出品 l 觀點財經
作者 l 橙子
正所謂背靠大樹好乘涼，用來形容信達地產很貼切。
作為一家央企背景的上市房企，信達地產（600657）自2008年成立以來似乎無慾無求，對銷售規模毫不在意。
根據中指研究院資料，今年1-11月信達地產銷售額創歷史新高，卻也才338.1億元。而根據信達地產2020年年報資料，其整個2020年也才210多億銷售額。
這樣的銷售規模放在當前一眾千億房企中，實在有些低調。不過，也正是由於整體盤子不大，信達在債務表現方面，儘管也存在不少問題，但至少相對可控。
不過，信達地產209.29億元的對外擔保餘額，超公司最近一期經審計淨資產的86.45%，也難免讓市場對缺乏規模支撐，且盈利質量一般的信達地產捏了把汗。
近日，信達地產釋出公告稱，將為旗下全資子公司廣東信達地產提供累計規模不超過3億元的融資擔保。
圖片來源：信達地產官方公告
央企背景的信達地產
最新銷售創歷史新高
在聊信達地產盈利質量之前，不得不再提一下它的股東背景。
根據信達地產最新股權結構來看，其大股東仍為信達投資，是中國四大資產管理公司之一，純正央企中國信達資產管理的子公司。
因此從根上看，信達地產也算大半個央企。
圖片來源：東方財富
這樣的股東背景，也為信達提供了相當便利的融資條件。
根據其半年報相關資料，今年1-6月，信達多筆債券平均票面利率只有4.4%-4.7%，平均資產負債率也只有75%左右。
根據其2020年年報：
公司剔除預收款後的資產負債率約為69.52%，淨負債率約為68.07%，現金短債比1.11，“三道紅線”全線達標。
可以看出，信達地產的融資條件比目前大多數房企要好很多，因此在規模擴張方面，理論上信達更有資本優勢。
但事實卻並非如此。
2018年，信達實現上市以來的最好銷售成績，但也僅為309.68億元。
到2019年，信達地產銷售規模則出現明顯下滑，全年僅實現銷售額265.58億元。
再到2020年，信達全年銷售規模進一步降至210.33億元。
不過，從今年最新銷售情況來看，338.1億元的銷售資料已經是信達地產歷史新高。
相比其他房企，信達突破400億銷售規模似乎比其他房企突破1000億還難。而且，信達地產在城市佈局方面，也多集中二三線城市。
根據其2021年半年報，截至今年6月，信達累計土儲面積為275.06萬平方米，其中大部分位於二三線城市。
圖片來源：信達地產2021年半年報
此外，除了土儲結構過於集中，在拿地策略方面，信達地產也廣為詬病，被稱為“地王收割機”。
根據公開資訊，2015年至2017年，3年時間，信達地產以440億的總代價，連奪“八大地王”。
今年7月2日，信達地產以8.11億元競得安徽馬鞍山1宗住宅用地，其溢價率高達73.29%。
而在更早些時候，6月18日，信達地產在安徽合肥同樣競得一宗住宅用地，成交價超8.5億元，溢價率也超過30%。
而且從實際銷售情況來看，信達高價拿地也在遭受反噬。
地王表現一般
信達盈利質量低迷
2015年底，信達拿下深圳坪山地王，但銷售並不理想。
資料顯示，該專案2018年開盤，總可銷售面積約11.47萬平方米，但截至2020年12月31日，累計銷售僅5.9萬平方米。
再以杭州濱江地王為例，該專案自2017年12月領下首張預售證，至今僅實現預銷售收入85.5億元。而截至2019年8月底，該專案已向金融機構借款60.7億元，信達地產最近又為其17.5億元的融資提供擔保，可見開發難度不小。
除了地王專案在拖累信達，信達其他專案整體週轉情況也相對一般。
根據新浪鷹眼預警資料，截止到2021年上半年，其存貨週轉率只有0.1倍，大幅低於5.1倍的行業均值。
圖片來源：鷹眼預警
反映到業績層面，2015年，信達營收增速為67.73%，到2020年，已經降至32.78%。同期歸母淨利潤增速也從12.05%降至2020年的-35.13%。
圖片來源：東方財富
再到今年三季度，信達實現營收81.04億元，同比負增長33.8%，實現歸屬淨利潤卻只有5.67億元，同比負增長48.58%。
圖片來源：東方財富
整體銷售表現不佳，也導致信達毛利率及淨利率今年以來持續下降。截至三季度，信達實現銷售金額252.55億元，超過2020年全年，但毛利率卻從年初30%降至16.18%，銷售淨利率也只有6.11%。
圖片來源：東方財富
反映到現金流層面，儘管今年前三季度信達實現經營性現金流淨額74.84億元，但前三季度現金及現金等價物淨增加額卻淨流出88.68億元。
圖片來源：東方財富
現金流淨流出的同時，信達截止到三季度的負債規模，也較年初增長了40.5億元，從年初700.7億元增至741.2億元。
而且在債務結構中，信達也以流動負債為主。
根據其最新三季報資料，在信達741.2億累計負債中，流動負債佔比超64%。
圖片來源：萬得財富
不過，相比其他房企，信達在少數股東權益方面控制的較好。
截止到三季度，其少數股東權益只有9.3億元，佔全部股東權益的比例只有3.8%。
回頭來看，作為昔日地王，即便背靠大樹，信達地產似乎仍然過得不夠理想。
宣告：本文僅作為知識分享，只為傳遞更多資訊！本文不構成任何投資建議，任何人據此做出投資決策，風險自擔。
