本報記者 吳靜 盧志坤 北京報道
回顧2021年，物業賽道經歷了跌宕起伏的洗牌過程。
伴隨著藍光嘉寶退市、富力物業放棄上市，以及陽光城物業與萬科物業完成換股等幾件標誌性交易的完成，上市並非唯一路徑已經成為行業共識，併購換股成為重要選擇。
相較於此前“跑馬圈地”時期的收併購熱潮，2021年物管行業的收併購中，對於標的資產的估值趨於理性，頭部企業在“掃貨”時目標更加清晰，行業集中度進一步提升。
2021年以來，政策在要求行業提升規範化水平的同時，對於經營業態的多元化和物業收費標準的市場化也給予了更多引導。伴隨著增值服務的發展，商業運營、城市服務的興起，品牌煥新和智慧科技的加持，物企對於房地產關聯公司以及基礎物業管理的依賴度降低，行業未來想象空間日漸增加。
上市視窗收緊
回顧物企上市的幾個階段可以發現，房企分拆物業上市數量從2017年起出現明顯增加，2019年和 2020年是物企上市密集期，期間碧桂園服務、融創服務等頭部房企的物管板塊紛紛成功上市。
至2020年上半年時，物管企業在資本市場獲得極高估值。房企分拆物業板塊上市之前，大多透過快速收併購來做大規模，以期得到較高的資本溢價。直至2020年下半年，物業股開始出現回落，但彼時尋求上市依然是許多物企的首要選擇。
2021年上半年，依然不斷有物企嘗試衝刺上市，其中，榮萬家（2146.HK）、宋都服務（9608.HK）、星盛商業（6668.HK）、新希望服務（3658.HK）、越秀服務（6626.HK）於上半年成功上市。6月份時，有10家物企密集遞表，打破物企單月遞表數量紀錄。7月當月，中駿商管（0606.HK）、朗詩綠色生活（1965.HK）、領悅服務集團（2165.HK）、德信服務集團（2215.HK）、康橋悅生活（2205.HK）、融信服務（2207.HK）等6家物企集中上市，單月上市密度成為歷史之最。
但進入下半年後，受地產行業政策收緊和房企信用事件影響，港股物業板塊熱度也驟然下降。進入9月，物企招股書失效頻現。自8月至今，港股僅有京城佳業和德商產投服務兩家物企上市，時間分別為11月10日和12月17日。
同時，港交所披露資訊顯示，2021年遞交招股書的物企等待稽核時間明顯加長。截至12月底，已有潤華物業、俊發服務、上房服務、長城物業、禹佳生活服務、眾安服務等多家物企的招股書失效。
除此之外，按照港交所修改後的主機板盈利規定，自2022年1月1日起，港交所主機板上市申請人三年累計盈利不得低於8000萬港元，盈利門檻相較之前提升了60%。業內紛紛表示，物企上市的視窗期已過。
《中國經營報》記者據公開資訊統計，截至2022年1月5日收盤，共計59家物企登陸資本市場，其中港股55家，A股4家。市值超過200 億港元的共7家，分別為碧桂園服務（6098.HK）、華潤永珍生活（1209.HK）、保利物業（6049.HK）、融創服務（1516.HK）、恆大物業（6666.HK）、綠城服務（2869.HK）、中海物業（2669.HK）。規模物企中，除了萬科旗下萬物雲和龍湖集團旗下龍湖智慧生活尚未登陸資本市場外，其他均已“集結完畢”。
收併購迭起
從物企上市熱潮興起之時，出於追求規模效應的目的，行業間的收併購交易就十分頻繁。據中指研究院統計，2020年新上市物企所募集的資金大部分用於收併購，比例較之前上市企業的50%~60%提高至60%~70%。2020年百強物企新增管理面積中超過五成來源於市場化拓展，其中，併購和透過專案競標的增長貢獻各半。當時，為了快速搶奪份額，市場對於併購標的給出較高估值。
但行至2021年，行業間的收併購邏輯發生轉變。2021年初時，藍光發展（600466.SH）選擇將其已上市的物業公司藍光嘉寶（02606.HK）64.62%的股份轉讓給碧桂園服務，交易總價約48.47億元。當時，藍光發展是一家銷售規模千億的中型房企，公告當時藍光嘉寶在管面積超過1.3億平方米，向第三方提供服務的在管面積佔比約75%。彼時，像藍光嘉寶這樣規模的上市物企被收購在業內尚屬首例。
這一交易給了業內諸多啟發。隨後，8月份時，陽光城以旗下物業公司上海陽光智博生活服務集團股份有限公司100%股份戰略投資萬物雲，換取萬物雲4.8%的股份。
實際上，隨著行業集中度的上升，大型物企與小型物企間的估值差距在逐步拉大，行業內已經逐漸意識到，對於規模和業績增長乏力的中小型物企而言，登陸資本市場並非唯一選擇。
進入下半年，地產調控持續收緊，房企信用事件頻發，企業現金流普遍承壓。不少房企紛紛拋售資產以求快速回籠資金，物管資產首當其衝。
9月份時，富力集團將旗下富力物業股權以不超過100億元的價格全部出售給碧桂園服務。據瞭解，2021年4月份富力物業向港交所遞交招股書，但此後沒有進展。
同樣在此前有明確上市計劃的物企還包括鄰里樂，此前為房企花樣年控股（01777.HK）旗下物管企業彩生活（01778.HK）的核心商業資產，7月底時，彩生活曾公告稱，擬分拆鄰里樂單獨上市。但隨著花樣年控股財務狀況的惡化，鄰里樂被擺上“貨架”，10月底時“賣身”給碧桂園服務。
而從買方來看，以碧桂園服務、萬物雲和龍湖智慧生活等為代表的頭部物企2021年屢屢出手，“鯨吞”行業內多家其他物企。比如碧桂園服務直接開啟“掃貨”模式，2021年以來先後完成對藍光嘉寶、富良環球與鄰里樂控股等規模物企的收併購，目前公開披露的交易額達187.52億元。
相較於之前“跑馬圈地”式的收併購，在對物業資產的估值上，從2021年成交的案例和統計資料來看更加理性。據中指研究院不完全統計，截至2021年12月10日，年內物業管理行業已披露相關資訊的併購交易達71宗，涉及併購方33家物業企業。交易金額約333.3億元，相比2020全年交易總額大幅增長約215.33%。併購標的估值水平在7.45倍到26.9倍之間，相比2020年的平均估值水平下降約20%。
在此前的規模之爭中， 一些企業雖然透過收併購獲取了大量物業，但伴隨著後續管理質量的下降，過度收併購對公司整體利潤的蠶食不容小覷。比如，此前彩生活大量收併購擴張，但由於後期整合效果不佳，業績增速連年大幅放緩。業內人士表示，在市場化拓展中，收併購專案的質量多數較招投標、關聯方交付專案低，非常考驗企業的整合轉化能力。
龍湖集團執行董事兼執行長邵明曉在2021年8月份的業績會上曾表示，龍湖智慧生活的收併購並非只為規模，在標的選擇上，更看重資產質量，比如轉化率、使用者品質，以及與公司整體佈局是否能形成協同效應。據瞭解，其2021年在非住領域完成了多項收購，其中包括佈局東北的億達服務、佈局鄭州的楷林商務服務，以及港資企業新世界等物企。
從2021年收併購標的來看，非住領域成為物企收併購爭奪的熱點。這是由於，目前住宅領域競爭格局已趨於穩定，而非住業態具有市場規模大、物業費均價高、收繳率高、提價相對容易等諸多優勢。
業內人士告訴記者，目前商業和辦公樓業態競爭比較激烈，而以學校、醫院、機場等為代表的公建業態，物業服務市場化程度不一，發展步調差異大，有較大的整合空間。2021年11月，融創服務宣佈收購當代置業（1107.HK）旗下第一服務（2107.HK），獲取後者涵蓋辦公樓、醫院、高校、產業園區等上千萬平方米非住業態。
發展多元化業務
由於多數物企是從地產母公司分拆上市，一直以來，多數物企對於母公司或關聯公司開發面積的依賴度較高。近兩年來，隨著行業內收併購交易不斷增加，不少物企的第三方在管面積隨之上升，對母公司的依賴度也在降低。與此同時，隨著社群增值服務等多元化業務的發展，基礎物業在物管公司營收的佔比也在下滑。
申港證券研報指出，行業應理性看待開發承壓對物企營收的影響。以行業龍頭碧桂園服務為例，其來自開發的收入貢獻比例近幾年內不斷降低，由2017年的 24%降至2020年的19.6%，對營收影響有限。從長期來看，要關注物企的收入結構，比如增值服務收入是否取得突破，佔比是否提升。
從2021年的政策傾向來看，中央及地方的發文均在繼續鼓勵物管行業發展，內容主要涉及綜合治理體制機制最佳化、市場化引導、鼓勵社群增值服務及智慧化發展等。對於整治物業服務突出問題、加強公區收益管理監督等規定，其意圖在於最佳化市場執行及競爭環境。
據瞭解，目前社群增值賽道已經十分豐富，服務品類已拓展至社群零售、美居、社群傳媒及空間運營、家政、房產經紀等領域。在經營模式上，社群空間運營、車位管理等資源屬性強、經營門檻低的業務通常採用自營模式。對於社群零售、美居、房產經紀等鏈條較長的業務，物企透過前期的收併購可以快速提升專業能力，擴大業務規模。同時，收併購之後，各細分業務之間聯動效應將進一步加強，比如團餐供應鏈建立可反哺社群零售。
此外，隨著大資料、物聯網等技術逐漸進入社群生活，增值服務如何依託科技賦能高效開展已成為業內關心的重點。若後續能透過整合商家和客群資料，發展成一個大資料資源整合平臺，實現資源的最佳化配置，行業發展空間將充滿想象，這也是以萬物云為代表的頭部物企正在從事的工作。
