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房地產行業政策面迎來轉折點，但市場仍在探底。
上海易居房地產研究院監測資料顯示，11月40個重點城市新建商品住宅成交規模同環比雙降，成交規模為近十年表現最差11月。二手房市場方面，11月13個熱點城市二手住宅成交量約為4.7萬套，較上月增長28.9%，較去年同期下降40.6%，二手住宅成交持續降溫。
實際上，從政策面傳導到市場往往會有半年左右的滯後期，預期的市場底尚未真正到來。加上現階段房企加強銷售回款仍是第一要務，年末企業將加大供貨力度，打折降價潮或將蔓延。受此影響，年末成交有望企穩，但回升幅度有限。
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01
40城新房成交仍在探底
9月末自央行提出“兩個維護”以來，個人按揭貸款確實有邊際改善的趨勢，從市場層面來看，政策基本面改善將帶動年底房地產市場轉暖，成交有望企穩回升，但市場較難出現反轉行情。
11月，重點城市新房成交繼續走低，上海易居房地產研究院監測，11月，40個典型城市新建商品住宅成交2014.0萬平方米，為近10年表現最差的11月。
從增速來看，11月40城新房成交量環比下降4.3%，同比大降39.4%，自6月新建商品住宅成交面積同比增速年內首次轉負以來，同比降幅已連續5個月加速擴大。
從近6個月新建商品住宅移動平均同比增速來看，11月，成交增速曲線降幅擴大8.8個百分點至-26.4%，已接近10年來歷史最低位。
實際上，整體走勢具有很強的週期性，2020年上半年受疫情影響，成交增速曲線在歷史較低值附近震盪，7月開始上行，至2021年4月見頂後持續回落，隨後三季度以來，調控組合拳下，40城新房成交量近6個月移動平均同比增速於9月份首次轉負，隨後市場情緒持續快速回落。
近期中央密集釋放寬鬆訊號，但考慮到傳導至市場面仍需時日，且臨近年底，開發商會加大推盤和促銷力度，預計未來3個月，40城新房成交量難以扭轉頹勢，還會繼續向下探底。
圖：40個典型城市新建商品住宅成交面積及同比增速
資料來源：各地官方房地產資訊網、CRIC、上海易居房地產研究院
02
浙江三線城市領跌，寧波年內縮水六成
從各線城市累計增速來看，一、二、三四線城市1-11月新建商品住宅累計成交同比增速均收窄，增速依次為23.7%、4.9%、-8.3%，較上月分別收窄8.7、5.1、4.7個百分點，預計12月將繼續回落，聚焦城市層面，絕大部分城市同比增速均呈現出明顯回落。
各城市之間分化進一步加劇，一線城市和部分強二線城市1-11月新建商品住宅累計成交同比增速領先，其中廈門、珠海、杭州累計成交增速均超50%；而三線城市降幅較為明顯，其中金華、洛陽、惠州等城市累計成交增速降幅均超過20%。
值得注意的是，浙江省三線城市市場降溫最為明顯，由於去年同期浙江省各城市樓市較熱，今年下半年以來多地出臺樓市調控政策，市場逐漸降溫。
以寧波為例，今年1月，寧波新房成交量一度達到187.4萬平方米，5月，寧波樓市調控加碼，自此之後寧波新房成交量同比增速連降7個月，至11月，僅成交約64萬平方米，較見年年初成交量縮水高達65%，並且增速已降至-52.7%，創2012年以來最低值（除去2020年2月）。1-11月，新房成交累計同比下降17.3%。
表：1-11月40城新建商品住宅成交面積累計同比增速
資料來源：各地官方房地產資訊網、CRIC、上海易居房地產研究院
03
二手房成交規模持續下滑，深圳成交築底
今年下半年以來，隨著調控政策和信貸環境的持續收緊，全國二手住宅市場形勢急轉直下，成交量連續多月快速下滑，部分城市單月成交量甚至連創多年新低。至11月，多個城市二手房成交量環比出現明顯增長，結束下半年以來二手房成交量價齊跌的態勢。
上海易居房地產研究院監測資料顯示，11月，13個熱點城市二手住宅成交量約為4.7萬套，環比增長28.9%，較去年同期下降40.6%。
表：11月13個熱點城市二手住宅成交量增速
資料來源：各地官方房地產資訊網、上海易居房地產研究院
但從累計增速來看，13個熱點城市1-11月累計成交同比下降6.0%，降幅擴大3.9個百分點，其中，深圳累計下降57.6%創熱點城市最大降幅。
深圳作為全國首個實行二手房指導價的城市，二手房成交量連續多月在近10年低位徘徊。CRIC資料顯示，深圳11月二手住宅成交2118套，較上月增長7.2%，較去年同期下降63.9%。
過去10年，深圳二手住宅成交規模月均在6600套左右，而過去幾個月，深圳單月二手房成交連續在2000套以下，甚至9月創下1765套的最低規模（除去2012年和2020年的春節月份）。受益於信貸層面的寬鬆，11月，深圳二手房成交略有回暖，成交套數回升至2000套以上，但並不能說明市場明顯轉向，而是進入築底盤整期。
圖：2012年以來深圳二手住宅成交規模（單位：千套）
此外，從二手住宅成交量近6個月移動平均同比增速來看，11月13城二手住宅成交增速下降32.7%，同時，11城二手住宅價格同比漲幅已連續5個月收窄。考慮到目前二手住宅成交量尚未恢復到穩定水平，市場信心塑造仍需時間，預計在市場慣性作用下，未來兩三個月熱點城市二手房量價總體將進一步走弱。
圖：熱點城市二手住宅成交量價走勢
備註：成交量取近6個月移動平均同比增速，房價指數為11城簡單算術平均值，不包括蘇州、佛山；資料來源：各地官方房地產資訊網、國家統計局、上海易居房地產研究院
政策層面來看，近期中央多部委密集表態，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，各地銀行房貸投放和利率情況雖略有好轉，但總體依然審慎。
與此同時，政治局會議最新表態，支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性迴圈。中央首次提出房地產行業“良性迴圈”的發展目標，這也意味著此次房地產市場急速降溫引起的風險得到了充分重視。考慮到政策傳導至市場具有滯後性，未來三個月市場頹勢難以根本性扭轉，市場尚未真正見底。
