房地產新一輪的去庫存週期又開始了嗎？

這兩天，關於房貸首付比例和房貸利率下調的新聞絡繹不絕，今天連廣州也宣佈降低房貸利率，這讓人不禁要問，時間又回到了2016年了？

2021年下半年以來的地產調控下的行業下滑確實有點快，但也反映了一直以來我們從來沒有擺脫對房地產行業的過度依賴。在各種降首付、下調利率的背後，我們看到的是：

中房資料顯示，1 月份 30 強房企合同銷售額同比-21%，環比-31%。

潮水褪去，一些房企暴雷或在暴雷的路上：

陽光城：截至本公告日，公司未能在30日豁免期內支付需支付的境外債券XS2100664544利息1387.5萬美元以及境外債券XS2203986927利息1338.75萬美元。

華夏幸福：2月17日，中融信託回應華夏幸福債務重組進展一事時稱：“華夏幸福沒有給我們正式的五年兌付計劃，也並未跟我們有正式聯絡或溝通；我們在準備訴訟。”

更不用提之前的恆大了。

自從我們開啟了房地產行業的市場化後，可以說所有的國人還沒有經歷過一個完整的房地產週期，已經經歷過了上漲，卻還沒有經歷過劇烈或長期的下跌。通常一個完整的行業週期是15-20年，我們沒有經歷過，所以認識不到當一個大而不能倒的行業發生變化會帶來什麼影響？或者說等我們意識到的時候，這個已經是真的不能倒了。

房地產行業跟其他傳統行業相比有一個很大的不同就是槓桿的運用，這個行業的蓬勃發展就是一個居民被動加槓桿的過程。槓桿的運用帶來巨大的財富效應和資產規模的快速膨脹，所以從國民經濟的角度我們都習慣說這個行業起到了一個蓄水池的作用；而其財富效應下，讓居民更是趨之若鶩，不斷的加大槓桿，然後是這個過程不斷的反饋強化，讓整個市場的規模到一個令現有經濟理論無法理喻，以及歷史上從沒有出現過的一個體量。

問題是槓桿可以無限加嗎？

顯然不能。當收入水平不足以支撐利息支出，或者是沒有足夠的新增人口來持續購買的話（要注意的是，隨著行業規模的持續膨脹，需要的新增購買力是要指數增長的），這個遊戲就玩不下去了。

持續數年的疫情影響了大家的收入，而我們的人口也面臨負增長的尷尬局面。就如同美國現在所經歷的，MMT理論的前提是通脹不會起來，結果是通脹起來了，然後就玩不下去了，這就尷尬了。

國家層面，也認識到了這個問題的嚴重性，所以2020年開始對房地產行業進行調控，對房企提出三條紅線的要求：

然後在2021年下半年開始，一些大房企的暴雷進入了大眾的視野。為什麼會走到這一步呢，我們可以從資料上看一看這個不斷加槓桿加到監管部門都心顫的過程是怎麼來的，如下圖所示：

1、2010-2011年：我們看到房屋新開工面積增速和房企土地購置面積增速是顯著高於商品房竣工面積增速的，這個階段房企主要是利用居民的預售款來加槓桿；

2、2012-2015年：房屋竣工面積增速是要快於新開工面積增速和企業拿地增速的，由於房企前期積累了大量的未完工地塊，需要透過加緊完工來實現資金迴流。

所以這個過程我們看到隨著新開工的下滑，以螺紋鋼為代表的建材價格是持續大幅回落的；

同時，這個階段還發生了兩個很重要的事情：人民幣的國際化推進下資金出海；2014-2015年股市的槓桿牛市。

3、時間到了2015年底的關口，相信很多人對那時的經濟狀況還有印象，所以接著發生的是：房企又開始拿地，土地購置面積增速和新開工開始明顯回升，而對應的房屋竣工面積增速開始高位回落；同時，2016年初，商品房的銷售同比大幅增長。

4、2017-2019年，房企拿地不斷增加，透過加快新開工達到預售條件即上市預售，然後繼續拿地，從而有了“拿地-新開工-預售-新一輪拿地“的所謂高週轉模式。這是一個可怕的過程，我們可以看到，同期期房銷售佔比大幅增加，居民快速被動加槓桿。

5、2020年後，國家出手調控，高週轉模式被打破。

經歷了數年的疫情影響，當前面臨複雜的國內外環境，整個市場又到了十字路口，就如同2015年底那樣，問題是，又要來一輪嗎？是繼續透過降低首付這種提高槓杆的方式來繼續託底房地產市場嗎？

會出現零首付嗎？

這次能否向16年那樣，隨著政策出臺，房地產轉暖，然後螺紋鋼價格再度開始新一輪牛市呢？值得關注。