市場的問題，對這些監管機構來說並不容易解決。
所以，央行行長菲利普·洛威博士在週二的講話中才說：“在現在情況下，升息是一種非常糟糕的決定！”並且再次強調，央行不會使用利率來冷卻樓市；事實上，未來三年內都不太可能觸及利率！
澳洲聯邦政府有哪些調控房價的措施？
現在，“鍋”回到澳洲聯邦政府身上了。
澳大利亞經濟學家艾斯雷克（Saul Eslake）也曾表示，非常擔心收入和房價之間的差距將繼續擴大，除非政府設法從住房供需兩方面解決影響承受力的因素。
根據他自己的模型，現在州府城市的平均房產價格是平均可支配收入的11倍以上。而在20世紀90年代初還不到6倍。
他直接指出如果聯邦政府想讓房價得到控制，就應該:
- 降低需求：使澳大利亞移民計劃迴歸正常化，將永久移民人數恢復到前總理約翰·霍華德在21世紀初增加移民人數之前的水平，即從2005年至2019年的平均21.9萬人下調至10萬人以下;
- 進行稅收改革，比如：取消負扣稅和資本利得稅減免，從而減少投機性需求;
- 減少海外需求：包括，收緊對外資所有權的規定和執行；將反洗錢規定擴大到房地產市場；
- 減少投機性需求：比如限制小額信貸機構向房地產市場的放貸;
- 增加可負擔住房供應：促進對社會住房的投資。
- 向各州提供獎勵性撥款，從而實現：
- 進行土地使用和規劃改革，並提供與住房有關的基礎設施；
- 將印花稅轉換成土地稅；
- 改革租賃法，以提供更大的租期保障，減少對房屋所有權的需求並減少租金週轉率；
- 透過分割槽式佈局，迫使開發商為低收入者提供住房。
不過，以上這些措施，你覺得澳大利亞政府會實施嗎？
澳大利亞房地產可負擔能力不是1天2天的事了，澳洲政府在過去幾十年裡已經進行了大量的住房負擔能力調查，但最終都不了了之。
最近，政府又在調查了…
結語
所謂的政府對住房可負擔性調查，純粹是為了給人一種正在採取行動的假象，和其他措施一樣，不會有什麼結果，原因很簡單：
實現“可負擔住房”意味著，房價必須下跌！
這是政界人士和現有房東不希望看到的！
說到底，在澳洲政府這裡，調控話題就是一場無聊的遊戲。在無用的報告上已經浪費了成千上萬的工作時間、數百萬澳元的薪水和諮詢費。
但也沒辦法，畢竟為了選票，所有人群都要顧及到。
所以，綜合我們來看一下，未來2年澳洲房價到底會漲還是跌？
央行行長的態度已經非常明確了，2024年之前不會調官息！當前特殊環境下，保就業勝過調房價！
政府方面，萬事先以大選為主，大選完事怎麼折騰都行，但不是現在！
所以，你覺得未來2年澳洲房價會漲會跌？
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