本文來源：時代財經 作者：陳偉納
編者按：2021年2月下旬，全國22個重點城市陸續推出"兩集中"土地出讓政策，這意味著土地市場的遊戲規則迎來"大洗牌"，開發企業不僅面臨著資金的巨大壓力，更要為搶地的"決策"風險買單。過去一年，土地市場出現"前熱後冷"的趨勢，流拍、底價成交逐漸成為常態。
值此兩集中供地一週年之際，時代財經推出《集中供地週年考》專題，記錄這一政策下房企、土地市場及地產投拓人的變化。
隨著北京新年首場土拍結束，2022年集中供地的帷幕正式拉開。
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上週，北京迎來今年第一批集中供地，出讓的18宗地塊裡僅有1宗流拍，剩餘17宗地塊中8宗以底價成交、9宗溢價成交，最終的總成交價為480.22億元。北京新年首場土拍的平穩落幕，似乎給2022年"土地兩集中"出讓開了個好頭。
一年前，在自然資源部提出的土地新規指導下，全國22個主要城市接連發布"土地兩集中政策"，即集中釋出出讓公告、集中組織出讓活動，且釋出住宅用地公告不能超過3次。最終，2021年全國三批集中出讓土地成交金額分別為10542億元、6437億元、5601億元，拿地總額前高後低，房企的拿地意願也由激進轉為謹慎。
進入新的一年，北京率先開啟集中供地，福州、合肥等城市也緊隨其後釋出了出讓計劃。有專家指出，與去年後兩輪集中供地相比，此次北京土拍明顯有更多的企業參與其中，"後續其他城市土拍市場也存在復甦可能，但整體恢復尚需時日。"
儘管北京此次土拍取得較好成績，但近半數地塊以底價成交，仍說明著當前的房地產行情並不理想。而梳理2021年三次全國性的集中供地，房企們紛紛收縮戰略，拿地規模和範圍都有了變化。
房企拿地經歷過山車，投拓人接連被裁
集中供地政策的初衷是為穩地價、規範土拍市場，但在第一輪集中供地中，房企仍在積極搶地，以重慶、無錫、廈門、南京為代表的城市依舊出現房企超高價拿地的現象。
資料顯示，重慶首輪集中供地土拍的平均溢價率達到39%，較2020年全年上漲31%，有地塊溢價率達到130%；無錫出讓的16宗地塊中，15宗達到最高限制地價；南京有地塊經過158輪競價，房企直接加價5.8億元觸頂。
首輪集中供地後，融創中國以超40幅地塊，拿地金額超700億元位列拿地榜第一位，其次為保利發展、華潤置地、招商蛇口和萬科等國企、央企。此外，卓越、融信等中小規模房企也在首輪集中供地中拿地超過百億元，其中，卓越在北京首輪集中供地中就以187億元拿下4宗地塊（3宗為聯合拿地），融信則在杭州首輪土拍中豪擲142億元收穫7宗地塊。
在經過第一輪集中供地後，有業內人士向時代財經表示，"沒有雄厚的資本根本不敢舉牌競價，為了搶到心儀地塊，大家真的都不惜一切代價。"
面對依舊火熱的土地市場，不少城市陸續對政策進行了調整，到了第二輪集中供地時，限地價成了所有試點城市的共識，溢價率的上限範圍控制在了15%內。
規則由寬鬆到收緊後，加上資金趨緊，房企們不再激進拿地。統計資料顯示，在第二輪集中供地中，22城的整體流拍率達到了60%，較上一次集中供地提升54%，同時，底價成交的地塊佔比達到了77%，整體溢價率僅4%。
從激進搶地到收縮戰線，克而瑞資料顯示，以50強房企為例，上半年整體投資金額為1.9萬億元，而下半年驟降至0.8萬億元，下半年投資力度降幅高達60%，進入四季度接近一半的50強房企沒有拿地。
時代財經梳理發現，此前曾積極參與深圳土拍的龍光、佳兆業等房企，從第二輪集中供地開始都低調起來，不再參與競拍。
一位房企投拓人員告訴時代財經，目前大型央企在土地市場相對積極，民營房企大多是收縮投資、節約開支，這個現象從去年第二輪集中供地就開始顯現，並且持續到現在。
同時，該投拓人員還表示，不僅民營房企在收縮投資，規模相對較小的國企、央企也在收縮，"雖然他們（小型國企、央企）沒有裁員，但是也不積極投拓了。"
土地投資收縮，房企的投拓部門規模逐漸減小，據時代財經瞭解，以世茂集團為例，區域的投拓崗位規模在去年下半年至少減少一半。
一位總部位於華東的top15房企區域投拓高層鄭元（化名）對時代財經稱，拿地收縮對投資人員的影響還是很大的，首先是組織架構上的精簡合併，對投資人員進行最佳化調整。此外，大部分未被最佳化的投資人員，工作重心也從招拍掛到收併購、勾地、代建等業務上轉移，"代建業務目前在房企裡還是比較多的，基本是投拓人員在做，主要是尋找可代建專案、溝通代建意向、談判代建條件、內部上會決策幾個方面的工作。"
鄭元指出，現在對投拓人員的要求是多專多能，整體來說工作壓力不小，但也會有上升空間。
另一位總部位於華東的top50房企區域投拓人趙城（化名）則沒有那麼幸運，他於2020年下半年離開原來供職的房企，"當時公司說我效益不好，實際是想裁員，我乾脆就提了離職。"隨後，趙城轉投一家外地房企在長三角成立的區域公司，負責長三角某城市的投拓工作，但沒過多久也因大環境不好被裁，"2021年下半年被裁的，後來那家房企在華東的投拓也差不多走光了。"
戰略收縮，更多城市將出現流拍
除拿地金額減少，2021年房企的土地佈局也由過往的對外擴張、全國鋪開到戰略收縮，房企們對城市的選擇更為集中。
據億翰智庫監測的16家典型房企拿地金額分佈，一線城市佔比由2020年的16.3%提升至19.3%，核心二線城市佔比由2020年的28.3%提升至33.1%，其餘能級城市的拿地金額佔比均有所下降。
從區域來看，成都、天津等具體城市以及杭州、南京為代表的長三角城市群，均是上述16家典型房企重點投資的區域，其中在杭州的拿地金額佔比提升36.2%、南京提升47.8%、天津則大幅增長170.7%。
克而瑞資料指出，2021年30強房企總投資金額中有41%用於22城集中供地，全國22城以外的其他城市合計吸金佔比僅有59%。此外，2021年，包括新城、美的、中梁、龍光、濱江等房企拿地城市的數量不超過6個，招商、旭輝、綠城、金茂等基本完成全國化佈局的房企拿地城市的數量也僅在7-13個之間。可見，不管是從企業層面，還是城市層面，市場集中度都將持續走高。
在鄭元看來，房企拿地收縮一方面是市場因素，下行嚴重，客戶購房態度轉變明顯；二是前兩年土地市場太過火熱，地價抬升太高；三是開發商資金有限，只能集中資金在更為安全的一二線城市，"例如揚州，今年很多房企都決定不再投了，類似的城市很多，今年如果態勢還無好轉，可能很多地方的土地都會經歷流拍。"
他同時指出，最近市場有一些好轉訊號也不少，例如降低房貸利息，降低首付比例，但都是在刺激需求端，"關鍵其實還是房企現金流，有對現金流強有力的政策，才可幫助房企度過這一難關。但目前市場還是處於比較冷的狀態。"
退地、轉讓股權，房企合作說散就散
為緩解資金壓力、減少拿地風險，房企聯合拿地的現象一直頗為普遍，然而一旦涉及利益，合作就不會完全一帆風順。在土地價格上漲、市場行情下行、拿地利潤不斷被壓縮的壓力下，房企聯合的矛盾也逐漸顯露出來。
2021年7月，杭州房企宋都股份公告宣佈放棄此前競得的杭政儲出【2021】8號地塊，而已繳納的5000萬元預約申請保證金也將一併沒收。
宋都股份在隨後回覆上交所問詢函的公告中表示，公司在杭州首輪集中供地中，分別拿下杭政儲出【2021】8號地塊和12號地塊的使用權，隨後就上述兩地塊分別與祥生控股和寶龍地產約定合作。
然而，幾天後祥生單方面表示不再參與本次合作，寶龍地產也在此後表示放棄合作。在綜合考慮後，宋都股份決定放棄競得的8號地塊土地使用權。
一場退地羅生門，暴露了房企合作背後的利益衝突。有業內人士分析指出，祥生和寶龍企之所以放棄合作，最大原因在於地塊利潤少，加上資金緊張。以杭政儲出【2021】8號地塊為例，宋都股份以17.83億元+21%自持摘得地塊，溢價率達到29.90%，成交樓面價20962元/平方米，而該地塊最高售價限價為20950元/平方米，利潤空間十分有限。
除退地外，更多房企選擇股權轉讓來緩解資金壓力。以目前正在開發建設的杭州雅望軒專案為例，該地塊由融信於去年5月以25.6億元競得，後引入融創共同開發，但在該專案即將入市的時候，融信和融創卻同時退出股權，雅望軒專案交由星創置業繼續開發。
此外，去年杭州的集中供地中，融信與濱江聯合拿下4宗地塊，並各自持有50%的專案股權。但時代財經透過天眼查查詢發現，融信與濱江聯合拿下的4宗地塊在去年6月和10月陸續出現股權變更，其中3個專案融信幾乎退出所有股份，剩餘1個專案則是濱江退出股份，融信的股權比例變為77.6%。
面對房企退地或退出股權的情況，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，這些行為都與公司的資金壓力有關，"當前房企面臨一些壓力，拿地方面有心無力，衝動性拿地後也會有退地的止損措施。"
