今天把近期北京樓市的一些問題都講一講。
1，北京今年的第三批供地結束了，簡單總結一句話就是，土拍市場徹底涼涼。一共12塊地，2塊流拍，9塊底價成交，只有一塊地競了下價。
今年北京的土拍市場，從第一輪的高熱度，到第二輪突然變冷，到第三輪徹底涼涼，這個熱度走勢，跟北京樓市的走勢基本上是一樣的。
開發商對於北京市場普遍沒啥信心了。現在政府把每塊地的利潤都卡得很死，開發商需要精打細算才能有一定利潤，如果市場不好，賣房週期拉長，後期維權的事肯定少不了。
另外，北京土拍這麼差，也有點史無前例。上半年與下半年的市場差距這麼懸殊，也有點史無前例……
2，北京二手房市場。
我把今年的市場行情再大致講一下，各位當個參考。
今年陽曆的年初，還沒過年，那會的市場已經進入了跳漲階段，跳漲的主要是高總價房源，這個跟抵押貸太寬鬆是直接關係；
短短一兩個月，很多小區的漲幅就已經超過了15%；大家也別驚訝，北京的房價上漲本來就挺快的，我舉個簡單的例子：絕大多數小區裡的兩居室，房源本來就不多，誠心賣的也就那麼四五套，這四五套如果短期成交了三套，那麼第四套和第五套就準備漲價了，一套七百萬的房子漲10%基本上就是一兩套房的事。
而且在700-1000萬這個總價的市場裡，全朝陽區也沒多少優質小區。所以大家掃房的速度是非常快的。去年全款再抵押這個騷操作，給房價上漲快速助力。
等房價漲了一波之後，差不多就到過年了（這個時候開始收緊抵押貸款）。年後的市場是傳統的小陽春，以及被年前的市場節奏帶起來的買家情緒。
所以兩者疊加，市場還在繼續往上走，但是很多高總價房子漲價已經比較難了，成交量也低了不少。年後剛需盤（500萬以下的房源）在蹭蹭漲價，帶著剛改樓盤（500-700萬總價）也在慢慢漲。
同時，一些尚未漲價的區域，以及漲幅比較低的區域，也開始補漲。持續了三個多月後，小陽春基本上結束了，北京的房價也進入了短期的高位。
接下來的六七個月，是北京樓市快速下滑的幾個月，成交量非常低，掛牌價普遍降低，房源數量激增。
一方面是被上半年的市場吊起來的胃口，一方面是這麼多的降價房源，所以又促成了10月下旬開始的市場熱度，成交量快速上升，一直持續到現在，大致兩個月時間。
但是近兩個月成交的房子多是高性價比房源，而且價格普遍比六七八月份要低。
給大家個數據：這段時間成交的房子價格普遍比去年10月份左右高了不到15%，有些甚至不到10%（最高點的價格漲幅很多超了20%）
這個漲幅下買房，基本上是安全的，想跌回去年的價格比較難。
3，不出意外的話，這一輪市場成交回暖，買家把高性價比的房子掃光後，市場還會進入低迷期。（這一條是系統自動生成的）
4，這幾個月大家去我們公司諮詢的時候，相當比例的人在問一個問題，那就是，以後是不是北京的高總價房子保值性更好？剛需盤是不是不行了？
其實大家對這個問題的認識裡有個誤區，那就是把這一輪的小行情當成了常態。這次的行情，確實是高總價房源漲得更多，但是這跟定向放水有關係（低總價房子沒啥利好）。以後如果北京再有那種大行情，高低總價的房子肯定會普漲。
另外，在市場冷的時候，別管多優質的房子，多好的學區，都沒那麼好賣。
5，（對牆說系列：）明年的北京市場。
目前看不到任何政策放鬆的訊號，樓市的熱度，尤其是二手房，還沒有完全降下來，土拍市場涼涼，明年大機率會多供一些優質地塊。
總之，根據目前情況看，在政策不調整的情況下，市場維持一年時間沒啥問題，所以現在看不到任何的政策調整動力。
只要沒有政策調整，房價就很難上漲。包括學區房。
明年的市場會繼續延續今年的市場狀態，穩中下滑，即使有短期回暖（小陽春），房價上漲的空間也不會超過10%，甚至都不會超過5%
這段時間僅供娛樂，不供參考。
6，大家買房。
再強調一遍，穩中下滑的市場對於買家是非常友好的，有合適的房子就入，別磨磨唧唧總想著抄底。
（完）
最後貢獻美圖一張，頤和園拍的日落。
