平安證券分析師楊侃認為，房地產市場修復路徑將按照“政策—信貸—信心—樓市—房企—投資” 的路徑逐步修復，當前仍處於政策轉暖，提振信心的階段。基本面壓力仍存，按揭端有望延續改善 。
當前個人按揭利率上浮比例處歷史高位。平安證券測算認為，對比歷史低點，目前按揭利率潛在下行空間超100BP。如果按揭利率下行100bp，對應月供降幅達11%。
部分城市房貸市場再現鬆動訊號
部分城市房貸市場再現鬆動訊號，包括菏澤、廣州等地城市下調房貸利率，多地公積金政策也有所鬆動。
（圖片來源：平安證券研報）
根據貝殼研究院資料， 2022年1月重點監測的103個重點城市主流首套房貸利率為5.56%，二套利率為5.84%，均較上月回落8個基點，自2021年9月高點以來連續4個月下行；1月平均放款週期為50天，較上月縮短7天。整體來看，1月整體房貸利率和放款週期延續改善趨勢。
（圖片來源：平安證券研報）
平安證券認為，儘管按揭端量價均有所改善，但從居民中長期貸款來看，1月新增居民中長期貸款為7424 億，同比下降21%，側面反映樓市持續下行，按揭需求依舊慘淡。
（圖片來源：平安證券研報）
百強房企銷售也延續下行。百強房企2021年累計全口徑銷售金額同比下降3.2%、全口徑銷售面積同比下跌9%，為近5年首次負增長；2022年1月單月全口徑銷售金額、全口徑銷售面積，同比降40.7%、44.4%，環比降46.9%、47.1%。
（圖片來源：平安證券研報）
平安證券認為，未來市場修復路徑將按照“政策—信貸—信心—樓市—房企—投資” 的路徑逐步修復，當前仍處於政策轉暖，提振信心的階段，無論是預售金監管還是併購貸不計入“三條紅線”等政策更多為紓困政策，盤活地產的核心仍在於銷售端回暖帶來經營端現金流改善 ，後續需求端政策仍須進一步發力。按揭利率作為需求端重要影響因素，未來有延續改善 。
（圖片來源：平安證券研報）
對比前兩輪低點，按揭利率下行空間廣闊
平安證券認為，當前個人按揭利率上浮比例處歷史高位，按揭利率下行空間廣闊。
從央行資料來看，2021Q4個人按揭綜合成本5.63%，仍處於較高水平，高於同期基準4.65%，遠高於2009和201年的歷史低點。從相對基準比例來看，2021Q4個人按揭綜合成本為同期5 年期LPR的1.21 倍，為2009年以來最高水平。
（圖片來源：平安證券研報）
平安證券認為，對比歷史低點，目前按揭利率潛在下行空間超100BP。
對比2009Q2，當時房貸利率低至4.34%，低於基準1.6pct、為基準的73%。2021Q4全國個人按揭加權利率為5.63%，從絕對值來看對比2009Q2有1.29pct下行空間；從與同期基準價差來看有2.58pct下行空間；若當前房貸利率降至基準的73%，則對應有2.23pct的下降空間。三種方式對應平均下行空間為2.03pct。
同樣對比2016Q3，從絕對值差值、與同期基準價差、與基準相對比值差距對應的下降空間分別為1.11、1.36和1.34pct，平均為1.27pct，潛在下行空間依舊較大。
（圖片來源：平安證券研報）
對比 2009Q2，當時房貸利率低至4.34%，低於基準1.6pct、為基準的73%。2021Q4全國個人按揭加權利率為 5.63%，從絕對值來看對比2009Q2有1.29pct下行空間；從與同期基準價差來看有2.58pct下行空間；若當前房貸利率降至基準的73%，則對應有2.23pct的下降空間。三種方式對應平均下行空間為2.03pct。
同樣對比2016Q3，從絕對值差值、與同期基準價差、與基準相對比值差距對應的下降空間分別為1.11、1.36和 1.34pct，平均為1.27pct，潛在下行空間依舊較大。
平安證券測算認為，如果按揭利率下行 100bp，對應月供降幅達11%
按照總價100萬、首付5成、按揭利率5.63%，30年按揭，等額本息還款方式下對應月供為2880元/月，若未來按揭利率分別降10、30、50、100個 bp，對應月供下降比例分別達1.1%、3.3%、5.4%和 10.7%。
（圖片來源：平安證券研報）
二季度為樓市重要觀察視窗
平安證券指出，從歷史來看，樓市滯後按揭利率下行約7個月。
從2014-2015 年、2018-2019年的經驗來看，樓市銷售轉正企穩大概滯後房貸利率下行約7個月左右，其中2014年-2015年滯後約9個月，2018-2019年儘管滯後 3 月轉正，但銷售端存在反覆，7個月後銷售市場逐步趨於穩定。
（圖片來源：平安證券研報）
二季度為樓市重要觀察視窗，核心仍取決於需求端政策力度。
根據貝殼的資料，2021年9月本輪按揭利率已經見頂，按照7個月左右滯後週期，理論上二季度銷售有望逐步企穩。
但考慮2014-2015年我國仍處於快速城鎮化過程，市場潛在需求仍較旺盛，同時政策鬆綁力度較大；2018-2019年並未出現大規模的房企流動性危機。
平安證券指出，預計本輪市場信心修復的時間或更長，若後續政策端未有明顯發力，疊加上年同期高基數，不排除銷售端復甦進一步延後。
本文主要內容摘自平安證券研報，原文標題：《地產雜談系列之二十九 按揭利率下行還有多少空間》
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