回答這類問題 說簡單也簡單，說複雜也複雜，如果說簡單呢就直接回答漲還是降，都有50%的機率蒙對結果。說複雜呢?是因為本身房價牽扯麵大比較，同時也受影響因素多，展開來分析很難最後得出明確結論。很多學者會使用特別多的圖表、資料來佐證結論，但不知所云；筆者還是特別佩服任大嘴，當年抓了1個數據：城鎮化率，完美瞭解讀了房價上漲近20年的邏輯；那麼筆者就試著從幾個關鍵因素來試著拆解2022年房地產價格趨勢；
一、搭建模型及分析變數：
可以初步建立模型，從定性轉為定量分析：房價上漲或下跌=需求/供給 如果值在80%~120%範圍內浮動，則基本無變化，但上下超過的話，可能就會出現上漲或下跌情況；
先來看看需求端：每年每個城市都會有一個自然的更新替代率，這批客戶可能是因為換房，也可能因為入城，也可能因為家庭結構拆開，這部分每個城市不一樣，大家可以追蹤一下本城市成交量。
再來看看供給端：在每個城市都是新房和二手房，但這個比重根據城市不同而變化，如果有興趣的同學可以拉一下各城市的成交量與成交價格，甚至可以到每個區；
另外的2個大變數：
政府對於房地產政策的定性：本次經濟工作會議，會議明確，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購併舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性迴圈和健康發展。從這個定義上來看，明年仍就是“穩”字當頭，誰漲敲打誰；
房地產公司自身的現金流：2021年5~8月份各地出現大批次價格跳水情況，是由恆大為解決公司自身現金流主動打特價引起的，那段時間肯定能夠碰到6~7折的房子；在本區域出現這種情況就影響比較大；
二、重要原則來了，重要原則來了，重要原則來了：
1.價格變化已經不是城市級別了，已經是小片區級別，一定關注本片區內；
2.指標具體資料不用太糾結，還是主要看趨勢，但儘量統一標準（含不含保障房、含哪些區域）；
3.政府釋出的資料看看就可以了，要尋找第三方，特別是持續5年以上的平臺釋出資料；
4.儘量結合自己的資金能力和可能的還款計劃去選擇上不上車；
三、光說不練，我們拿北京來舉例看看：
比如說：北京市每月二手房的成交榮枯線約是10000套~12000套左右，在這個線內 基本上會保持相對穩定
下面兩個圖是北京市的銷售價格和銷售面積
能看出來從2017年開始價格都是變化不大，而成交面積增幅在2019年到了40%以上，按照模型推斷在2022年房地產價格是要上漲的；但看一下最新交易資料：2020年商品住宅供應面積801萬平方米，成交面積702萬平方米，供銷比為1.1。截至2020年底，北京商品住宅庫存面積為1173萬平方米，出清週期持續回落至20個月。2020年商品住宅成交均價為48147元/平方米，同比上漲3%，與2019年基本持平。
那麼為什麼會2020年房價沒有漲？1.2020年疫情的爆發，影響了1~5月份的成交量幾乎為去年同期的腰斬水平；2.下半年穩字當頭，各地出臺各種政策；3.學區房精準打壓，使得拉昇價格的西城熄火；這幾個因素綜合下來，2020年成交面積與成交價格與2019年持平。
當然這是北京市的 具體到各個片區，大家可以去關注相關的資料，來根據成交資料來研判未來趨勢。
編輯於 2021-12-28 14:27
