編者按：2021年，世界、中國、各行各業乃至每一個人，都深切感受到“百年未有之變局”。
“不畏懼寒冬的肆虐，也不害怕炎夏的驕陽”，新的一年到來，我們深信，中國經濟與房地產仍將克服所有困難，從容面對任何局面，取得更加矚目的成績。
有鑑於此，觀點新媒體一如既往策劃和推出年度報道“冬天法則”，回顧並總結標杆房企過去一年的調整與改變，尋找全新一年的機會所在。
同時，我們邀請了多位具有全球視野和豐富經驗的經濟學家進行了深度對話，從他們的角度，解讀中國經濟與房地產的前行之路。
觀點網 “2021年到2023年上半年這段時間，我會用一個‘破’字來形容”，被喻為星級分析員的奧陸資本總裁蔡金強如是說。
雖然在這個“破”的階段比較痛苦，但中國經濟在轉型過程中必須忍住這個疼痛。政府目前正希望重塑整個房地產市場，從地產及舊基建的驅動改變為科技、工業及新基建的驅動的經濟發展模式，“這一次敢破，所以才會有立，而中國經濟也會更加脫虛入實。”
內地房地產的高房價、高槓杆、高週轉一直受到關注，同時也孕育無數的風險，自2020年起中央政府對房企的一輪去槓桿行動，使得內地房地產行業發生了巨大的變化。
為了貫徹中央“房住不炒”的政策，2020年第三季住建部和央行率先在北京召開重點房企座談會，制定對房企融資要求“三條紅線”，地方政府在2021年初亦陸續收緊了對房地產市場的政策，房地產行業在下半年開始經歷艱難時刻。
蔡金強指，現在的問題有三個層面，一是流動性，如按揭、開發貸、中票、信用債等，“弄到大家這麼痛苦的就是這些加三條紅線，尤其是2021年二季度，因為銀行有貸款總量控制，從三四月份開始抓得很緊，4月到7月不放按揭，大家開始受不了。八月份恆大出事之後，出現第二個很大的問題——預售資金監管。”
他指，這背後的意義就是保交房，在泰禾、華夏幸福、藍光和恆大事件之後，保交房是第一號任務，農民工工資是第二號任務，第三號任務是理財產品，第四才是員工的薪水。而前面那兩個是一定要保的。更麻煩的第三點——銷售、需求端的雪崩，是整個行業現在面對最大的問題。
“現在按揭基本上恢復正常了，也在鼓勵開發貸，中票也發給了一些特別優秀的民企，使流動性有所放鬆。”然而，現在預售資金監管和銷售問題卻很難解，蔡金強形容，就像一個老人，病已經轉移了。一開始看到可能是個心臟病，後面發現他的某個器官已經衰竭。
蔡金強認為，預售資金監管這個部分很難放鬆，或者說只有放一點點的可能性，“你把錢調走以後，房交不了，就會造成社會事件”。
至於需求端，而是很多因素的疊加，一方面目前需求總量已經見頂了，因此即使調控與否，都會去到十二、十三億平米水平的住宅需求。
另一方面，經過2016年到現在持之以恆的“房住不炒”，這個觀念開始有點深入民心。在目前房地產稅準備推出以及多家房地產企出現問題的情況下，老百姓對買樓抱觀望態度。
“前100名地產公司10月份銷售同比下跌了30%，11月份跌了39%，已經遠超2012年和2014年，當時只跌了大概20%左右，現在已經跌了30%多。像這種速度，幾個月下去就撐不住。”
流動性出現問題又受限於三條紅線，銷售大跌回款低於目標，令不少內房企業出現資金問題，伴隨而來的就是內房美元債違約事件。而一月即將迎來到期高峰，美元債爆煲將繼續發酵。
過去17年一直在房地產行業打滾的蔡金強亦心中有數，指這一波肯定有一大堆房企會活不下來。
“現在如果要分成優等生、中等生和劣等生三等，有大量劣等生團滅了，中等生若干有可能救得到，若干有可能救不到，因為現在是跟時間賽跑。”
事實上，蔡金強亦認同要去槓桿，不過忽然間要求一個大胖子極速減肥變成一個身體很苗條的人，事實上是要它的命，而不是減肥。
“哪裡見過一個地產行業在高速發展過程中企業是低槓桿的？只有像香港這種已經淘汰過幾次以後，自然會變成低槓桿。”蔡金強亦不諱言：“現在已經來不及了，這些該死的一定會死，所以只是說能保住中檔和上面的這些房企。除非政府忽然間把地產相關融資完全放開形成增量，因為必須用增量融資來覆蓋銷售雪崩造成的資金缺口，它才能活下來。”
2021年12月10日，中央經濟工作會議通稿公佈，以“三重壓力”描述中國當前經濟現狀，表達政府的主基調想回到促經濟的基調上，而促經濟的前提是先要穩經濟。
當然，房地產的主基調房住不炒跟保障性住房大力促進是沒有改變的，不過總的環境，流動性跟基調會對房地產偏好。
蔡金強指，中央經濟工作會議說得比較清楚，就是2022年貨幣會比較寬鬆，財政也會頗為積極，貨幣政策上會降準，甚至也不排除降息。
中央經濟工作會議同時也說得很清楚，就是仍要堅定不移地擺脫地產及基建的經濟驅動模式，改以新的工業科技驅動模式來強調高質量發展，這是大方向。
“我們作為房地產從業比較久的人會有一些感情上的掣肘，好像會有很多東西倒下來，會影響到消費，也會影響到其他方面，但是政府要的是大局，所以我個人覺得政府是在往這一方面堅定地走，並沒有猶豫不決，這就是戰略定力。”
蔡金強相信，轉型肯定是成功的，因為敢“破”，而且政府有這個勇氣去“破”。雖然房地產會因此有一定程度的收縮，但是房地產作為中國經濟的支柱型產業不會改變，體量還非常大。“先破而後立，不破不立”，“破”比較容易，“立”需要時間，或許是五年，甚至更長時間才能形成更為穩固的新局面。
蔡金強續指，可以預見，未來幾年中國經濟不會再像以前出現6%、7%、8%這種高速增長，因為是一個轉型的過程，2022年可能比較現實的是5%左右，後年差不多也是4.5%到5%左右的成長。當然，整個組成部分也正在變得更加健康。
行業洗牌過後，活下來的企業將回歸到兩條路。第一條是沿著產業鏈多元化，比如說投資物業、養老、酒店、文旅，這是合理的。另外一條是沿著大平臺做消費的多元化，比如說物管、管理，或者說零售，這些都是自然延伸的。
曾連續9年獲選《機構投資者》亞洲最佳地產分析師的蔡金強，於2018年離開花旗後就開設了資產管理公司奧陸資本，由地產分析師已轉行買方，不過作為“金牌分析師”蔡金強，對大大小小的房企都是瞭如指掌。
談及美元債暴雷，蔡金強指有兩個原因，第一是錢被掏空了，第二是做了多元化。所以如果說拿美元債來買好的地產資產，事實上這家公司哪怕高槓杆也未必會完全死掉。
對於這一波多家企業不償還美元債，蔡金強認為，不單是其它中資地產，國企也可能出現問題，“房地產在中國經濟來說，是一個貨幣的傳導器或者擴大器。把傳導器給砸了，很多東西會有問題。首先從債市傳匯出來，所以變成美元債有很大的問題，這是橫向。縱向會傳導到中概股和香港股市，造成一個不信任的情況。”
以下為觀點新媒體對奧陸資本總裁蔡金強先生的採訪實錄節選：
觀點新媒體：不少人認為2022年春季是最難熬的，有內房企業也認為熬得過6月份的房企就算活下來了，您怎麼看？
蔡金強：能活得到1月再說，能活到6月基本都能活下來，其它的很多都死翹翹了。大量的都活不過來，後面肯定還會有一堆。
觀點新媒體：政策會不會有所回撥？
蔡金強：現在三個層面的政策，一是關於流動性的，按揭、開發貸、中票、信用債、ABS、CMBS，弄到大家這麼痛苦的就是這些加三條紅線。
尤其是2021年二季度，因為銀行有貸款總量控制，所以從三四月份開始抓得很緊，4月到7月不放按揭，大家就開始受不了，8月份開始恆大出事，恆大出事之後出現第二個很大的問題，就是預售資金監管。第一波是三條紅線和各種貸款來源控制，第二波是預售資金監管，後面還有一個銷售。
現在按揭基本上恢復正常了，開發貸也在鼓勵，中票也發給了一些特別優秀的民企，比如碧桂園、龍湖，甚至還有濱江。公司債方面，碧桂園、龍湖和龍光都有若干出來，所以第一部分是有點放鬆。
問題是第二部分和第三部分很難解，就像一個老人，他的病已經轉移了，一開始看到的可能是心臟病，後面發現某個器官已經衰竭。現在已經轉移到預售資金監管，這個是很難放的。
因為預售資金監管背後的意義是保交房，就是說房子賣了以後要交出去，不然會造成社會事件。比如說恆大，在建的房子有2億平米，就是大概有200萬戶業主，背後事實上可能有五六百萬人買了他的房子。
泰禾、華夏幸福、藍光和恆大事件之後，政府覺得保交房是第一號任務，農民工工資是第二號任務，第三號任務是理財產品，第四才是員工的薪水，所以這叫四保。四保裡面有兩個“大保”，兩個“小保”，前面那兩個是一定要保的。
預售資金監管很難放開，或者說只有放一點點的可能性。第三點更麻煩了，就是銷售，需求端雪崩是非常明顯的，整個行業最大的問題是三四五線去化不行了，或者說這部分市場需求是不持續的。
觀點新媒體：心理層面的雪崩，是大家看到跌就不買，還是本質不會買了？
蔡金強：很多因素疊加的，本身這個行業跟2014年、2008年的低谷是不一樣的，就像一個人，那個時候正是20歲、30歲，身體受傷很容易恢復，現在在一個頂點，可能已經40來歲了，身體準備走下坡了。
需求總量本身已經見頂了，就算沒有調控，每年大概十七八億平米商品房需求也已經見頂，本來也是要下降了，何況讓一個50歲的人突然間跑越野？
觀點新媒體：所以您認為只能到十二三億的規模？
蔡金強：18億平米是商品房，住宅可能十五六億平米。事實上無論調控不調控，都會降到十二三億平米。
再加上經過2016年到現在持之以恆5年的房住不炒，這個觀念深入民心了，老百姓開始對房子沒那麼迷信。
買房子買的是預期，加上房地產稅又準備出來，大家也不知道深淺，所以大家就暫時觀望。因為不知道出1%、2%的房地產稅，一年可能要給十幾二十萬，這也不是小錢。
再加上已經倒了若干房地產商，大灣區已經有4家了，在ICU的也有好多家了，一個省就已經有這麼多，所以老百姓也是會有擔心的。
觀點新媒體：您預判這個政策會怎麼調整？
蔡金強：該死的一定會死，因為已經來不及了。所以只能保住中檔裡面好的和最上面的，下面很多是沒有辦法了。
除非忽然間把地產相關的融資變成增加，那就可以，因為必須用增量的融資資金來覆蓋銷售雪崩造成的資金缺口，才能活下來。
這樣就變成第一部分的各項融資不光要恢復正常，還要增加，才能讓房企有更多的錢去覆蓋缺口，要不然資金鍊就斷掉了。
10月份銷售已經同比下跌了30%，11月份跌了39%，已經遠超2012年和2014年，當時只跌了大概20%左右。，這種速度幾個月下去就撐不住。
現在可能覺得已經放了，但要分成三等，優等生、中等生和劣等生。有大量劣等生要活下來的話，第一部分要增量，因為資金出現了兩個缺口，第一是銷售狂跌造成的缺口，第二個是總包和建築商不再墊資，然後也沒有辦法賣樓花，要接近現房銷售，週期變長。
不幫他們克服這個問題，現在不死，三個月以後也會死掉。
觀點新媒體：大量的讓國企介入？
蔡金強：政府是想重塑整個房地產市場。
首先是覺得三高“高房價、高槓杆、高週轉”這種模式不行，會孕育無數風險。所以是要徹底想打破，背後是想令中國整個發展模式從以前地產產業鏈及基建產業鏈驅動，變成高階製造業跟新能源等的工業驅動。
地產為什麼不好？因為“三高”，很多不負責任的民企表面上賺了很多錢，實際上把風險轉移給國家。
重塑行業，要回到“安得廣廈千萬間”，讓大家都有房子住，背後是這幾點。
觀點新媒體：比如萬科提出自己是城市服務商，您覺得房地產企業在其它的賽道會做得好嗎？
蔡金強：這次洗牌之後，房企就不需要假模假樣去跨行業做多元化了。
事實上這些人轉型基本上是交學費，活下來的企業，以後不需要再故弄玄虛做很多，第一條是沿著產業鏈多元化，比如說投資物業、養老、酒店、文旅，這是合理的。
第二條是沿著大平臺做一些消費多元化，比如說物管、管理，或者說零售的概念，這個是自然延伸的。
這些我覺得大家還是會做的，所以以後迴歸到一些正常的多元化，不會是那些天馬行空或者大開腦洞的多元化。
觀點新媒體：您對美元債市場怎麼看？
蔡金強：美元債出事有兩個原因，第一是這個錢被掏空了，第二是這個錢去做了多元化。所以如果拿美元債買好的資產，這家公司未必會完全死掉。所
最大的一個問題是2022年有大量城投美元債到期，貨幣信用背後事實上是土地，或者房地產是一個貨幣的傳導器，把傳導器砸了，很多東西會有問題。
首先從債市傳匯出來，所以變成整個美元債市場會有很大的問題，這是橫向。縱向會傳導到中概股和香港股市，造成一個不信任的情況。
觀點新媒體：12月10日中央經濟工作會議召開，大家都在分析“穩”，您如何理解？對於2022年有什麼預測？對於房地產行業又有如何指引？
蔡金強：中央經濟工作會議實際上是12月6號中央政治局會議的一個延伸，基調都差不多。兩者結合來看，是重回到促經濟的基調。
中央經濟工作會議首先說經濟正在遭受三重壓力，需求的萎縮、供給的問題、預期的改變，因應著經濟面對三重壓力大的不好環境下，提出了穩定，大概有五六個穩定。
穩定以前也經常提，不過從12月6號的政治局會議到中央經濟工作會議都說得特別多，所以可以發現，政府的主基調想回到促經濟，而促經濟的前提是要穩經濟，因為經濟在承壓。
2022年，會發現整個國家的基調可能除了“二十大”以外，主基調都會重回促經濟、穩經濟這一方面，而穩經濟是促經濟的前提。
對於房地產總體基調比較好，因為穩經濟、促經濟，流動性會相對寬鬆，對於房地產也會有所放鬆。
當然，房地產的主基調房住不炒跟保障性住房大力促進是沒有改變的，不過總的環境對房地產偏友好。
觀點新媒體：如果需要調整調控政策，您認為需要調整的是什麼？建議如何調整？
蔡金強：首先，中央坦然承認了三重壓力，經濟的一些壓力，這也是非常實事求是的。事實上，中央經濟工作會里面說得比較清楚，也就是說2022年貨幣會比較寬鬆，財政也會頗為積極。
而財政發力是一個抓手，貨幣政策會以降準的方式作為配合，甚至降息也有一定的可能性。所以貨幣會偏寬鬆，降準，甚至也不排除降息。
然後是穩定內需，會在新基建上進行著力。中央經濟工作會議說得很清楚，還是要堅定不移地擺脫地產及基建的經濟驅動模式，改以新的工業科技驅動模式來強調高質量的發展，這是大方向。
地產會放鬆，但是不會出現大水漫灌或者是完全180度的轉變。
觀點新媒體：過去中國的經濟增長主要依賴房地產發展，目前有意向先進製造業及戰略性新興產業轉型，您認為有什麼產業可以完全取代房地產的地位？中國經濟會否因此迎來陣痛？轉型需要多長時間？
蔡金強：政府要做的就是改變經濟發展模式，從地產及舊基建的驅動向科技、工業及新基建的驅動這方面轉型，這是非常正確的。
我們作為房地產從業比較久的人，會有一些感情上的掣肘，好像會有很多東西倒下，會影響到消費，也會影響到其他方面。但這是大局，所以我個人覺得往這一方面堅定地走，就是戰略定力。
肯定會有比較成功的轉型，因為“敢破”。
有時候成功是因為“不破不立”，這一次“敢破”，所以才會“有立”，而且這個破跟立是進行中的。
未來我們可以慢慢揣測到中國經濟發展模式的轉變，會更加脫虛入實。房地產會有一定程度上的收縮，但是房地產作為中國經濟的支柱型產業不會改變，因為體量還非常大。
也就是說，未來房地產住宅市場會從現在的十五六萬億變成十二三萬億，體量有所下降，總量還是很大的。
而以前高槓杆、高週轉模式的公司，很多可能都會消失掉，所以只是裡面參與的成分變了，但還是非常的大。
中國經濟會不會迎來陣痛？肯定是有陣痛的，因為這麼大的一個改變，肯定會比較痛。但是中國要進行經濟發展模式改變的情況下，這個疼痛是必須的，而且必須忍住。所以這就是觀點與角度的問題，是大局及個體。
轉型需要多長時間？可能要三五年，把房地產驅動模式改變會比較快，因為現在已經進行中，而且可能已經到了最深入的階段。
先破的破比較容易，後立的立是需要時間的，可能需要五年甚至更長時間。可以預見，未來幾年中國經濟不會再像以前6%、7%、8%這種高速增長，2022年可能比較現實的是5%左右，後年差不多也是4.5%到5%左右。
當然，整個組成成分正在變得更加健康。
