作者 | 王澤紅
出品 | 焦點財經
距離北京地鐵八號線瀛海站不遠處，有一個保障性租賃住房（簡稱“保租房”）專案名為“有巢潤棠”，由華潤有巢和願景集團負責經營管理。
建設地塊源於大興瀛海鎮集體用地，建成後可提供3000餘套房源。自北京將集體土地租賃住房專案納入保租房管理範疇後，“有巢潤棠”成為被“點名”可推廣的案例之一，出現在住建部近期公佈的《發展保障性租賃住房可複製可推廣經驗清單（第二批）》中。
“由於部分市政道路尚未建設完成，大機率今年4月份左右投入運營。”願景內部相關人士告訴焦點財經。
自2021年7月保租房被納入基礎設施REITs 試點後，願景便有申報的想法，問及具體進度後，另一名相關人士表示：“我們還在準備，需要投入運營後看具體情況，包括相關的政策、測算等，反正還在組織吧，但是感覺應該沒有那麼快。”
倉梓劍是願景集團CEO，去年他就曾告訴焦點財經，如果能夠加入REITs這一體系，對整個前期的投入很有幫助。到今年2月，央行、銀保監會又明確保租房專案貸款不納入房地產貸款集中度管理，住房租賃金融支援力度再次加強。
新政帶來新機遇，再加之2022年預計建設籌集保租房240萬套，相比於2021年94.2萬套增長156%，保租房將迎來爆發式增長，各省市相繼公佈供應計劃，上海將籌措17.3萬套，北京15萬套，廣西6.13萬套，安徽9.85萬套，河北4.5萬套……
一大波企業將受益，特別是城投平臺、央國企和具有保障房建設經驗或長租公寓運營管理經驗的房企。
入局“保租房”：“國家隊”是主力
為什麼是這些企業呢？
從源頭來看，保障性租賃住房的供應路徑主要有五種，分別是涉租賃用地、產業園區配套用地建設、非居住存量土地和房屋、未售和空置的傳統保障房傳統，以及將市場上各類集中式和分散式租賃公寓納入保障性租賃住房系統。
前兩種方式屬於新增供應範疇，後三種則是屬於存量納入保障性租房體系。五種供應路徑，決定了未來保障性租賃住房的承建主體，主要集中於城投企業、國有企業和具有保障房建設經驗或長租公寓運營管理經驗的房企。
一方面，多地在鼓勵和支援國企加快發展保障性租賃住房，如成都鼓勵國企將自有存量住房盤活後優先用於保障性租賃住房，上海支援引導央企、國企、機關和事業單位參與保障性租賃住房建設供應，並納入國有企業考核評價範圍。
另一方面，涉租賃用地，包含純租賃用地、自持/配建用地以及集體用地等，是保障性租賃住房的重要供應來源之一，在2021年初，國家便提出“22城集中供地”新政，在年度土地供應計劃中要求單列租賃住房用地，佔比一般不低於10%。
在2021三批次的集中供地中，國企獲取涉租賃地塊比例較高。克而瑞資料顯示，2021年87.9%的純租賃地塊由地方國企斬獲；而競自持租賃地塊方面，目前約56.7%的競自持租賃用地由國資獲取，民企佔比43.3%，多為龍湖、旭輝、中駿等涉及住房租賃的主流房企。
純租賃土地拿地企業成交規模TOP20（單位：萬㎡）
涉租賃土地拿地企業成交規模TOP20（單位：萬㎡）
由央國企和城投平臺承建、運營管理“保租房”，“國家隊”擔任主力，發揮 “壓艙石、穩定器”的作用，已愈發明顯。在住建部近期公佈的《發展保障性租賃住房可複製可推廣經驗清單（第二批）》中，此類案例並不少。
包括廣州城投白雲置業建設長腰嶺保租房專案，主要面向附近大專院校教師及畢業生出租，可提供629 套房源；成都城投集團採取BOT模式合作，利用第十研究所原辦公用房改建了194套保租房；以及長沙麓谷建設發展有限公司將59畝閒置工業用地調整為住宅用地（租賃），將建保租房2610套等。
放眼大租賃：民營企業是主幹
但民營房企也是市場的重要參與體，他們運營有大量的長租公寓專案和房源，是納入保租房體系一股不容忽視的力量。
從整個大租賃市場來看，民營房企由於佈局較早、規模較大，是市場的主幹力量。萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓、朗詩寓和碧桂園碧家國際社群等房企系長租品牌，在整個長租市場規模佔比並不低。特別是萬科泊寓和龍湖冠寓，2021年分別以20萬間和12萬間管理規模，穩穩佔據行業第一和第二。
反觀央國企，正處在加速入場租賃市場階段。根據ICCRA統計，2021年國有企業性質的運營商管理租賃住房規模佔比僅為10.2%，但相較2019年提升6.4pct，3年管理規模實現近3倍的增長；2021年34%的頭部品牌為國有企業，相較2019年上升了9pct。
華潤有巢、保利公寓、中海地產友裡、招商伊敦公寓、上海地產城方、上海城投的城投寬庭等央國企，是較早佈局租賃市場的企業，目前已經具有一定規模。而珠江實業、首創置業、張江集團等，以及在2021年集中供地拿下涉租賃用地的不少國資，皆是佈局不久，或剛剛入場。
所以，民營企業也是不可獲取的參與力量。前些天，有投資者問詢萬科保障性租賃住房佔比情況，萬科回應稱目前各地在陸續出臺保障性租賃住房的相關政策，公司已有部分專案納入保障性租賃住房。
而且，在此次住建部“點名”推廣的第二批清單中，民營房企也有，如蘇州市龍湖冠寓木瀆專案由吳中區天靈村集體經濟組織開發建設，共有保障性租賃住房336間，面向周邊工作的白領等出租。此專案由龍湖冠寓整體租賃後開展運營，每年向集體經濟組織支付租金，運營期15年，村集體經濟組織給予6~8個月裝修免租期。
此外，廈門支援萬科利用一宗自持閒置物流倉儲用地建設保租房，首批4011間房源將於今年3月竣工交付；鄭州市支援村集體經濟組織與萬科泊寓等成立住房租賃服務公司，承租城中村居民的拆遷安置房用作保障性租賃住房。
相比於長租公寓，雖說保租房存在“低租金”的特點，但政府正在調動市場主體和社會機構參與積極性，包括保租房被納入基礎設施REITs 試點、專案貸款不納入房地產貸款集中度管理等，既減輕了民營房企一定的資金壓力，為最終退出提供了一條通道，也能盤活國資的存量資產。
已經有部分銀行著手佈局保障性住房業務，在2021年末的保障性住房建設銀企對接會上，上海地產、城投控股、陸家嘴集團、旭輝集團等企業與工行、交行、建行等銀行簽署了金融支援保障性住房銀企戰略合作協議。
一個具體的案例是，保利與建行於1月26日在京簽署發展保租房戰略合作協議，雙方擬共同搭建住房租賃金融合作平臺，以私募股權投資基金為載體，欲吸引社會資本支援保租房建設，探索從孵化培育、建設運營到公募REITs發行的全生命週期業務模式。
