昨天市場繼續下跌，粉絲們感嘆又是“關燈吃麵”的一天。但從板塊上來看，銀行、家電、房地產等去年整體表現較差的板塊，這幾天卻搖身一變變成了“小甜甜”。
截至昨日收盤，開年3個交易日房地產板塊上漲了1.97%，家用電器和銀行板塊分別上漲了1.62%和1.31%，不少資金更是湧入這些低估值藍籌板塊進行避險。
資料來源：wind 20220103-20220106
地產，一個與我們生活、投資息息相關的行業，今天我就帶大家走進它的前世今生。
回顧地產股的發展歷史，大概經歷了四次經營模式的轉變，估值邏輯也大相徑庭，總的來說可分為四個時期。
01
第一個時期：市場萌芽時期，時間上主要是1998年至2003年。
這個時期有一些顯著標志，比如說取消福利分房、按揭消費、土地收儲、銀根寬鬆等，在內需的啟用下，房地產市場開始走向活躍。
但要注意的是該階段制度和市場仍不完善，協議轉讓、捂地現象普遍，地產公司重於資源獲取，國企獲取土地優勢極大。這個時期投資地產公司，實質是投資資源型公司。
02
第二個時期：黃金十年時期，時間主要是2003年至2014年。
這個階段的標誌是房地產市場制度不斷完善。“18號文”的釋出，肯定房地產作為國民經濟重要支柱。招拍掛制度出現，亦開啟了土地財政的序幕。
同時，進入WTO之後，中國經濟進入騰飛階段。地產也處於宏偉週期的起點：經濟增長迅速、人口增長、城市化率提高、存量人均面積低。歷史大趨勢下，開發一種不斷升值的資產，最快的發展模式就是加槓桿和快週轉。
在黃金十年，資產價格保持上漲，擴張槓桿和加快週轉，就變成了低風險的“套利”策略。行業總量空間大，亦不需擔心規模問題，越大規模創造越多收益。而地產的開發模型又是高槓杆、以小博大的商業模式。因此，本時期的地產業務：兼具金融屬性和成長屬性。這個時期投資地產公司，實質就是投資金融+成長。
03
再來看看第三個時期，被稱為精細化經營階段，時間主要是2015年至2021年。
這個時期的標誌是“因城施策”和“三限”政策的出臺。政策調控精準度加大，三限政策陸續出臺，行業利潤空間被進一步壓縮。因為限價的出現，新房開始不愁賣，但是土地的競爭開始加劇，地產商開始賺不到房價彈性。轉而向管理要效益，精細化管控成為必然。
同時，市場信用分化，強者恆強態勢明顯，行業集中度快速提高。行業成為需要精細化管控的泛金融業，大企業規模開始崛起。高槓杆+快週轉+強管控成為主流模式。但副作用也不斷出現，例如地產商內卷越來越嚴重，開發成為拼槓桿、拼競價的遊戲，利潤越來越薄，槓桿卻越來越高，成為過去三年壓制地產估值的重要因素。
04
最後一個時期就是從去年開始的長效機制階段，地產成為類製造業。這個階段的標誌是“長效機制”的出臺。
那什麼是“長效機制”呢？
它是一套持續佈局的調控機制，主要目的是約束企業、居民、地方政府的行為，透過給市場各參與主體加上槓杆限制，避免其野蠻生長，讓房屋、銀根、地根同時得到有效管控。
對於房企的經營來說，在增速上已經很難突破，也不可能透過加槓桿實現彎道超車。但經營應該說是更加穩定，利潤率也能得到恢復。而資產本身低估，現有估值體系下，風險減小，反而使內在價值放大。
這個階段的地產經營逐漸成為穩槓桿、穩利潤率的生意，成為類製造業。
總結來說，對地產股本身的投資，著重在於治理機制、週轉能力、運營管控、投資能力、財務質量等指標。
彎道超車的模式結束，但穩定經營賺取穩定利潤成為可能，地產股的估值中樞也有望上移。
好啦，今天關於地產行業發展的分析就到這裡，乾貨有點多，粉絲們可以結合文字內容一起理解。我們下期再見~
資料來源：Wind，南方基金權益研究部
“投資有風險，入市需謹慎”
