【寫在前面】
雖然距離2021年結束還有幾天，但樓爺的年終總結系列已經寫好了，沒錯，就是要“卷”死他們。哈哈開玩笑，樓爺自知能力淺薄，所以只好笨鳥先飛。
這一年房地產行業發生了諸多變局，儘管難免深受其累，但也有幸經歷其中，故值得用文字好好記錄。當然，任何總結都是新的開始。願新的一年，樓爺可以輸出更多有價值的內容，和更多的朋友建立交流。
以下正文。
站在2021年年末，回首過往：
這一年，房地產迎來歷史性轉折，從信心膨脹到跌入谷底，逆轉速度之快令人瞠目。
這一年，調控政策史無前例的系統全面，房企、銀行、購房者全部入局，需求、供給、政策、金融手段一應俱全。
這一年，控成本、降負債、以價換量成了市場主線，政策層面巋然不動的“三道紅線”，像一把“達摩克里斯之劍”，高懸於房企們的顱頂。
這一年，穩依舊是購房者的“定心丸”；漲還是投資客的“興奮劑”；跌仍是剛需們的“特效藥”。
這一年，對每一位經歷其中的地產人來說，都是難忘的一年……
關於這極不平凡的2021，樓爺梳理出10大樓市關鍵詞，雖然難免掛一漏萬，但也可管中窺豹。
關鍵詞一：土拍兩集中
樓市調控政策開始逐步從“需求”走向“供給”。
今年2月我國頒佈“供地兩集中”政策，要求22個重點城市集中釋出土地出讓公告（且一年內不得超過3次），和集中組織土地出讓。
實施大規模集中供地，主要為了使房企拿地更加理性，從而抑制土拍市場熱度，避免單一高溢價地塊對房價帶來的影響。相對集中的市場供應，也能對房價上漲形成抑制。
從實施結果來看，今年第一輪集中供地，不少房企還在拼資金、拼運氣搶地，導致一些城市土地市場仍然火熱；而到了第二輪隨著競品質、嚴查拍地資金、提高保證金等政策手段出臺以及市場環境的影響，各城供地熱度明顯變涼，底價成交成為常態，甚至出現大規模流拍；臨近年底的第三次供地，房企們的拿地意願更是降到了冰點，取而代之的是國企、央企、地方城投公司頻頻託底。
從“不賺錢也要拿地”到“降價也無人問津”，看得出來兩集中政策實施後房企拿地確實更加謹慎。
關鍵詞二：土地出讓金變革
剝離土地財政依賴度，從根本上為樓市降溫。
今年6月財政部宣佈，自2022年1月1日起土地使用權出讓收入將全部劃轉稅務部門徵收。
在土地出讓金制度變革之前，土地出讓收入全部歸地方政府所有，由地方政府直接分配。而改革之後，土地出讓收入將不再直接流入地方政府口袋，將劃為稅收收入由中央統一調撥，這意味著地方政府靠賣地掙錢的日子一去不復返。
很顯然，該政策直擊的就是當下的土地財政問題。過去地方政府對土地出讓金有著絕對的控制權，且由於數額巨大，導致一些城市過度依賴土地財政，依賴房地產開發，致使大量熱錢、快錢湧入，樓市高燒不退。而現在將這筆錢“沒收了”，地方政府的賣地熱情也會減弱，可以從根本上實現樓市降溫。另一方面，地方政府少了這麼一大塊財政收入，而城市建設方方面面又需要錢，那必須努力發展實體經濟增加稅收，如此形成良性迴圈。
關鍵詞三：信貸收緊
從金融“供給側”入手，降低行業槓桿。
這一點今年買房的朋友應該深有體會。年中開始，全國多城二手房限貸訊息便鋪天蓋地的傳來，一些城市甚至出現了停貸情況。不只是二手房，包括一些城市的新房信貸也明顯收緊，貸款排隊、放款時間變長、嚴查首付資金來源等等。
彼時鳳凰網統計的各大城市二手房貸審批及放款情況
而這背後，主要跟去年12月底央行和保監會制定的房地產貸款集中制度有關，各銀行金融機構房貸餘額佔比被嚴格限制，上半年消耗過多，導致下半年貸款餘額不足，於是出現限貸情況。
除此之外，今年的信貸收緊還體現在房貸利率的上升。據統計，從4月份開始，全國就有60個城市提高了房貸利率。顯然，不管是二手房限貸還是貸款利率上升，本質都是為了降低整個行業的金融槓桿，促進房地產平穩發展。
當然，隨著後半年市場逐漸轉冷，政策口徑有所放鬆，貸款審批速度加快，包括部分城市房貸利率也出現了下調。而且從12月5日央行釋出的降準、12月20日釋出的降息來看，明年房貸利率或許有望繼續回撥。
關鍵詞四：二手房價格指導
過去多年，我國對房地產的調控大多聚焦在新房市場，二手房涉及較少，但今年，對二手房市場的管控明顯變嚴。
據不完全統計，自2月份開始已有深圳、寧波、成都、西安、上海、紹興、北京、廣州等不少城市相繼釋出了二手房成交參考價的相關政策。
政策背後主要因為一些城市新房限價導致一二手房價格倒掛嚴重，加之疫情影響，多城二手房市場異常火熱，價格上漲較快，包括二手房市場自身存在的一些亂象，比如掛牌價虛高，炒作學區房等。
從政策實施情況來看，效果還是比較明顯的，多城二手房市場成交量下跌，房價漲幅收窄甚至轉跌。其中深圳自2月出臺二手房指導價後，二手房成交量出現七連跌。
在“房住不炒”之下，未來或有更多城市加入“二手房指導價”政策中來，尤其是二手房市場火熱及一二手房價倒掛較為嚴重的城市，跟進的可能性更大，未來全國各地或將進入二手房指導價時代。
關鍵詞五：限跌令
這個詞，既反映了當前三四線樓市的殘酷現狀，也表明了樓市調控的核心議題：樓市執行要保持平穩，不允許大漲，同樣也不允許大跌。
今年以來密集的調控政策，對樓市的打擊的確不小，尤其是抗風險能力較差的三四線城市，一些開發商因為債務壓力過大，出現大幅降價。今年8月，岳陽便打響踩踏性降價第一槍，部分樓盤價格直接攔腰斬，從6000+降到了3000+。為避免惡性競爭和市場恐慌岳陽緊急頒佈“限跌令”，要求房價跌幅不得超過備案價的15%。
之後不少城市紛紛跟進，據財聯社訊息，截止11月全國有21座城市相繼出臺“限跌令”政策，包括桂林、菏澤、昆明、瀋陽、唐山、張家口等等，範圍之大，影響之廣，歎為觀止。
“限跌令”的出臺，可以說生動地反映了三四線樓市的殘酷現狀：賣不動，又不許降。很多老百姓也很困惑，當初房價暴漲的時候怎麼不限制呢？當然，更慘的還是一些三四線城市的開發商，連以價換量的路都被堵死，回款壓力更大了。
關鍵詞六：放開三胎
這應該是2021年為數不多的與房產有關的積極政策。
5月31日，國家正式宣佈全面放開三胎政策。這對房地產來說的確算是利好訊息，畢竟房地產發展的一個共識“短期看政策，中期看土地，長期看人口”。
長遠來看，三胎政策帶來的人口增長可以帶動購房需求增長，以及家庭人口結構變化，帶動大面積房屋置換等，但也有一個重要的前提，就是房價必須要為生育讓路，否則連房子都買不起，還拿什麼生娃。
關鍵詞七：房地產稅試點
喊了多少年的房地產稅，在今年終於邁出堅實一步。
10月23日全國人大常委會開會決定，授權國務院在部分地區開展房產稅試點工作，為期5年，5年後立法。近日中國人大網又公開了兩份房地產稅改革試點相關檔案。
雖然房地產稅立法本質是為了增加財政收入、調節收入分配、促進社會共同富裕，但多多少少也會給樓市帶來影響，房地產稅一旦落地，產權人的房屋持有成本將增高，房子越多，需要繳納的稅就越多，一定程度上可以限制炒房行為，促進樓市平穩發展。
關鍵詞八：
今年政策和市場對於學區房的態度也愈加明朗。
4月30日，中共中央政治局會議罕見點名了學區房，明確要求要防止以學區房等名義炒作房價。
官方定調後，不少城市迅速響應出臺相關政策。據不完全統計，今年以來已有北京、上海、廣州、深圳、重慶等16城出手整頓學區房炒作亂想。
從政策落地情況來看，一些城市學區房價格已經出現明顯的跌宕，網路上更是經常會看到學區房價格跳水的新聞：
“深圳頂級學區房，狂降662萬拍賣”
“北京學區神盤，直降三百萬”
“南京熱門學區房，7折出售”
“杭州頂流學區房，降價220萬無人接盤”
……
儘管存在一些“個案”色彩，但市場對於學區房的信心變化，可見一斑。
今年以來對教育行業的大大出手，能看出國家掃清生育障礙的決心，把學區房的價格“打下來”已是勢在必行，只是時間長短問題。
關鍵詞九：房企債務違約
2021年，在三道紅線和一些系列調控政策的重壓下，房企們也經歷了至暗時刻。
9月，債務風險積重難返的恆大“終於”暴雷，震盪整個行業。隨後一個又一個“恆大們”在債務違約的道路上，舉步維艱。
陽光100，無法償還約1.79億美元優先票據
佳兆業，4億美元債務違約
華夏幸福，債務違約規模升至千億
當代置業，2.5億美元債實質性違
……
房地產界的大浪淘沙已然開始，刀光劍影之間，2018年萬科喊出的“活下去”的口號，正在成為許多開發商現在最奢侈的夢想！
關鍵詞十：住有所居
房住不炒的主旋律下，今年樓市又多了一個重要訊號——“住有所居”。
8月在國新辦舉行“努力實現全體人民住有所居”新聞釋出會上，住建部表示：
“十四五”期間，將以發展保障性租賃住房為重點，進一步完善住房保障體系，努力實現全體人民住有所居。
對於新市民青年人買不起租不好房的現實問題，要下決心下力氣解決。持續完善房地產長效機制，穩地價、穩房價、穩預期，促進房地產市場平穩健康發展。
所謂的住有所居，重點不在於買房，而是讓所有人都有房可住、而且住得起。畢竟不是每個人都買得起房子，也不是每個人都能在大城市擁有屬於自己的房子，住有所居要更符合我國當下的社會現實。房住不炒+住有所居，或許會是中國樓市未來十年的一個基本面。
結語
這10個關鍵詞，或許無法盡然概括2021年的樓市全貌，但每一個，都折射著這個行業的微妙變化。
變局時代，陣痛在所難免，但中國房地產的未來一定是朝著更好、更健康的方向發展。
期待早日迎來破局的那一天。
