最近在思考個問題，
到底什麼才是00後需要的剛需房？
00後該怎麼買剛需房？
這幾個問題在之前我問自己，甚至問身邊朋友的時候，得到的大多都是模稜兩可的答案，要是簡單歸納，基本是這麼幾派。
- 單價派：太原，單價1w以下，都算剛需。
- 總價派：總價100w以下的房子都算剛需。
- 面積派：100平米以下都算剛需。
- 月供派：雙職工家庭都有固定月收入，房貸不高於家庭月收入的50%。（槓精勿擾）
當然，所有答案建立在太原這麼一個城市之上，今兒，想認真聊聊00後剛需房這個概念。
首先，00後的剛需觀？
先從字面理解，剛需，即為剛性需求，也就是剛好需要。自住為首要條件，解決“最為緊迫”的需求。
“最為緊迫”，往往很多人解釋為00後年輕人面臨結婚，必須要購置的第一套房子，沒房子就得分手，結不了婚。
而大多數00後，面臨購置第一套房子的時候，往往積蓄不多，需要家人父母湊錢才能買，這個時候的選擇往往帶有一種天然的“負罪感”，意思就是家人這麼不容易，我一定要找個便宜的，或者賭上未來有規劃發展的，我自個忍幾年，以後就好了。這個是一種剛需。
00後馬上也快要步入婚姻魔窟了。小兩口結婚後雙雙太原打拼，背井離鄉，成為新太原人。父母可能年紀老了也需要照顧，恰好生了孩子，因為要奔波工作而無暇照料，父母從家鄉趕來照顧小孩，以後也有可能要長住，子女也要兼顧年老父母的贍養責任。兩居的小房子住不下，需要三居才能滿足基本需求，也許只是個小三居，這也是一種剛需。
二胎、三胎放開了，原先的三居可能也不夠用，大一點的孩子需要自己的生活空間，小一點的孩子也想在家裡有自己的玩鬧地方，老人幫忙照顧孩子，也得有間自己的臥室，四居的房子，是不是剛需？
所以，剛需其實是一種隨著境況不斷更迭閾值的生存需求，不存在絕對的剛需唯一定義。
而這，已與我們所認知並理解的生存功能需求第一位的80、90後剛需購房群體，發生了變化。
你其實不瞭解你的思維
有一本書，我至今還會沒事翻翻看，叫做《怪誕行為學》，另可譯為《可預期的非理性—形成我們決策的背後力量》，裡面有非常多的消費行為觀點，其中有一句：
我們對價格變化的敏感度事實上很大程度可能是兩種因素共同做用的結果——我們對過去價格的記憶，與我們想與過去決定保持一致的慾望，而根本不是我們的真正偏好或需求大小的反映。
《怪誕行為學》 —— 丹·艾瑞里
那到底，什麼才是00後需要的剛需房？
先明確一點，對於00後，剛需≠小戶型，剛需≠低單價，剛需≠犧牲品質，最重要的，剛需≠將就。我從接下來五個點去分析這個事情。
- 1. 所謂的生活配套，配的其實是00後的生活方式。
目前在太原，尤其是主打“剛需盤”的房企中，在講述生活配套賣點的時候，往往講的都是幾公里生活圈、什麼位置有城市核心商業、未來社群配套的商業街等等。這話對於00後消費者，其實是一次空間距離的模糊，或者嚴重點說，是混淆生活方式的一次欺騙。
舉個例子，距離3公里的地方有一個大型超市，你是否願意每週或者兩週去集中採購一次生活物品？還是希望樓下就有菜市場，可以下班回來隨手買些當日食材，臨了還能捎一把香菜那種。
萬一沒準是個老煙槍，每個禮拜都得找個地方買一條儲備著，但凡有一次中間斷了檔，你是不是還要半夜驅車滿大街找唐久？還是希望樓下就有小賣部，買包煙還能和店主嘮兩句嗑。
有時候朋友來家裡玩玩，熱心做了一桌子菜，還想添點啥加餐，發現外賣什麼都沒有，有的話也是幾十塊的外賣費；想著開心能喝兩杯，朋友應允了，回家時候要叫個代駕，發現一個小時還是沒有人接單... ...
生活配套，對於大多數00後來說，不是大型商業，沒有人靠買衣服和逛商場來過日子，樓下的早餐攤，街邊的便利店、總能碰見鄰居的菜市場，這些才是00後剛需需要的生活配套。
- 2. 生活的靈活度，才是00後衡量交通是否便捷的重要標準。
明確一個詞，叫做生活的靈活度，這詞說起來拗口，實際理解起來並不麻煩。
都知道地鐵一響，黃金萬兩，可是地鐵離你工作的地方很遠，太原也只有這麼一條直南直北的2號線，1號線和3號線目前還遙遙無期，你工作的壓力使你經常下班就過了地鐵最後一班的營運時間，你必須需要開車才能趕得上每天準時開啟上下班。這個時候，地鐵口擁堵的交通，是幫助了你的生活，還是妨礙了你的靈活？
可能現在看到了某個區域未來的發展，甚至路已經修的很好了，比如綜改區，可你上班的地方明明在南中環或者長風街，來回十幾公里，那這樣的剛需房或許是撿了便宜，是不是在交通費上或者買了一輛車上又找補回來了？
大多數00後在未來十年內，至少會換一份工作，而新工作的地點基本是不可預估的。而之前因為一個單位比較近，買了城市近郊便宜的“剛需房”，在面臨新工作的時候，你又該何去何從？
交通便捷，也是一個相對的字眼，而這個相對，是基於每個人現狀和不確定未來的理性判斷，絕對不是00後選購“剛需房”的核心標準。
- 3. 00後剛需更應該考慮升值空間。
升值空間和房住不炒是兩碼事。在從人生首次購房開始，隨著境遇的不同、家庭成員的增加，置換同樣是一種剛需。一竿子到底，一步到位這事大多時候都會出現在“剛需盤”的宣傳語當中，而基因自帶改善氣質的卻閉口不提。
沒有人願意六個錢包，辛辛苦苦攢了半輩子的錢買了房子，到未來真的有需要置換時，甚至不如當時的購入價。雖然會有人說，房子也是商品，有漲有跌很正常，但房子這東西對於中國人來說太不一樣了，這個話說別人行，大多數人落自己頭上也是心裡MMP。
升值空間換一個角度理解，也是代表所居住社群的品質。包括未來小區內房屋買賣的新進業主綜合素質，物業服務質量，全部息息相關。
再者，房子在現今的社會中，很大一部分是社會標籤的作用，或甚至是印證個人眼光及能力的重要標準。若干年後，當你和別人聊起來所居住的這套房子，雖然升值但是不出售，別人依然會佩服你，但是貶值了，可能就是對你綜合能力包含投資能力的不信任，畢竟，大多數人沒什麼機會可以掌握一次百萬級別的投資。這就是人性的弱點。
保值或者升值的房子，是每個人在萬不得已時候，最後一根救命稻草。誰都有著急的時候，關鍵時刻有一套能及時出手並且有可能超過自己價格預期的房子，人在這社會上，活著都有了三分底氣。
- 4. 有可能的話，儘量，只是儘量去選擇你的鄰居
鄰居在很多時候，是可以和第三條互相印證的。
- 5. 對於00後，教育配套不僅僅是孩子上學僅此而已。
教育配套，尤其是學齡前到義務制12年教育，越完善越好。教育配套本質上是對整體社群，以及社群外部3-5公里綜合價值的助推器。這裡不展開說太原眾多專案在教育配套上面的優與劣。
最後，00後要買剛需房，有什麼標準，怎麼買？
目前，剛需的可挑選餘地其實要遠遠大於改善的選擇餘地，尤其在太原這個城市。大量的人都說三四線的房子不再值得買，可捫心自問，在太原這個城市，不買房子，租一輩子房子真的可以麼？
剛需房，既然帶了剛需這兩個字，必然背後有無數不能說的苦衷和難處，而動輒百萬的花銷甚至可以決定未來二十到三十年一個家庭的全部消費結構，這件事上，錯了幾乎沒有可以彌補的空間。
而事實上，我在之前看到過媒體做了萬份樣本的資料調查，有接近六成的人都對當初選擇目前這套房子，表示後悔。
有沒有可以參考的辦法？
先說一個最簡單，也最不簡單的辦法。
1.首先找到一張紙，用鉛筆在上面寫下所有影響你買房的因素，如下：
寫多少都可以，只要你能想得到的，可以範圍很大，也可以很細節。
2.從最不重要的開始，一個一個劃掉，劃到你不能再劃為止。
3.劃到最後只剩下三個條件。
這一步才是最難的，放棄有時候比選擇更困難。
同樣是《怪誕行為學》裡面的一句話。
多數人只有到了具體情境裡才知道自己真正想要的是什麼。
《怪誕行為學》 —— 丹·艾瑞里
4.把剩下的三個條件放在網路裡進行搜尋，得到自己想要的答案。
這是一個非常基礎之基礎的辦法。要是再有細分原則，可能是以下幾個。
制定個人或家庭未來3-5年整體消費計劃，且一定是動態消費計劃及結構。意味著會有可預見的浮動和小範圍不可預見的支出。
外部配套＞內部配套，外部配套往往影響整個地段的價值，比如交通、學校、商業、產業、醫院等等，是決定價格的主要因素。內部配套是指小區內部的因素，更影響居住體驗，比如戶型、車位比、容積率、梯戶比、內部園林等等，均為附加值。
至少在交完首付後，仍預留有家庭或個人6個月的綜合開支，以及12個月的還貸資金。
寧小勿偏，就是寧願選擇核心地段的小戶型，也不要去選擇偏遠地段的豪華大戶型大房子，因為一套房子的核心價值，不在於房子本身，而在於房子腳下的那快地。
任何大宗消費，記住，“買你能承受的最貴的”。
誠然，買房這個事情可以拆成無數種問題和答案，仁者見仁智者見智。而00後剛需，無疑已經成為買房群體中不可忽視的龐大群體。但00後剛需卻也往往是買賣行為中最容易被資訊不對等影響的一批群體。
政策的影響，房企的誘導，家人的勸說，自我判斷的失衡，市場資訊的匱乏，都有可能導致最終做了相對錯誤的決策。
00後剛需的玩法和思潮，的的確確有也在發生變化。所謂個人的資訊繭房，在時代的朝水下，壁壘將會越來越薄弱。
睜大眼睛，00後的剛需房群體，正在大踏步走來。
事實上，你做一切事情都應該自我訓練，質疑自己一再重複的行為。
《怪誕行為學》 —— 丹·艾瑞里
