永同昌集團總裁胡東鵬
我們將繼續堅持“穩健發展”原則，做精做專擅長領域，這也是永同昌30年來所獲得的寶貴經驗。
中房報記者 焦玲玲 北京報道
2021年，是房地產行業出現大變局的一年。
隨著2021年下半年部分房企深陷債務問題，區域性風險暴露，行業遭遇了前所未有的信用危機，也引發市場對於房企流動性的擔憂，市場格局被重寫。
“今年這一年行業確實太困難了，很多房地產行業的合作伙伴出了問題，這在以前是從未有過的。”永同昌集團總裁胡東鵬表示。
永同昌是一家發展了30年的綜合性企業集團，業務涉及資產管理與投資、產業園區開發運營、房地產開發以及汽車服務產業等方面，在業內以穩健發展著稱，2014年以來多次進入地產百強榜。“公司內部對於管理能力的考核只有一個核心指標，就是利潤，對於發展規模沒有做過多要求。這一管理機制也使企業發展主要關注兩個維度，一是投資維度，一是風險維度。所以這些年不管市場是高歌猛進還是低迷不振，我們始終能夠保持穩步增長的發展節奏。”
對於近年來許多企業追求的“多元化”，永同昌也有自己的理解。“此前我們也試水過多元化道路，並沒有獲得預期結果。”胡東鵬坦言，“我們發現盲目的多元化很難成功，因此現在所做的多元化是圍繞主業的‘相關多元’，房地產和汽車是我們比較熟悉的領域，從這兩個領域延伸出去的多元化業務，是我們有信心能做成的。”
他表示，這次大變局也給了行業一個警醒，要告別以往規模化發展模式、快週轉模式，踏踏實實做好經營。這也是國家對於房地產企業的要求，要良性迴圈、有序健康發展。
不過，嚴峻的態勢正在過去。2021年12月6日，中央政治局召開會議，分析研究2022年經濟工作。對於房地產業，此次會議明確要支援商品房市場更好地滿足購房者合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性迴圈。這在胡東鵬看來意味著行業將迎來邊際放鬆，也相信房地產行業還有發展的空間和自我調整的機會。
對於企業的未來，他表示將繼續堅持“穩健發展”的原則，做精做專我們擅長的領域，“這是我們30年來所得的寶貴經驗。”
2021年年末，面對身處複雜嚴峻環境下的房地產行業以及企業應對之策，中國房地產報記者採訪了胡東鵬。
中國房地產報：今年是房地產行業異常艱難的一年，永同昌對此是否也有所感觸？市場壓力面前，永同昌今年發展如何？
胡東鵬：我們也感受到2021年房地產行業形勢很嚴峻。在我們旗下的房地產開發業務板塊當中，目前有三分之一左右是與其他房企合作的專案。實際上我們的合作伙伴大部分都是百強的頭部企業，這麼多年合作關係也都很好，但今年突然間部分企業的償債壓力劇增，甚至不正常地傳導到了合作專案當中，波及了我們，這是以前從未有過的情況。另外，我們發現，一些本來很優質的專案周邊，出現低價拋售的樓盤，擾亂了市場價格，使我們的專案銷售也受到了影響。這兩點感受是最直觀的。
可以看到，這次遭遇危機的企業多是此前幾年發展較快、槓桿較高的企業，也給了行業一個警醒，要發展就需要踏踏實實做好經營。
不過，從我們自身來說，2021年發展還是非常穩定的，全口徑營業額預計在300億元以上，可以達成企業年初制訂的發展計劃。
中國房地產報：在這樣的市場環境下，永同昌沒有受到太大的影響，原因是什麼？
胡東鵬：能夠在這種市場環境下保持發展步調，主要得益於我們過去一貫奉行的穩健發展戰略。
永同昌是一家大型綜合性澳門投資集團，成立於1992年，到2022年就30週年了。早在2014年，我們就進入了中國房地產百強企業榜單，目前為止，公司業務已經佈局全國30餘座重點城市，發展為以產業園區、資產管理、房地產開發為核心業務，物業管理、文旅康養、教育文化、科技孵化等多產業協同並舉，資產總值逾680億元的綜合性企業集團。
多年來，公司一直堅持審慎拿地的策略，堅持專案利潤和現金流雙平衡的原則，保持合理的負債結構，保障穩定、充裕的經營性現金流。截至2020年末，公司“三道紅線”全面維持綠檔，有息負債僅30%，遠低於重點上市房企71%的平均水平，也從來沒有對外發行過信用貸。我們認為，這樣的負債結構，在確保流動性安全可控的同時，可以使企業保持一個有品質的合理增速。
中國房地產報：此輪行業變局當中，受影響較大的企業多是前些年規模化發展過快、業務多元化比較激進的企業，您對於規模化和多元化怎麼看？
胡東鵬：在規模化方面，我們10年前曾經有過這種考慮，但內部論證之後就否定了這一模式。至今我們仍將利潤作為內部最重要的考核指標，這種考核方式就決定了我們對每一個專案發展質量的關注遠遠高於對於發展速度和規模的關注。
在多元化方面，永同昌也曾經走過一些彎路。早前我們也曾試水過礦業開採、建材生產、高科技等產業，但多元化發展的成績並未達到預期。10年前，永同昌完成了一次產業剝離，整體上回歸了主業。
現在我們說的多元化，是圍繞主業的“相關多元化”。除了資產運營和房地產行業以外，我們從創業初期就一直有汽車產業相關的業務，到現在我們在北京運營的最有代表性的產業園區“永同昌西國貿汽服基地”，也是圍繞汽配產業發展起來的綜合體。因此汽車產業也是我們比較熟悉的領域。
未來，我們依然會堅持穩健發展，不進入中短期的陌生行業、新興行業、風口趨勢行業，繼續聚焦在資產運營和房地產行業相關業務、汽車相關業務領域，深耕發展。
中國房地產報：永同昌為什麼在兩年之前考慮加強資產運營業務板塊？
胡東鵬：這是企業經過深思後決定的：一是從宏觀環境來看，隨著中國城市化發展程序的放緩，房地產開發業務在縮減，行業步入存量階段，這是發展趨勢；二是產業投資、資產管理業務抗週期能力較強，預見性好，空間大。
透過這幾年運營，我們發現較好的商業專案、寫字樓等收益率可以達到7%以上。而目前房地產開發業務利潤越來越薄，鏈條過長，有時銷售速度、週轉速度還跑不過財務費用，一旦市場發生劇烈波動，企業受影響較大。
而且近兩年的行業洗牌對於我們資產管理的業務也是一次機會，透過債轉股和收購，我們在北京、上海、深圳等地都拿到了一些不錯的專案，收購之後，我們有能力透過運營讓資產升值，優良資產的價值一旦被釋放出來，實際上是很快能夠得到市場認可的。
中國房地產報：永同昌在北京的西國貿汽服基地已經開發運營了16年，現狀如何？未來對於產業園區的發展有什麼計劃？
胡東鵬：永同昌西國貿汽服基地成立於2005年，目前入駐商戶逾1000家。即便是現在，很多城市的汽配市場都還是給人留下髒亂差的印象，但是永同昌西國貿汽服基地卻從開業起就以“花園式”“一站式”“服務優”“配套全”遠遠超前。
後來，我們在汽服產業園區基礎上，又打造了“創業空間-孵化器-加速器”的創業孵化板塊，同時配套建設了北京市豐臺區第一家五星級酒店“西國貿大酒店”，開創出產業+商辦+酒店的汽車後服務產業園區“2.0”。
近年來，永同昌西國貿汽服基地也一直保持著自我更新，不僅在園區外立面、綠化環境方面持續投入改造，還在智慧停車、智慧園區等軟體方面進行了配套升級，此外，在廢機油集中處理等環保配套服務方面也不斷創新，精進專業化管理能力。
現在，瀋陽沈撫新區永同昌汽車文化智慧生活小鎮已經開工建設，這標誌著永同昌汽服產業園區“3.0”時代的到來，必將成就一個獨特的產業園區IP。該專案由永同昌集團和沈撫新區政府聯袂打造，將透過構建文化、配套、後服務、品牌展銷、配套生活5大模組，打造以汽車文化為引領，以汽車後服務為引擎，以配套服務體系為支撐的汽車文化智慧生活小鎮。
汽服產業園區只是永同昌產業園區的其中一個板塊，另一個比較有代表性的產業園區是位於珠海橫琴的智慧產業園區。永同昌作為澳資企業，積極響應國家大灣區建設號召，在珠海橫琴落地了永同昌時代廣場專案，透過打造澳能研究院、未來中心、智慧空間三大板塊，構築涵蓋新能源汽車、跨境說電商、美加澳光電等科研及文創產業叢集，為推動琴澳一體化經濟融合，打造粵港澳大灣區建設新高地貢獻力量。
中國房地產報：對於2022年房地產市場，您有著怎樣的判斷和預測？
胡東鵬：這一波衝擊力度比想像中大，很多企業都陷入了危機之中，雖然從目前來看政策已經到底且逐漸回撥，但市場預期尚未回暖，銷售端起色不大，影響還將持續，一些企業的危機短時間也很難過去，我認為這波影響至少要持續到2022年下半年才能塵埃落定。
但可喜是，2021年12月6日中央政治局召開會議，明確在房地產方面要支援商品房市場更好地滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性迴圈，這給行業發展帶來了大利好，在合理的支援下，我相信房地產行業還有發展的空間和自我調整的機會。
