流程就要走完了，房東失蹤了，怎麼辦？

首付款已付，房子已經網籤，還沒到交房的時候，突然房主失蹤了，這可怎麼辦？

後來才弄明白，房東進了看守所，怎麼辦？

難道只能算賣家違約，上法庭打官司嗎？

網上流傳了一個圖片，某綠皮中介，在交易過程中，由於房東被刑事拘留，所以只能代房東退給買家定金（還好定金僅6萬），並幫買家去向房東追討剩下的錢。綠皮號稱這是對於買家的一種保障。

我們舉個例子，如果你去做手術，植入一個心臟支架。手術做完後，醫院告訴你，支架供應商剛剛通知醫院，這批支架出現質量問題，只能用半年，醫院決定退還給你全部已支付的費用，並說這是對患者的保障。那你會怎麼想？

結合我們今天的問題，什麼叫保障？發生問題後能解決問題，能讓房產順利過戶，才叫保障。退定金不叫保障，頂多算減少損失。

再說房子是千辛萬苦幫客戶談下來的最底價，下定已經過去幾個月了，目前房價也漲上來了，就算拿到退款客戶也不一定可以買到之前等價位的房子了。

今天正好來分享一下，我們如何幫客戶完美的解決這種問題。

一、網簽過後，房東失蹤了

客戶張先生預算400多萬，想買一套學區房。最後看了多套房源之後，看中了一套低於市場價60萬的毛坯的學區房。最後談判，付定金，籤合同，付首付，網籤，一套流程下來，非常順利。張先生也很滿意，預算之內400萬買到了低於市場價60多萬的房子。

本來網簽過後，坐等交房、銀行放款就可以了。一般情況下，網籤之後，很多客戶也就放心了，因為接下來的流程基本不會出什麼差錯，但是還是會有一些風險的。

我們曾經有個買賣交易，就碰到了這種問題。好好的交易網籤後，房東突然失蹤了，家屬收到一封信，上面寫著XX區看守所，告知該房東已經被關到看守所了。

原來，這個房東經營一家汽修廠，經常幫客戶出險維修，可能是影響到BX公司的利益了。據他的家屬說，BX公司和他談，付10萬元歸還保費，這個事情就結束了。但這個房東偏不肯，於是就有了後面的看守所的一封信。

我們不關心房東到底做了什麼，這事自有相關部門會處理。我們只關心，目前房產交易進行到了一半，後面怎麼處理，如何保障買家的利益。

於是當天，我讓業務員把房東家屬約過來面談。我們的訴求是儘量讓房子可以過戶，但是要保證安全。因為80萬是買家的自有資金，能過戶了才把後面的錢給房東，所以我們不介意交易時間長一點。房東家屬也希望房子可以想辦法過戶，畢竟如果算他們違約，要賠不少錢。

二、怎麼解決

最後和房東家屬溝通下來，買家留給賣家足夠的時間去處理，雙方仍然希望買賣能夠進行下去。最後協商結論如下：

● 如最終可以過戶，買家不追究賣家逾期過戶的違約責任。如無法過戶，按照網籤合同約定的違約條款處理。

● 約定第二天立即交房，買家可以進場裝修。如最終無法過戶，房東賠償買家裝修費用。

● 雙方約定盡一切辦法推進交易的進行，如期間發生額外費用，由房東家屬承擔。

之後就是想辦法，讓房子可以過戶交易。這個時候，我們公司的法務就要出場了。

一般傳統中介，法務主要工作是籤合同、設計居間協議以保障中介利益，最大的一部分工作就是如果買家和賣家有一方事後不願意付佣金（傳統中介一般問房東收1%佣金，問買家收2%佣金），要負責打官司追討佣金。

而我們公司的法務律師，有豐富的房產相關訴訟經驗，主要工作，是在碰到各種奇奇怪怪的交易問題後，為買家提供法律方面的支援和解決方案。

和法務溝通下來，要讓交易能過戶，有兩種辦法：

1、優選的辦法：由於目前剛剛被關進去，而且是經濟方面的問題，可以想辦法辦理QBHS。如果後面流程進入到JCY，再辦理QBHS就難了，所以速度一定要快。

2、次選的辦法：辦理委託公證的辦法。這個辦法，目前階段是不行的，因為公證員不能去看守所，只能去監獄。只能等宣判了，房東被投獄了，才能辦理委託公證。之前我們有個案例已經辦理過。只是這個方案，時間比較長，大概要3到6個月後才會被投獄。這段時間，可以先起訴，申請查封保全房產，確保資產安全。萬一不能過戶，就按照房東違約打官司。