21世紀經濟報道記者 張敏 北京報道
12月27日上午，隨著北京市房山區拱辰街道地塊落槌，北京市第三輪集中土拍正式完成。至此，22個熱點城市全部完成了今年的三輪集中土拍。
今年以來，自然資源部在熱點城市實行集中供地，即集中釋出土地出讓公告、集中組織出讓活動，且集中供地活動的節奏每年不超過三次。作為土地供應端的重大調整，集中供地對房企的資金歸集方式、開發節奏、市場供應節奏都有著重大影響，同時也能更直觀地反映市場景氣程度。
從今年的市場表現來看，三輪集中土拍經歷了“火爆—冷淡—平穩”的熱度變化，一個直觀表現是，首輪集中土拍熱度較高，不少房企註冊馬甲公司參與搶地；二輪土拍熱度驟降，流拍、流標現象增多，溢價率降低；三輪集中土拍的流拍、流標現象明顯減少，國資房企表現強勢，成為一股重要的託市力量。
這與土拍規則調整、樓市政策變化、房企策略調整都有關係。有從業者指出，儘管政府部門降低土拍門檻，但下半年以來的流動性緊縮，仍使得房企的拿地意願驟降，並影響到第二輪和第三輪的集中土拍。從第三輪土拍的結果來看，到目前為止，市場信心仍未完全恢復。
規則逐漸“友好”
在今年的三輪集中土拍中，“南熱北冷”的局面一直未能改變。從首輪集中土拍開始，南方城市就保持著不錯的熱度，由於未設定最高限價，重慶以38.82%的首輪土拍溢價率，創下集中供地下的最高溢價率記錄，部分地塊的溢價率甚至超過100%。
相比之下，瀋陽、長春、青島等北方城市相對冷淡。在全部三輪集中供地中，青島的溢價率僅為2.5%，可謂“貼地飛行”。長春則成為流拍情況最多的城市之一，三輪集中供地中，分別有13宗、8宗、9宗地塊未能成交，競買人數不足是主要原因。
上海易居房地產研究院認為，土地交易的冷熱不均，是由於不同城市的樓市熱度、庫存情況、土地質量有所差異。
北京因樓市基本面較好，三輪集中供地均有一定熱度。今年全年，北京三個批次集中供地總量達到85宗、成交量57宗、成交總金額1900.41億元，均為近年高位。在嚴格的競拍規則之下，土地成交平均溢價率僅為5.6%，為近年最低。
從規則設計上，三輪土拍的規則經歷了不斷完善的過程，一些漏洞逐漸被修補。
比如，在首輪集中土拍中，為提高中標率，不少房企註冊了大量馬甲公司進行搶地，並導致單宗地塊的競買人數量達到數十家。此後，東莞、南昌、蘇州等多個城市出臺政策，對這種現象進行遏制。在第二輪和第三輪集中土拍中，“馬甲”公司近乎絕跡。
此外，首輪土拍溢價率較高的重慶、深圳等地，也透過設定最高限價、資金稽核等措施，對溢價率進行控制。總體來看，22城第二輪集中供地的平均溢價率已經從兩位數降至個位數。廣州、青島、天津、武漢、長春、瀋陽等城市的溢價率甚至不足1%。
除規則變化外，下半年以來的房企流動性受挫，也成為第二輪集中土拍熱度大降的原因。北京某上市房企相關負責人向21世紀經濟報道記者表示，“公司會把資金歸集起來，優先用於發工資、還債，根本沒有精力參與土拍。”
到年末的第三輪集中供地時，房企的信心仍未恢復。對此，部分城市繼續調整規則。貝殼研究院指出，第三輪集中供地規則變化主要體現在房企資質、資金要求以及配建比例三個方面：就房企資質而言，南京第三輪集中供地降低企業資質門檻以及放寬聯合拿地的限制；就資金要求而言，蘇州的保證金比例從50%下調至30%，首付款比例由60%下調至50%，廣州允許土地款分期支付，部分地塊取消一個月內一次性付清總價的要求，調整成最長6個月內付清；就配建比例而言，合肥第三批次有9宗地無配建保障性租賃住房要求，比第二批次增加9宗，杭州51宗地中有42宗為純宅地。
此外，成都、合肥、蘇州、深圳與杭州等城市的核心區供應規模均有明顯增加，體現出供地品質的提升。以杭州為例，目前三批次預公告的核心區供應規劃建面佔比39.0%，相比於二批次24.4%有明顯上升。
信心仍未恢復
規則的變化起到了一定效果，在第三輪集中土拍中，流標、流拍現象較第二輪明顯減少。
據統計，在第二輪集中土拍中，長沙、北京、瀋陽、杭州、合肥、廣州的流拍和中止交易佔比均超過50%，分別為65.52%、60.47%、58.70%、54.84%、52.94%、52.08%；杭州首次試點推出的競品質地塊因報名房企不足全部流拍；長春、福州、天津、重慶、成都的流拍和中止交易佔比均超過30%。
而在第三輪土拍中，杭州的35幅涉宅地塊（包括一宗租賃用地）全部出讓。在溢價率上限降至10%的情況下，杭州第三次集中供地土拍整體溢價率高達7%，有24幅地塊拍至10%的溢價率上限，觸頂進入線下搖號環節。
此外，長沙、合肥、廣州、福州等城市的流拍率也明顯降低。
但部分城市的情況仍然未能改善。瀋陽的第三輪集中土拍中，共推出27宗地塊，其中有19宗土地流拍，流拍率達到70%。剩餘8宗土地中，有7宗底價成交。
“房企還是處在觀望狀態中，拿地意願不強，而且大部分房企的資金也有限。”前述房企人士表示，雖然第三輪集中土拍的數量較大、質量也較高，符合“前松後緊”的傳統供地節奏，但到目前為止，大部分房企還沒感受到信貸、市場層面的改善。
針對流動性緊縮對市場帶來的影響，今年9月以來，監管層逐漸釋放政策糾偏訊號。12月初召開的中央政治局會議和中央經濟工作會議均提出，“更好滿足購房者的合理住房需求”、“促進房地產業良性迴圈”。另有不少城市從放鬆預售資金監管、人才購房補貼、出臺“限跌令”等方面出手調整。
但根據21世紀經濟報道的調研，政策端的利好尚未真正落地。有房企反應，金融機構的政策並未有根本變化，貸款週期、成本仍然偏高。加之償債高峰期即將到來，房企的可支配資金仍不充裕。
事實上，在第三輪集中供地中，國資的參與度進一步增強，併成為一股重要的託底力量。申港證券指出，長春、長沙、瀋陽、天津、北京國央企取地佔比分別為100%、82%、75%、72%、75%。民營房企的參拍積極性稍高的城市，僅限於土地市場表現較好的武漢、杭州。
其中，除國資房企外，地方政府背景的城投公司也開始登臺。在無錫成交的20宗土地中，政府平臺取地17宗；在南京成交的31宗涉宅供地中，18宗為政府平臺公司摘牌。浙商證券研報資料顯示，除上述兩城外，在深圳、蘇州、廣州第三輪集中土拍中，城投公司的參與率也均超過50%。
事實上，在第二輪集中土拍中，國資房企和城投公司就有一定的參與度。分析人士認為，這也可視為市場信心不足下的託市之舉。
上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報道表示，從增加供應、穩定地價的初衷來看，集中土拍的效果已基本達到，土地價格企穩，對穩房價有著積極作用。但未來的土地市場走勢，仍有賴於住宅市場的回暖和房企信心的恢復。預計在明年的集中供地規則中，將繼續視市場情況，做出針對性的調整。
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