本人十年+從業經驗，幹過設計院幹過甲方，目前在一線開發商幹設計管理。之前考慮怎麼給大家介紹買房子這事，純講故事也不太擅長，還是以工作中常經參與的方案投標為例，給大家看看我們開發商是怎麼思考的，怎麼決策的，怎麼一步步考慮設計的。為啥你看到的小區是現在這個樣子，字字乾貨，建議收藏+關注，反饋好的話，後續陸續會展開聊買房這件事。
全文約4千字，請耐心觀看
1. 市場分析，行情判斷，
主要搶奪的客戶是哪些，客戶需求的產品是什麼型別，得出結論設計的原點是啥（比如迴歸居住屬性，就是房地產開發的一個原點）
最後引出問題：怎麼操盤來打動我們的客戶？
2. 分析客戶購買要素：外部條件+內部條件
外部條件有環境、品牌、區域、配套等，內部條件有：產品、氣質、物業、環境等
外部條件從城市區域，判斷是否是成熟居住區，前景規劃如何，未來是否有大量人流匯入，周邊路網建設情況，生態環境情況，市區主要道路情況，客源來向；場地周邊配套情況，未來規劃情況，周邊現狀
透過以上分析，得出基地特徵比如
地段：城市新區，目前人氣不足，說好聽點就是未來發展潛力巨大
交通：缺少公共交通，路網鋪設完成，道路通達性良好
配套：現狀無成熟配套，但未來規劃商業教育醫療資源豐富，說好聽點就是投資未來
景觀：有河道有溼地公園，景觀資源豐富，有個破河和草地都能誇上天
指標; 容積率綠化率多少，周邊競品咋樣，地塊是否稀缺
品牌：是否有知名度，買房子還是大開發商靠譜
透過以上分析可以得出結論：外部資源有限，只能看未來規劃，要想打動客戶，只能靠內部資源的打造了
3. 設計方案
先立個願景：給你一個真正的家，給你一個願意買單的家（各種高大上概念）
設計理念：開啟度假風人居美學（貼合專案資源，怎麼高大上怎麼來，郊區就是投資未來，市區就是買到就是賺到）
案例借鑑：摸著石頭過河，對我們不放心？沒關係，我們找找案例，看看人家怎麼做的，絕對能快速上手，老鐵沒毛病，看看人家的區位，怎麼操盤，怎麼設計的，完成效果是啥（同樣是郊區盤，人家透過豐富的生活場景植入，成熟的配套資源展示，風情的城市風貌，打造熱銷盤，客戶可以買到老城區沒有的舒適度，最新產品，品質生活）
客戶描摹;我設計的產品賣給的是什麼人;年齡多少，家庭成員組成是什麼
客戶的述求是：控總價的剛改述求，沒錢買大別墅，就買緊湊別墅，我們透過規劃和產品等設計滿足他們的要求
設計展現：總圖+指標、鳥瞰效果，業態分析，規劃結構（功能界定，公共介面，集中發力點）
規劃方案：透過不同產品的強排測算，至少兩三個規劃方案。進行規劃推演（方案推演就把設計邏輯一步步展示出來了，規劃格局什麼樣的，原則就是貴的產品享受更好的景觀資源）。最重要一點是經濟指標算清楚，讓開發商好算賬（邏輯是房子越矮買的越貴，所以設計院都爭取做更多的矮房子別墅合院啥的，專業術語叫“貨值最大化”，所以你市場上看到的樓盤，為啥做的有高有低啊，就是因為低的多賣錢，所以他們都把高得頂足了做，樓盤利潤最大化，但這也常常導致很多配套沒地方放，比如垃圾房，配電站，物業配套等，所以當你看到這些功能房間放的很難受時，就應該明白開發商本來就沒考慮，當然現在這種情況已經好多了）
效果展現：鳥瞰，重要空間效果（主入口，核心景觀區，典型單元入口），規劃結構，景觀分析，交通流線，業態分析，停車分析，公共配套分析，典型組團分析（空間尺度，入戶分析，院落分析，私密性分析）
成本策略:地庫層高分析，儘量減少開挖，地庫柱網分析，既經濟有方便停車，立面材料分析
戶型方案：給客戶什麼樣的生活呢，常規戶型亮點有:
1贈送面積（以前主流操作，現在規範比較嚴，有難度，常規送半個陽臺或半個北臥或者別墅的內天井）
2雙面寬橫廳（空間衝擊力比較強），別墅送內天井（可做內花園，可偷成房間）
3送院子（誰不想要個院子呢，不過現在綠化率要求高，偷的院子常常不能算綠化率，驗收指標容易做不足，所以現在送院子基本上不會說產權是你的，不會給你全圍起來，常常會留一個缺口，你去現場參觀的時候會覺得奇怪，這其實就是綠化率做不足，只能這個院子讓你用，但是不能銷售承諾這個院子是你的）
4 主臥做套房（主臥是主人的，只要不是剛需，都希望有自己衛生間，尤其女主人）
5.贈送地下室（除了高層，常規別墅都可以送地下室，但是是否有產權需要看當地情況，因為常規景觀覆土1.5m+0.7 m的地庫梁板結構+0.6 m地庫機電管道+2.4m淨高，基本地庫高度也就是5.2米左右了，為了好施工地下室和地庫一般底標高一樣，這樣贈送的地下室也有五米多了，自己分割個二層地下室，再送個採光天井，還是很划算的）
6.頂層一般可以送個閣樓和露臺，閣樓的話最好有天窗，防水要做好，也是常漏的地方。
見過誇張的洋房送的露臺和房子面積一樣大，變相算是個院子了。不知道大家發現沒有，一般露臺送的是北露臺大，為啥呢？因為退日照間距，國家規範規定的明明白白的，前面的房子不能擋後面房子的日照，保證至少大寒日2小時左右（每個地方不同），所以頂層北側做成樓臺，可以讓南北向的間距排的更密，有沒有發現近幾年的別墅越來越密了呢，那是為了多塞別墅，貨值最大化，多賣錢，還是那個邏輯。
7.獨立入戶玄關，這點還是有必要，門口鞋櫃，收納櫃能提前考慮好尺寸，別後面一裝修發現空間侷促，那就鬱悶了，正對門口對景再來一幅畫，回家心情都不一樣。
8.空間可改造，這點對毛坯房或者賣二手房時候比較好，因為主要結構都在外面，戶內很少有剪力牆，除了廚房衛生間因為涉及給排水難改造挪地方，其他臥室餐客廳剪力牆儘量少，你想怎麼改就怎麼改，還是很好的，也不影響建築安全，不是之前常有新聞業主砸剪力牆把整棟樓都變成危房的嗎，剪力牆儘量靠外，就大大降低這個風險了。
總結以上戶型亮點，也就是戶型賣點有1.贈送面積，2.舒適大面寬 3.贈送院子 4.有條件多做套房，5贈送地下室， 6頂層送露臺和閣樓， 7獨立入戶玄關，8空間可改造，當然還有些其他的，比如電梯獨立入戶，適老化設計，健康住宅，智慧家居的理念就不展開了。
最後再來個競品分析，誇了自己的產品，得看看隔壁對手做的啥樣的，他們有啥優點，有啥缺點，比如總價高啊，面積段大啊，面寬小啊，空間單調啊，贈送少啊，少房間啊，私密性差啊，樣式傳統啊，之類的吧，總結一句話就是他們沒有我們的產品好
4. 情景展示
沒有啥是圖片和影片更能打動人的了，我寫那麼多要是有人能堅持看下來，也是很佩服了，前面介紹了這麼牛，怎麼不得來點情景影響啊，把那些專案的模型搞出來個動畫，或者按業主歸家動線照片展示出來，讓業主直接看到未來生活的環境，直接人就淪陷了
描述如下：
1下班迎著夕陽，業主疲憊的開車歸來，突然你看到了有尊貴感的社群入口，銀杏樹樹陣，噴泉水景，經典雕塑，精緻石材鋪裝，儀式感的社群大堂。站在筆挺的年輕門衛
守衛者社群大門對著你微笑敬禮。心裡瞬間感覺溫暖。
2.開車進入地庫，“歡迎回家”的入口標識，明亮的地下車庫，充滿設計感的劃線標識，深色橘皮金剛砂車道，淺色環氧地坪車位，深灰色地庫頂板，要是再帶點採光天井，把自然光引入地庫，那感覺就更好了，地庫的味道也少了汽車尾氣的感覺。
3.下了車，沿著車道邊專屬的人行車道，根據標識指引到達單元入口，入口有個過渡區，離車行道有兩米距離，地面上寫著##單元業主歡迎回家，牆面上亮化著設計感的門牌號，單元門一定是全玻璃防火門，防火分割槽設計好，可以做全玻璃電動推拉門，入口區的頂部有金屬格柵吊頂，再一結合暖光燈帶，離遠一看，自己就知道到家了，在外面再累也要卸下包袱給家人一個笑臉。
4.到達地下單元大堂門外，門口的人臉識別門禁遠遠的識別到你，自動開了門，要是再聯動呼叫電梯，在你到達電梯廳的時候，電梯就來了，不用等待，當然電梯廳或電梯裡面也有人臉識別，根本就不用你按按鈕，就自動幫你按了樓層，你就說牛不牛，爽不爽！
5. 你的家人可能在小區裡面溜圈，小區裡面有啥呢，好好和你嘮嘮，經常會打出全齡社群的概念，老人小孩成年人都能玩，一般社群景觀包括這些內容：
1. 兒童活動區：老人帶孩子，小孩要玩耍，基本算標配，釋放小孩經歷，也讓大人能嘮嘮家常，記得最好和老人活動區聯動，弄點座椅啥的。兒童的大型玩樂設施最好買國外的，因為有保險可以保證安全，國內的體系不健全，小孩受傷了，頂多物業擔著，有的扯。常有沙坑，滑滑梯爬梯，傳聲筒，認知牆，蹦床蹺蹺板啥的
2. 健身運動區：常規有健康跑道/橡膠跑道，有條件中間配個休憩區，弄些座椅，洗手池，垃圾箱，自動售賣機啥的，其他比如跳繩(適合減肥)，跳遠，踢毽子，熱身去，打羽毛球，小型籃球場啥的，都可以配置
3. 老人活動區：前期方案考慮好日照，儘量冬天能曬到太陽，可以有打太極，器械運動，下棋區等，當然也少不了種花，搞個園藝區，申請的老人每人一點小空間，重點啥（估計會種菜吧，哈哈）
4. 架空層：設定架空層主要有兩種原因，一種是主動設定，為了提升小區品質，讓業主有個擋風擋雨的活動空間，另外一種是被動設定，比如政府要求，比如一層日照算不過，只能設定架空層，這種被動情況下，架空層往往做不好，可能方案階段也會考慮挺好，兒童活動，社群活動啥的，到後面很可能就變成了停電動車的地方。
如果有條件設定架空層，裡面往往會有些兒童活動，老人活動，或健身區，物業厲害的話可以佈置軟裝，做社群會客廳，社群書吧，或者私宴廳，當然享受服務得從物業費上體現了，這個沒辦法。
5. 消防登高面：高層的消防登高面因為是硬鋪，常常容易做醜，還在單元大堂前面主要歸家動線上，要考慮消防車通行，景觀美化也就只能鋪裝做些顏色，放些樹箱，或者結合石材拼花放些椅子做個社群會客廳，鄰居聊聊天啥的。
不能再講了，乾貨寫太多了，被同行學去就沒飯吃了，下次準備寫寫示範區，售樓處，樣板房，這個大家可能也很關心，去買房的時候看哪些比較重要的事情，一次給大家講到位。
純乾貨就不放圖片了，要是你能看下來，說明真的很感興趣，覺得好的話，就點贊關注吧。
