◎ 來源 | 地產密探（ID：real-estate-spy）
◎ 編輯 | 密探君
如今，“千呼萬喚始出來”。2022年開年伊始，房企上演資本大戲，還看頭部大鱷。
這一次，龍湖再想低調，估計都難了。1月7日晚間，龍湖集團公告擬分拆龍湖智創生活有限公司（以下簡稱為“龍湖智創生活”）到香港聯交所主機板獨立上市。
當天，龍湖智創生活已向聯交所提交上市申請表格，披露了公司招股說明書。
地產密探發現，從時間點上看，就在1月7日這天，龍湖集團官網披露旗下全新智慧生活及空間服務品牌“龍湖智創生活”正式釋出。
龍湖官方為此闡述說，龍湖智創生活是基於全新業務內涵、外延，在“一個龍湖”生態體系中，生長出來的全新品牌，有機融合了龍湖集團原有智慧服務、商業運營等業務的核心能力。
這意味著：龍湖集團掐著時間點“搞事情”，或籌謀已久，也無疑為新年物業服務管理行業投擲了一枚“深水炸彈”，必然炸起白花花的驚人巨浪。
外界曾猜測：龍湖此時分拆物業，或與同行之間的“暗戰”也有關聯。
去年11月份，萬科A曾公告擬分拆子公司萬物雲空間科技服務公司到香港聯交所上市，一度引發市場熱議，驚呼又一個物業服務“市值巨無霸”要來了！
沒想到的是，龍湖暗地裡早有謀劃，而且率先對外披露了分拆物業赴港上市招股書。
2021年，龍湖將房屋租售、房屋裝修升級為主航道業務，加上地產開發、商業運營、租賃住房、智慧服務，已擁有六大主航道。
相較而言，目前頭部物業公司，未上市的所剩無幾。最受關注的無疑是萬科、龍湖這兩家旗下的物業服務板塊。
圖：55家上市物企一覽表，來源：克而瑞
在提供傳統物業服務“好口碑”的優勢基礎上，強化智慧與科技化服務成為頭部物業服務企業謀劃上市、提升公司估值的加分項。
2021年之前，物業公司上市後頗受資本市場青睞和追捧，即便是一家口碑一般的物業公司亦如此，估值普遍一路走高，很多超過了開發商母公司的估值。
保利物業總經理吳蘭玉2020年曾分析認為：
第一，物業行業是一個持續經營型的行業，天花板還很遠；
第二，物業行業有穩定的現金流；
第三，物業行業受政策的影響比較小。同時，物業行業有很強的連線能力，連線著零售業、金融服務業、文旅業在內的數個萬億市場，未來的發展有很大想象空間。
吳蘭玉指出，資本市場看好物業，帶著一些未來期望。物業公司的估值，需要冷靜看待。
這瓢冷水，2021年下半年以來，開始應驗。物業公司估值突然從巔峰開始走低，甚至一度暴跌，彼時多隻物業股IPO上市破發，後續排隊的物業公司上市難度加大。
市場發現，物業公司估值趨於迴歸理性，對現在上市物企來說，要找到自己特色也越來越難。“分化非常明顯，大家都願意投大一點的企業，因為比較有保障”。
對龍湖智創生活分拆上市，龍湖集團官方指出，透過“智慧科技化”手段和“智慧人性化”服務，以“創新”驅動，“創造性”地連線人與空間，是龍湖智創生活顯著區別於其他企業的重要特徵。
據招股書披露，龍湖智創生活此次IPO募資淨額的一部分，未來一兩年用於持續提升數字化運營及人工智慧物聯網(AIOT)的核心競爭力，使客戶享受更好的生活及購物體驗。
就龍湖而言，去年以來找到“自在”感覺後，如今分拆時機趨於成熟。從最初的龍湖物業，到2018年升級為“龍湖智慧服務”，再到以“龍湖智創生活”全新品牌引領，“三級跳”背後，是龍湖對“空間即服務”戰略理解不斷深化。
如招股書所述，龍湖這一分拆上市動作，將產生多重化學效應：
其一，進一步提升龍湖智創生活的品牌認知度和市場聲譽，
其二，建立新的投資者基礎，並與潛在戰略投資者產生協同效應，
其三，在積極與龍湖集團其他航道業務協同發展的環境下，共生共贏。
去年前3季度，龍湖智創生活實現營業收入77.7億元，同比增長81%，實現淨利潤11.3億元，這得益於其不斷壯大的規模優勢。
截至2021年12月28日，龍湖智創生活物管服務總簽約及戰略合作面積約4.4億平方米，在管面積約2.5億平方米。其中，住宅及其他非商業物業專案總簽約及戰略合作面積、在管面積分別約為4億平方米、2.3億平方米。
注意！2021年以來，龍湖圍繞物業服務板塊曾多次掀起收併購浪潮，一度被視為分拆物業板塊衝擊上市前的最強擴張。
去年3月，龍湖智慧服務斥資12.73億元收購億達物業服務集團。
去年8月，龍湖智慧服務收購美好置業附屬物業公司，新增在管面積600萬平方米。
去年9月，龍湖智慧服務收購九龍倉中國內地部分物業企業100%股權，已簽約管理面積近900萬平方米。
據克而瑞物管公開資訊監測（含非上市企業），2021年行業內併購案僅披露金額已超400億元，是2020年的四倍。
圖：2021年物業行業收併購案例，來源：克而瑞
橫向收併購，自然見效快，直接推動頭部物業企業規模暴增，也拉高了行業門檻。
克而瑞物管資料監測顯示，2021年，有3家上榜企業在管面積突破五億平方米。其中，碧桂園服務以82400萬平方米在管面積榮登榜首，萬物雲以70000萬平方米在管面積次之，雅生活以51046萬平方米在管面積居第三。
2021年，TOP10企業在管面積門檻值達2.7億平方米，與2020年相比，TOP10門檻提升8300萬方，增幅44.39%，頭部企業的提升度進一步加速。
易居企業執行長丁祖昱說，“預計2022年物管企業將更關注增長質量和有益競爭，避免唯規模論；大量收併購帶來的投後管理問題，也將被明確提上企業日程。”
據悉，龍湖智創生活在物業管理服務上連續12年業主滿意度超過90%；在商業運營服務上，2020年購物中心單店日均客流在中國十大購物中心運營服務提供商中排名第二，平均出租率排名第三。
商業運營服務作為高附加值業務，日益備受物業服務公司重視。龍湖智創生活向61個購物中心專案提供物業管理服務，在管面積約930萬平方米（包括室外公共區域及停車區域），以及向180個寫字樓及其他商業專案提供物業管理服務，總在管面積約1580萬平方米。
截至2021年12月28日，龍湖智創生活已向60個購物中心提供商業運營服務，服務內容包括定位和設計諮詢、招商、運營管理、租戶管理、品牌輸出、消費者服務等，合計管理面積580萬平米，服務超過1.3萬名租戶。
從龍湖的戰略思路看，透過有機融合兩個航道的核心能力，龍湖智創生活得以向個人使用者、企業使用者、政府使用者，在更廣大空間內提供覆蓋衣、食、住、行，辦公、教育、醫療、資產管理、科技解決方案等一站式高品質“有溫度”服務的能力。
積極佈局滲透諸多個細分市場，這是包括碧桂園、萬科等頭部物業同行們都在做的，目的就是實現對城市服務的全覆蓋，以在更高制高點上取得規模和業績的持續增長。
