從80年代初，日本熱衷於“快錢經濟”，人們熱衷於投機房地產，無數資本大量湧入房產等次生產業，導致日本經濟“由實轉虛”，實體經濟嚴重萎靡，最終在內外因素的刺激下，導致房地產泡沫破裂，無數人瞬間傾家蕩，日本也陷入“失去的20年”。
回顧日本房價崩盤的過程，其實與我國目前的樓市形勢有一定的相似性，但不同的是，我國對這種現象足夠警惕，採取了一系列措施降溫房地產，不過，日本房地產崩盤的慘痛教訓仍值得我們反思和借鑑。
隨著我國經濟的發展，人們由基本的生活需求向物質和精神享受層面過渡，大量的農村人口開始向城市遷移，大量的原本居住條件較差的城市人開始改善居住環境，隨著我國城市化率越來越高，新的問題嚴重的暴露了出來，那就是“瘋狂的房價”問題。
目前國內的新商品房住宅均價已超過8000元每平方米，但我國居民的年人均可支配收入也才只有2.5萬元左右，也就是說，中國樓市在資本的瘋狂逐利下，已經產生了嚴重的泡沫。
在這樣的情況下，絕大部分人想紮根城市，就不是掏空夫妻兩人荷包這麼簡單了，動輒上百萬甚至幾百萬的房子，要掏空年輕人自己、父母、祖輩三代人的荷包。
那麼可想而知，三代人的身家全部壓在房子上，一旦樓市遇冷、開發商跑路，甚至是樓市崩盤，瞬間就會有無數居民成為房價崩盤的犧牲品，從“身價幾百萬”跌落成露宿街頭的流浪者。
這絕不是危言聳聽，我們的鄰國日本，在90年代初發生的房價崩盤事件至今歷歷在目，他們的遭遇就是我們面臨的血的教訓。
那麼當年高速發展的發達國家日本，樓市如何會一夜崩盤？當年那些沒買房子的人，後來都怎麼樣了呢？
眾所周知，二戰後，美國出於維護自己世界霸主的私心，力圖把受自己軍事監管的日本打造成遏制東方社會主義的橋頭堡，對日本進行了大量、長期的經濟援助，並讓日本得以免除了戰後上千億美元的戰爭賠款，這使得日本獲得了再次崛起的經濟基礎。
美國對日本另一個巨大的幫助，就是幫助日本推進民主改革，改君主專制天皇製為君主立憲天皇制，然後為了徹底控制日本，還赦免了部分戰犯，讓這些戰犯重新進入日本的上層階層以取代舊財閥集團，並協助日本進行了土地改革。
這些舉措，讓日本從半資本半封建社會過渡到民主社會，大大促進了日本新階層的形成，解放了日本的生產力，使得日本經濟再次騰飛沒有了內因的約束。
而日本也積極制定了適合自己國情的發展策略，比如和韓國類似的外向型出口經濟策略，確定了“貿易立國”的大方針，積極以技術換市場，大力促進出口貿易，在短時間內就獲得了大量的外匯，有利促進了日本戰後的恢復和發展。
為了維持自己的優勢，日本還特別重視教育和科技研發。
日本在上世紀50年代，已經普及了九年義務教育，使得日本適齡兒童的入學率高達99%，對教育經費的投入一度佔到總行政投入的20%以上，這在世界上都是名列前茅的成就。
在科研技術方面，日本確立了以資金換技術的策略，積極引進歐美先進技術和生產方法。
從1950年到1977年這不到30年間，日本引進的國外先進技術就高達15000多項，幾乎用不到20年，就走完了發達國家要用半個世紀積累的先進技術。
而後日本靠著朝鮮戰爭，作為美軍後勤生產基地的它大量生產軍事訂單，導致日本批發指數半年就上漲了23%，其中生產資料上漲34%，消費資料也漲幅高達11%，幾乎在一年內就賣出了朝鮮戰爭前擠壓的全部物資，總價約1500億日元。
由此，日本也實現了“戰後第一次消費繁榮”。
在上世紀80年代，日本生產的紡織品、汽車、電子產品、電腦等幾乎全面佔領美國市場，特別是在半導體行業，幾乎處於壟斷位置，佔到全世界份額的45%以上，儲存晶片也佔到53%的份額。
高素質的人才、持續的經濟投入、堅實的實體經濟，讓日本經濟再次騰飛。
就這樣，日本一方面在美國的大力扶持下，另一方面在自己的努力下，短短20年就在經濟總量上成為全球第二，GDP規模一度達到美國的70%，大有成為全球第一的架勢。
而日本樓市，也隨著日本經濟的騰飛逐漸進入了快車道。
從1955年到1974年這近20年時間，日本樓市與日本的GDP和人口數量同步快速增長，這20年間房價高速飛漲，漲幅高達44倍；從1975年到1985年 ，由於日本人口增長和經濟增速放緩，再加上受國際政治和經濟形勢的影響，日本樓市增速放緩，但一直在持續增長。
這個時期，日本靠著強勁的出口和國家政策，匯率走高，銀行利率又低，使得大量熱錢進入日本各個市場，這些外部熱錢，自然大量進入了日本樓市，使得日本樓市表面看起來一時極度繁榮。
當時的日本人幾乎沒有人相信房價會下跌，上到金融機構、各個實體經濟體，下到日本普通人都積極把資金向樓市砸去，生怕自己錯過了樓市新一波的上升紅利，幾乎所有人都會把錢從銀行提出來，然後向銀行貸款買房，坐等房子升值變現。
據說，當時日本國內所有新樓盤都要搖號購房，中籤比例低到只有1:3500，甚至是1:6000，如果這時有人說日本樓市會崩盤，怕是要被眾人送進精神病醫院。
當時廣大日本樓市人的口號就是“賣掉東京房地產就能買下整個美國”，其火爆程度到了難以想象的地步。
這一幕和我們現在的境況何其相似，不說北、上、廣、深這四座城市，就單單以深圳如今的一騎絕塵的深圳樓市，其151.5萬億的總價值就能買下大半個美國，要知道，美國的住房總市值不過234萬億人民幣。
而隨著日元在國際貨幣市場的走強，日元也開始進入升值期，日元的增值帶動了國內物價的下降，但也損害了日本企業的出口利潤，使得日本產品出口減少，競爭力降低。
日本政府在這段時期，為了維持日本經濟的高速發展，開始積極佈局開發內需，以日本國內內需拉動經濟繁榮，那這樣就必須得有能大宗的、大範圍供民眾投資和消費的行業，最終，他們把目標定為金融業和樓市，把樓市和金融當成拉動內需的槓桿。
在多方的有意推動下，日本國內依靠金融行業和樓市出現了表面上的新繁榮，過度宣傳的投機理念，使得很多企業乾脆放棄了主業，轉為投機金融和房地產。
普通員工的工資也飛漲一大截，有錢了，自然又投入了樓市和金融，助推了房價的繼續升值，比如當時東京銀座這條街的土地價格高達每平方100萬美元，這讓沒買房子的人更加買不起，只能依靠政府提供的廉租房度日。
在日本表面的繁榮下，其實危機也在隱現，但大家似乎都刻意淡化這種危機，誤以為這種繁榮是沒有盡頭的，一些日本和世界知名的經濟學家對危機更是不屑一顧，公開鼓吹“日本正在創造新的經濟規律”。
80年代初，由於美國經濟陷入衰退，對外貿易逆差大幅增長，是以美國希望透過美元貶值來增加產品的出口競爭力，以改善美國國際收支不平衡狀況。
於是1985年9月，由美國主導、日本、英國、德國等當時世界主要發達國家齊聚一堂簽署了《廣場協議》，其主要內容是迫使美元貶值，減少貿易逆差，而其他如日元等升值。
日本雖瞭解《廣場協議》的簽署對本國外貿的不利影響，但也自以為聰明地看到了日元升值帶來的好處，比如在原材料、國際商品採購等方面上支出減少。
為了對沖日元升值帶來的出口貿易受阻的壓力，日本央行開始大範圍降息，其基準利率一度從6%降到了2.5%，並且大力鼓勵機構和個人向銀行借貸。
日本這一舉措，頓時再次引爆了日本樓市，大量熱錢瞬間砸到樓市，使得日本樓市在1986年到1990年進入了最高潮期，本已經高到離譜的房價再次上漲了1.7倍。
這時人們只需要貸款買下一套房產，坐等升值即可，買了房子的人根本無心工作，那些沒買房子的人也後悔不跌，到此時，房子已經貴到無論如何都難以買起的地步。
如此瘋狂的樓市投機行為，使得日本樓市幾乎失去了控制，人們的瘋狂投機使得日本社會也出現了動盪。
實業被大量摧毀，人們的總體消費水平被拉低，很多企業和個人幾乎全部的資產都被套在樓市上，但樓市仍如無底洞一般難以填滿，沒有了實業支撐的市場使其成為“空中樓閣”，瘋狂吞噬全日本的財富，崩盤隨時會發生。
對此，日本政府不得不做了一個艱難的決定，即主動刺破泡沫。
於是從1989年開始，日本央行不得不連續五次加息，把利率又從降息後的2.5%拉昇到6%左右。
另外，在貨幣供應上也採取了緊縮的政策，嚴格控制貨幣供應的數量，使其增速大幅下滑；對於樓市賴以生存的土地供應，也實行了嚴格的管制，並停止對房地產業的貸款。
在日本政府一系列降溫措施的打壓下，日本樓市迅速降溫，那些先知先覺的外國資本和本地有背景的機構、財閥紛紛提前離場，只有普通的日本百姓仍沉浸在“樓市不倒”的幻想中不能自拔，仍然幻想著繼續買房增值，實現財富自由。
現實就是這麼殘酷，日本土地價格在1991年到達最高點後，從1992年開始直線下跌，下跌之快讓人瞠目結舌。
日本六大主要城市住宅用地價格跌幅最大的達到83%，其他幾乎所有城市跌幅都超過53%，房價一降再降，當年估值15億日元的房子跌到700萬日元都沒人買。
那些仍然幻想靠著投機樓市發財的投機客本就靠銀行貸款買房，此時日本樓市的走勢無異於晴天霹靂，使得他們瞬間傾家蕩產，也難以還清債務。
一時間，讓很多原本“紙面身價 ”幾千萬甚至上億的日本投機客財富瞬間歸零，很多人在巨大的債務壓力下跳樓的跳樓，上吊的上吊，服毒的服毒，那些心理素質過硬的、能抗的也不得不與妻子離婚，走上了妻離子散的不歸路。
即使到了今天，已經償還了20餘年，仍有相當大一部分人還沒有還清借貸，一家人過著暗無天日的日子，成為銀行的“掙錢機器”，每月的收入除了給銀行的，也只夠自己吃喝，高消費一下都是奢侈，一副悽悽慘慘的樣子。
也有很多日本人自從經歷過這段“慘痛記憶”後，變得對任何事物都漠不關心，在教育下一代時也是如此，這也是日本所謂的“低慾望社會”的由來，實在是留下了一生的心理陰影。
而反倒是當年那些沒錢買房或者對房地產泡沫破裂先知先覺的日本人，在日本樓市泡沫破滅後，過著幸福自由的生活，幸福感大大提高。
首先，當年那些要價幾百萬上千萬的房子，變得如大街上的“白菜”，便宜的房子隨處可見，只要有不多的積蓄，就能任意挑選，而且實際成交價格會另有優惠，再也不愁一家人沒寬敞的房子住，享受不到一家人住在一起的天倫之樂了。
甚至，只有你儲蓄得當，哪怕只是一個公司的小職員，都有能力購買一套大城市周郊的別墅，那些原來連首付都不夠的普通人，可謂是一朝實現居住自由。
日本房地產崩盤後，房價到底有多便宜呢？
在樓市泡沫危機最嚴重時，東京的平均房價從10幾萬一平一度跌到幾千元每平方米，其他城市更不用說，簡直到了被人嫌棄沒人要的地步，只有在危機過後的幾年，才慢慢恢復些元氣，漲到了幾萬塊一平，但至今仍未完全恢復。
但話說回來了，正是由於日本政府敢於刺破房地產泡沫，這才有了日本社會今天的普遍性安逸。
刺破房地產泡沫使得日本社會整體迴歸正常狀態，大量資源再次迴轉到工業製造和農業生產等第一產業，降低了物價，增加了消費，幸福的是全體日本國民。
日本房價崩盤的經驗教訓，對於我們當下有很多教育意義，其房價崩盤的發生過程，值得我們深入研究。
在房價持續高位的情況下，比如經濟增速、人口增長和房價增速嚴重不匹配，比如炒房客和機構、境外資本等大量投資房地產而削弱製造業基礎，更比如經濟下滑時，採取的貨幣緊縮政策等，都是樓市崩盤的導火索。
樓市只能作為短暫性市場平衡工具，絕對不能把以地產行業等為主的第三產業當做經濟長期發展的支柱，必須建立以工農業為絕對基礎的市場經濟，一旦違背這個規律，樓市、股市等第三產業必將成為“空中樓閣”，有隨時崩盤的可能。
對個人而言，日本房價崩盤帶來的警示就是做事要腳踏實地，時刻保持理智與清醒，辦自己力所能及的事，賺自己該賺的錢，這一點在當下社會尤其重要，不可不察也。
