其實，這才是未來2年買房投資的正確方式

我是星叔，全國資深房產投資專家，你相見恨晚的買房軍師，目前已為8000人提供買房最佳解決方案。星叔不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！星叔屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議

以下為“星叔房談” 微信公眾號粉絲問答精選提問

提問：星叔，房產投資中，如何正確的加槓桿？

回答：記得自己在年輕時剛開始工作的時候，曾經戲笑地跟同事說過：只要我們再努力一點，老闆今年就有錢再買多一套房了。

那時，我知道工作只是我的一個跳板，真正能夠賺錢的最終還是房產投資。

人生最大的失誤，不是有沒有選擇996。

而是以為自己在追尋夢想，最好卻發現瞎跑了一路。

大部分人的996都是為他人做嫁衣。

他們拼命加班，被侷限在一個很窄的空間裡，通過出賣時間、喪失自由來領一份微薄薪水，人生的可能性極其有限。

這類人的人生槓桿太小了，甚至沒有，一旦停止工作就沒有了收入，永遠不能實現一定程度的人生自由。他們像老鼠賽跑一樣，不斷地忙碌著，卻不知道什麼時候能停下來，實際上是不敢停下來。

沒有“槓桿的工作“是沒有前途的；

沒有“槓桿的投資“是沒有回報的；

沒有“槓桿的人生“是沒有出路的；

用一根棍棒作為一個支點，只要很小的力，就能撬動一個重物件，這個原理我們在初中就非常瞭解了，我們都非常熟悉，但在學了之後的日子裡，我們都沒有對它產生更多的興趣，以至於在往後的人生過程中，就是想不起來怎麼去引用這個非常重要的理論。

說回買房投資，正確運用槓桿的方法是：

如果在大漲前夜，短期快漲的行情即將到來，則應該追求槓桿，買更多面積的倉位。

如果在平緩上漲的時期，一般房產持有較長時間都比較難上漲，這時則應該追求筍盤，買低於市場價的急售房產，買入即賺，不必依賴行情。

當然，最完美的就是：低首付+筍盤。

普通人是用1元或1.2元去買現在值1元的東西，然後等待然後靜待五年時間的發酵，讓這個東西變成價值2元，或者3元。

而真正高手是用0.7元去買現在值1元的東西，然後靜待五年時間的發酵，讓這個東西變成價值2元，甚至4元。

兩者財富積累的速度，是有大有區別的，投資高手0.7元買1元的東西，哪怕這個東西跌10%，他也是賺的，這就是我們講的：筍盤不怕跌。

提問：您好，座標在上海，剛滿5年社保，準備買房，剛需，首套一家三口，不需要學區，工作孩子上學都在洋涇社群。目前看了康橋、曹路、中內環的二手。盤算了一下總價330左右可以盡力夠一夠，這個總價壓力是有的。

1.考慮康橋是因為均價低，動遷房，08年左右建成，4.2萬左右一平，300萬出頭可以買到70平，還有可能買到電梯房，居住面積也相對大些。缺點：地鐵不方便，6-2-16-11號線。但是開車方便。

2、考慮曹路是交通方便些，房價相對還可以，4.9萬左右，也有均價更低一些的，價格能承受的基本都是動遷樓梯房。08年後的房子多。

3、考慮中內環是感覺增值空間相對高、抗跌性高、出行方便、以後如果置換也好出手，缺點就是房子老，面積小。買了因為孩子上學+還貸壓力，考慮近3年不自住，出租和現租房有個差額，彌補下房貸。

第一個問題現在糾結不曉得看以上哪幾個區？

第二個問題是現在買還是過一段時間買，中介說還要漲，也說不清為何漲？但是我觀察目前還好，看新聞說年後相對穩定，家裡人要慢慢看，也許房價回落了。可我又擔心再漲，一年又白乾了。加上契稅又漲2個點。

第三個問題是長遠看，總房價選擇有壓力的一檔？還是選擇壓力小些的檔？

回答：我更看好方案一，剛需+預算有限，我建議你把重心還是放在改善個人自住上面，買康橋電梯次新。

曹路不是特別看好，因為浦東的發展重心在南側，在前灘和世博、以及中區的張江，北區相對來說存在感比較少。

浦東4大集團裡面，陸家嘴>張江>金橋>外高橋，從發展能級上就能感覺得地勢差異。

所以我的建議是：

1、剛需一定要選擇離家近和住得舒服。相比之下康橋次新更適合居住。

2、剛需現在就買吧，不要太在乎擇時，上海房價肯定還會上漲，下跌可能性不大，最多橫盤。

3、傳統的居住區，400萬以內適合居住而且漲幅不錯的，松江九亭、嘉定江橋、青浦徐涇、寶山大場、閔行馬橋、魯匯、浦東康橋。

4.如果家庭經濟收入一般，不建議壓力太大，人生容易走形，也會降低生活品質。

提問：星叔，想問一下，成都投資如何買房，子彈150萬，二套，有一套北三環按揭房還有10萬貸款自住，不考慮學位，如能投資兼顧養老就更好了，請推薦一下。

回答：現在成都的二手剛需市場回暖已經很明顯了，後面房價會不會上漲要看接下來二手房成交資料穩不穩定，如果只是一兩個月井噴，之後成交量又下降了，那就是曇花一現，對價格影響也不大，除非是成交量連續幾個月放量，那價格就會反彈。

可以先還清北三環貸款再買首付比例低一點。如今成都樓市分化的情況下，配套成熟的主城區，價值基礎更為穩固，抵禦風險的能力更強。如果選到近地鐵盤，房子升值潛力相對來說比較大，尤其是地鐵盤+學區盤的升值潛力，比其它盤的升值潛力也會大得多。

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提問：星叔，我預計明年年底上海置換房子，現在住的房子還有公積金貸款沒還掉，然後當前公積金餘額每月都清0，想請教下現在我有沒有必要提前把公積金貸款給還掉，然後攢一年的公積金餘額，為置換的房子申請公積金貸款做準備。

回答：公積金提前還貸後能再次貸款。不過再次貸款買房算二套買入,首付6--7成,貸款利率上浮1.1倍。契稅是全額契稅3%沒有優惠,有的地方規定,公積金貸款還清半年之後,才可以再次申請,所以,以你本地規定為準。

公積金不建議提前還款主要是因為提前還款需要支付一筆違約金,一般來說貸款一兩年之後提前還款,就會收取貸款本金的2%作為違約金,最低是20000元;

如果是兩三年內提前還款的話,那麼也會收取貸款本金的1%為違約金,最低是10000元。

公積金貸款利率本身就很低,貸款利息也就不會很多,而提前還款需要支付的違約金計算下來比還款利息還要高,所以說公積金提前還款理論上來說是不划算的。

以上為“星叔房談” 微信公眾號粉絲精選提問

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