2022年已經到來，可是開年就讓人鬧心。
西安疫情還沒結束，河南疫情又嚴重了，寧波、深圳、上海、廣西等地也出現散發病例。
這個春節還能不能讓人好好過了？
樓市走勢更讓人很糾結。
雖然現在是剛開年，各專案都收回了之前的銷售優惠，市場相對平靜，但很多客戶的心裡仍然在打鼓。
這兩天，就接連收到幾位朋友的私信，主題仍然是擔心今年房價走勢。
足見最近兩年的市場波動，讓人們對未來預期越來越沒底。
說實話，姜Sir最不願做的，就是預測大市。
2020年，自己曾經判斷天津房價已經到底。因為當年儘管受到新冠疫情衝擊，可年底市場並未出現大規模樓盤降價踩踏。
可到了2021年，從8月開始便出現大量特價房源，一直持續到10月底。一些板塊價格戰甚至刺刀見紅，房價跌穿地價。
大家都在找，天津房地產市場的定價之錨，到底在哪？
所以，儘管年底時中央表態“支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性迴圈”。
這意味著房地產業在2022年將迎來去金融化、去槓桿化、迴歸滿足公眾住房需求本位的平穩生存之年。
儘管2021年天津樓市那麼艱難，但總成交量依然保持在1249萬㎡，同比還增長了0.6%，創近5年的新高。
與此同時，2021年的供應量卻是1146萬㎡，同比下降了18%。
這意味著，天津樓市的購買力支撐真實存在，而且很強勁。
去庫存穩步推進，加上去年三次集中土拍一熱二平三冷，未來幾年供需平衡問題將得到有效改善。
但是，姜Sir依然不敢對提問者說：“放心去買，價格已經見底了。”
“冷眼觀樓”絕少談論大市，因為姜Sir感覺，市場瞬息萬變，預測房市就跟預測股市一樣，一兩次也許會蒙對，但大部分都只會打臉。
相比於其他自媒體人對大市侃侃而談、任何風吹草動都能聯絡到房價漲跌，姜Sir更喜歡討論具體的產品問題。
2016年底，中央經濟工作會議首次提出：“房子是用來住的，不是用來炒的”。
在此之前，姜Sir一直都是這一理念的堅定擁護者。
做了十幾年房地產報道，從沒嘗試過利用槓桿投資房產，也沒嚐到太多房價上漲的紅利，說起來也挺慚愧。
但姜Sir堅信，房子就是用來住的，它的固定資產屬性永遠排在第二位。
能為居住者創造更好生活的房子，它的資產屬性就會特別高。
姜Sir很理解，都是普通老百姓，賺點錢太不容易。
平時優衣庫原價買條褲子，過後看到他們促銷打折還鬧心呢，更別提房子這樣的大宗支出。
但是，假如未來房價走勢難料，是不是就需要換一個角度思考問題？
你買房究竟是為了什麼？
年輕人要準備結婚？需要給兒子找個好學校？孩子長大需要分房睡、面積不夠用了？老人身體不好需要有電梯？
既然如此，你就需要判斷，在這些需求之下，你買房的迫切程度究竟有多高？是必須買，還是可買可不買？
如果是可買可不買，如何改變解決當下痛點——租房？還是重新裝修？
如果是必須買，那是不是可以把價格稍微看淡一點？
要知道，人生在世，短短几十年，很多東西轉瞬即逝。
一眨眼，孩子就長大了；一眨眼，我們就老去了。很多事情，等不得。
孩子2年後就要上學，你能說等房價穩定了再說嗎？
父母已經快80歲了，可每天還要爬5層樓梯，你能說等過過再換嗎？
老婆馬上就要生了，還是雙胞胎，你能說擠在一套獨單裡先湊合著嗎？
反正，姜Sir如果有能力，買房會優先考慮實際需求。至於買完後價格還會不會跌，那是劣後項。
人生的不同階段，都會有不同的目標，安排好生活的節奏，把最急需滿足的需求完成，才更重要。
還是那句話，姜Sir的買房三原則：這房子你喜歡嗎？你買完有用嗎？你能承受嗎？
目前，我們的房地產市場仍然是期房預售制，大家買的都是圖紙。
以現在的形勢看，與其糾結買完房價格還會不會降，不如操心能不能按時交付、保質保量的交付、會不會降標減配。
這還不是天津獨有的問題，而是一個全國性的問題。
哪怕是深圳、杭州這樣的熱點城市，因為限價，開發商利潤被壓得很低很低，同樣也出現了大範圍交付維權事件。
前些天曾寫過一篇文章：《對某些超跌價樓盤心動了？先多問幾個“為什麼”……》。
針對一些價格大幅跳水、品牌又很弱的雜牌專案，大家還是要多留個心眼，別光聽忽悠。
有可能，你惦記的是便宜房子，他們惦記的是你的購房本金。
至於交付維權，總結近兩年的趨勢，主要更集中於公區方面。
比如社群大堂的規模、電梯廳的裝標和麵積、園林綠化的標準、建築立面的平整度等等。
姜Sir平時寫新盤的規劃、戶型、景觀方案、精裝設計，就是希望能給大家搞點乾貨，讓大家在看盤的時候不會抓瞎。
前兩天寫的《絕對乾貨！2022年買房看什麼？壓箱底秘籍都告訴你！》，已經把姜Sir這些年看專案的經驗和盤托出。
其實很多交付時的糾紛，如果你能多瞭解一些專業知識，前期都能有預判。
比如社群大堂交付時究竟什麼樣？可能銷售自己都不清楚，當然是怎麼吸引人怎麼說。
如果你瞭解了社群大堂佔用的是物業用房指標還是非經營性配套指標，你就不會被虛假宣傳誤導。
比如你把沙盤看得門清，你就知道出入口設計得合不合理，以後小區能不能實現人車分流，你選的樓棟門前會不會過車。
再比如你瞭解了景觀標準都有幾檔、明白示範區只是營銷道具，你對交付就會有一個適當的預期，心理落差也不會太大。
也有人認為，沒必要了解那麼專業，開發商就應該做到童叟無欺，他們做不到就是欺詐、就是奸商。
可是沒辦法呀，現實就是如此！
你買臺電腦總得懂點CPU多快、記憶體多大、顯示卡什麼檔次吧，買部車總得了解下發動機什麼技術、變速箱是哪種吧？
買房這麼大筆的支出，怎麼能不自己多掌握點專業方面的資訊？
還是要把決定權掌握在自己手裡，對銷售的宣講保持冷靜的分析。
當然，有條件的話，直接選擇已經交付或者快要交付的現房專案，現在也挺多，可以避免不少糾紛。
迴歸到本文標題。
如果你還糾結買完房價格會不會降，那姜Sir勸你現在一定不要出手。
不是因為可預見的未來，房價一定還會再降。
而是因為糾結於此的你，你的需求還不迫切，你對你目前挑到的房子仍然不十分滿意。
此時盲目出手，萬一未來有什麼變故，你會後悔，可能還會憤怒。
從目前的情形看，大家還有一定的選擇空間。
“房住不炒”這四個字意義深遠，不僅開發商需要深刻理解，購房人同樣需要。
房地產行業一整個時代已經過去了，但機會依然存在，城市還存在大把空間需要升級。
優質資源的優質房產，永遠都是稀缺品。
但閉眼買房的時代，已經一去不復返了。
我們能做的，只有迴歸常識、把握當下、享受生活。
最後，提兩個極端的選項，看看大家怎麼選？
祝大家新的一年，都能買到自己稱心如意的房子。
- END -
2022·1·7
