上證報中國證券網（記者 於祥明）7月以來，北京房地產市場迴歸平穩，直接原因之一，就是學區房的降溫。
記者近兩個月跟蹤發現，北京學區房市場正迎來“質”的改變，各種政策正對購房者產生持續影響，原本成交量火爆的學區房市場，已迅速降溫。雖然現有的賣家仍在“死扛”，但隨著教育“雙減”等政策推動，教育均等化越來越深入人心，學區房也由此失去了賴以生存的土壤。
有業內人士預計，從現在的“不敢買”，到今後的“不想買”，“學區房”概念或許將成為歷史。
迅速降溫 成交量縮水近九成
“自7月份北京西城學區政策落地之後，我們所在區域的成交量大降了九成左右。原來一個月能成交七八十套，現在只成交七八套就不錯了。”北京西城區月壇街道某中介店長張軍（化名）告訴記者，近兩個多月以來，該區域的學區房成交量維持在低位。
7月初，北京市場“幼升小”入學意向填報工作後，教育高地西城、海淀的多校劃片入學政策正式落地，2020年7月31日後購房家庭 子女入小學實施多校劃片。這意味著，那些在“新老劃斷”時間點以後買學區房的家庭，可能與名校無緣。其中，受衝擊最大的就是西城區的德勝學區和月壇學區。
當時，“很多購買學區房的人還心存僥倖，認為上述政策不會嚴格執行，還有一些在觀望的。”張軍告訴記者，政策執行毫無折扣落地後，令很多此前簽約的客戶“大呼小叫”，直接要求取消交易。
從最後的實際情況來看，“因為違約成本過高，最終絕大多數已簽單的客戶，還是以買賣雙方私下和解解決問題。有的在原成交價的基礎上降30萬元，有的降50萬元，還有的降了100萬元，每一對客戶各自談的結果都不一樣。”張軍說，也就是從那個時候開始，學區房的成交量一落千丈。
“學區房的價值主要體現在能讓孩子進入優質學校，就房子本身來看，一些‘老破小’房源，居住價值很差，對要求生活品質的家庭來說沒有吸引力，成交量下降在情理之中。”合碩機構首席分析師郭毅向記者說。
影響深遠 打消了房價再漲預期扭轉
成交量下降，是市場迴歸理性的一個表現。學區房對整個房地產市場的影響，絕不僅僅是短期的。
“去年10月以來的此輪房地產市場火爆，就北京而言就是從學區房起步的。”中原地產首席分析師張大偉對記者說。
據瞭解，現在北京樓市成交量的下降，不僅僅是以學區房為代表的二手房，包括新房市場的成交量也在逐步迴歸理性。據北京中原新房統計，8月份，北京商品住宅成交7516套，環比下跌15%；成交額405.94億元，環比下跌24%。
“北京的學區房，就像樓市‘頂端商品’，牽一髮而動全身。”張軍告訴記者，在一套學區房交易中，往往關聯著一個甚至三四個住房交易。
“因為現在房子的總價高，一般家庭往往是‘換房交易’。有些人是賣了非學區房來買學區房，有些人則是賣了學區房去買更好的二手房或新房。其中，買學區房者心情最為急迫。”張軍說，這也是為什麼此輪房地產火爆最先從學區房啟動的原因。
多位業內資深人士向記者表示，動輒單價十幾萬甚至幾十萬的學區房，它的降溫還深刻影響了“房價過快上漲的預期”。特別是在當前，住房矛盾已從總量短缺轉為結構性供給不足，市場飽和度較高階段，各種風險會迅速積累。起初是“豪宅領漲樓市”，後期是“學區房領漲樓市”，一旦形成“只漲不跌”的預期，就很難控制。
何去何從 房地產投資“鈍化”
房地產還能投資嗎？前海開源基金首席經濟學家楊德龍認為，在“房住不炒”的背景之下，大量資金正從樓市流入股市。
“從樓市流入股市的資金規模沒法確定，因為很難界定從樓市上流走的錢一定就是進入股市了，但從業內交流的情況來看，應該是不少。”資深地產專家、易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向記者如是說。
記者在採訪中發現，在此輪學區房政策之下，房地產投資“鈍化”已是不爭的事實，炒房更是沒有空間。
“今年3月我買了一套45平方米的學區房，總價700萬元。隨後房價又衝高，相同戶型的房子可以賣到750-780萬元。”李西川（化名）告訴記者，現在這套房子如果掛牌銷售，價格又回到自己當時買的水平，算上中介費和稅費甚至於還賠錢。
“如果把這房子出租，一年大概可以有7-8萬元，我算了一下，差不多要100年才能收回成本。所以，我也不指望這房子掙錢，只要孩子能上個不錯的好小學就可以了。”他無奈地說，而現在這要看運氣了。
而從產業投資層面來看，中國信登最新統計資料顯示，8月份新增的信託產品中，投向房地產行業的信託產品規模已降至420.96億元，出現大幅下降，創下今年以來新低。有業內人士認為，後續房地產信託規模縮水的現象或將延續。
