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2021年，房地產市場由強轉弱。自2020年“三條紅線”和“貸款集中度管理”政策出臺後，2021年整體呈現房企融資供需兩端持續收緊的態勢，在此影響下，2021年下半年，銷售和融資都出現大幅下滑。
前三季度政策持續收緊下，部分房企爆發了債務違約，海外評級機構下調中國房地產行業及部分企業的評級。
在此背景下，為維護房地產市場平穩健康發展，中央及部委、金融機構等向外界釋放有關房企融資政策偏正面訊息。
預判2022年，
預計整體的房地產融資環境仍以維穩為主，維護企業的正常融資需求，促進房地產業良性迴圈和健康發展
。
優質的白名單企業將迎來率先發展的機會，特別是四季度政策回暖中，諸多機構和銀行建立了優質企業融資發放的白名單
企業，這些企業可以抓住機會進行擴張，融資上可以積極嘗試一些創新型融資。
”
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01
融資政策先緊後松，四季度密集發聲維穩
對房地產企業來說，2021年是壓力巨大的一年，在“三條紅線”、“貸款集中度管理”等政策之下，行業整體資料不斷下滑。
據不完全統計，2021年100家典型房企的融資量為12873億元，同比下降26%，近五年來融資量首次出現負增長，同時達到五年來最低點。
圖：2016-2020年房企融資總量情況（單位：億元）
備註：1、外幣融資統一按融資當月月末匯率換算為人民幣，監測資料不含開發貸和一般銀行貸款；
2、如沒有特殊說明，本文所有的2021年融資資料統計均截止至2021年12月20日。
資料來源：企業公告、CRIC整理
分季度來看，由於年初各機構額度充足，疊加房企年初有大量償債需求，一季度房企融資量保持4000億元以上，二季度以來，相關部門加大對經營貸、通道類業務的監管，房企融資環境收緊，二季度融資量同比下降了16%，三季度房企融資進一步下滑到3079億元，同比下降32%，到四季度房企的融資一度降到冰點，融資量僅為1767億元，同比減少55%。
圖：2021年房企分季度融資總量及同比情況（單位：億元）
資料來源：企業公告、CRIC整理
為維護房地產市場平穩健康發展，中央及部委、金融機構等向外界釋放有關房企融資政策偏正面訊息。
9月下旬，央行貨幣政策委員會例會明確提出，“要維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益”，釋放了個人按揭貸款邊際放鬆的積極信。
11月9日，中國銀行間市場交易商協會舉行了房地產企業代表座談會，此後多家央企國企和地方城投企業陸續發行了中期票據，房企融資“冰封”狀態有所解封。
12月6日，中共中央政治局召開會議。房地產方面，明確要推進保障性住房建設，支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性迴圈。此次針對房地產行業“良性迴圈”的表述是近年來首次提及，釋放出很強的訊號意義，對重建行業信心，解決當前行業遇到的一些問題，都有至關重要的作用。
表：2021年前三季度部分房企融資相關政策
資料來源：CRIC整理
表：2021年第四季度密集發聲維穩融資政策情況
資料來源：CRIC整理
部分房企融資“解凍”，02 房企發債分化
在2021年11月9日，銀行間商協會座談會後，眾多房企密集發行中期票據和超短融資券。
2021年11月10日，常州城建、北京住總、小商品城宣佈擬發行超短融資券，鎮江城建公告擬發行4億元的中期票據；11月11日，保利發展宣佈擬發行20億元的中期票據，將銀行間債券市場的融資主體從城投擴充套件到主流房企，而後11月12日，光明地產宣佈擬發行5億元中期票據，招商蛇口公告擬分別發行30億元的中期票據和超短融。
12月17日，寶龍地產控股有限公司釋出海外監管公佈，已完成發行1.5億美元優先票據，寶龍地產擬將新票據的所得款項用作為其現有中期至長期債務(一年內將到期)進行再融資。
多家企業的中票、短融等債券融資計劃的設立成功，鼓舞了市場的信心，未來其他資質良好，信用較高的企業特別是國企央企也有望加入發債的隊伍。
在此影響下，2021年11月100家典型房企的融資量為749.63億元，環比上升65.8%，同比下降40.9%。2021年12月100家典型房企的融資總量為702.21億元，較11月微跌，同比仍下降48%。
從融資成本來看，2021年的新增債券類融資成本5.29%，較2020年全年下降0.92個百分點，其中境外債券融資成本7.05%，較2020年全年下降1個百分點，境內債券融資成本4.06%，較2020年全年下降0.44個百分點。
表：2017-2021年房企境內外債券融資成本
注：不做額外說明，本文涉及的融資成本，均為債券類成本（不含資產證券化產品）
資料來源：企業公告、CRIC整理
融資成本的下降主要在於年內房企發債持續分化，一方面年內境內發債/境外發債為1.41，較2020年多0.26，而企業一般境內發債成本遠低於境外；另外，由於融資環境收緊，企業發債持續分化，債券發行向優秀房企集中，進一步拉低了企業發債成本。
03 併購票據“破冰”，利好優質的白名單企業
在房企融資逐步回暖的情況下，12月底央行與銀保監會聯合出臺通知，鼓勵銀行業金融機構做好重點房地產企業風險處置專案併購的金融支援和服務。在此之前，證監會也曾公開表態，支援優質房地產企業發行債券，資金可用於出險企業專案的兼併收購。
事實上，大型優質房企已於近期啟動相關債券發行工作。比如，招商蛇口等企業計劃近期在中國銀行間市場交易商協會註冊發行併購票據，募集資金用於房地產專案的兼併收購。
據上清所披露，2020年至今共發行5筆併購票據，涉及併購物件主要集中在基礎設施及商務辦公類資產。且對發行人資質的較高要求，發行人均為國有企業。
表：2020年至今併購票據發行情況
資料來源：上清所、CRIC整理
從招商蛇口所計劃註冊發行的併購票據“破冰”來看，若併購票據能夠實現將募集用途拓展至房地產專案的兼併收購，無疑是一大突破。
過去一年，由於行業全面轉向去槓桿，三道紅線的實施促使房企對負債總額做出一定的限制，併購專案往往會承接債務，或會導致企業債務超過限制，影響企業安全。但財務優異、具有資金實力的龍頭房企，則更有能力把握收併購市場中的一些機遇。
房地產金融政策正在響應“良性迴圈”，相關支援政策實施後，對優質房企專案拓展提供了更多金融支援，以緩解房企“錢緊”問題的顧慮，此外對於問題房企的專案而言，專案出清和消化後能夠加速資金回籠，防範風險。
從房企角度而言，除了擬註冊發行併購票據的招商蛇口外，未來部分優質房企同樣有機會參與到發行併購債券中來。
優質房地產企業透過發行債券用於兼併收購，一方面將推動行業整合，加快企業間的優勝劣汰，對於行業重塑是一種良性迴圈；此外，合理的債務重組、併購支援、再融資政策也將幫助個別風險暴露企業解決信用問題。
整體來看，雖然當前融資環境已有回暖，但分化現象愈發明顯。與流動性較緊的企業相反，優質白名單企業將迎來率先發展的機會。一方面優質房企更具有融資優勢，而負債較高的企業再融資難度依然較大；若優質房企再具備發行併購債券的優勢，長遠來看將推動整個行業的整合，加快企業間的優勝劣汰，良性推動行業重塑。
