錢江晚報·小時新聞記者 王佳駿
第1問
- 我愛問佳駿 -
佳駿老師，我有景芳一區和翁梅朗詩未來街區各一套房子出租，以後也不會去住，要不要賣了置換到未來科技城那邊？還是繼續持有，過幾年兒子結婚再置換，兒子現在在上海讀書。
第1答
- 我愛問佳駿 -
無論是景芳還是翁梅，近兩年來都差不多是一個行情——租金過得去，賣賣不值錢（漲幅很小，甚至有下降）。像這種確定不住，又大機率沒有升值空間的房子，有置換需要的話還是儘早處理的好。
現在買房，特別是新房，又不是想買就能買到的，且不管交付週期，還有搖號時間，如果你兒子未來確定回杭州生活，可以準備賣房置換了。
第2問
- 我愛問佳駿 -
佳駿老師好！目前只有一套小房子，市場價估計300萬左右，學區還行。小孩大了想換套大的房子，手上現金只有幾十萬，請問怎麼操作比較好？
第2答
- 我愛問佳駿 -
如果這套房子暫時不用，那就果斷置換。如果正在居住，我的建議是咬咬牙麻煩幾年，不管是問下家再返租的形式還是外面租房，該換還是得換。
學區還行，總價300萬元的房子，可以想象面積實在太小了，不利於孩子成長。賣房，加上手頭的資金換新房吧。
第3問
- 我愛問佳駿 -
佳駿老師好！關注您很久學習了不少，現在想問一下：我家2套房都是臨平南苑街道，一套電梯大平層毛坯空置多年，一套疊墅已裝修自住（3～5樓無電梯，老人爬上爬下不方便），都是頂樓。想搖號買未來科技城的話，賣掉哪套好？還是把大平層出租？期待回覆，謝謝您！
第3答
- 我愛問佳駿 -
像你這樣的情況，有兩套房，空置一套自住一套，很顯然應該賣掉空置的房子。按常理看，疊墅裝修肯定花費了不少資金，但到了二手房市場，裝修都是折價的，這就划不來。至於臨平的大平層，據我所知並沒有市場很好，不見得持有的潛力很大。
另外，也要考慮到你買未來科技城是為了什麼，從你的表述看，賣那套大平層似乎對生活沒有影響，我覺得可以操作。至於裝修後出租，就杭州目前而言，出租回報率是不高的，在有置換想法的情況下，不建議這樣折騰。
第4問
- 我愛問佳駿 -
佳駿老師你好！我們是杭州本地人，普通企業職工，名下兩套房，無房貸。一套100多方在良渚勸學裡，目前出租，月租金4000元左右。另一套86方自住，在拱墅區萬家星城（孩子讀書用）。另外，公婆名下在萬家星城也有一套89方，無貸款。我們夫妻目前工作並不穩定，萬一失業經濟壓力會很大。
想賣掉公婆名下房子，在石祥路以北7-8公里內，換一套125-130方左右4房，一起居住。請問下，如果把文化村的房子賣掉參加市中心搖號怎麼樣？（第2套房，社保160個月以上）。
第4答
- 我愛問佳駿 -
參照主城區2021年下半年一些改善樓盤的搖號情況，160個月的社保除了個別拼到頂格的紅盤外，基本可以入圍大部分搖號。
文化村的房子在過去幾年中漲幅不大，受限於交通和商業配套，是典型的純居住功能大於投資屬性的。好在這套房子你沒有房貸，那麼出售後會有300多萬現金，去石祥路再以北買套改善房是寬裕的（六成首付），且前景更好一些。
接下來可以把公婆的房子出租以補貼房貸，等到新房交付，還能把現在居住的萬家星城出租拿來貼補，即便有一方工作出現波動，影響應該不會太大。
第5問
- 我愛問佳駿 -
我和老公名下有兩套房，但是因為年底需要資金週轉，打算出手金基曉廬136方的房子，再置換一套（預算在500-800W之間）投資用，順便騰出一點現金。現在糾結兩個點，一是當前二手房處於低位，購買次新的二手房好還是去搖新房更划算；二是如果選擇二手房的話，看中了朗郡華庭，覺得環境很好，朋友認為可以購入投資用，想問老師有沒有投資價值？
第5答
- 我愛問佳駿 -
基本上看二手房市場透過大半年的梳理，很多虛高的房源已經降價，並有了反彈跡象。但這個反彈主要是集中在成交量上，要說買個二手房純投資，個人覺得意義不大，或者說能淘到寶的機率不高。
相對而言，雖然新房表面降溫，但“內火”還是旺的，主城區改善盤動輒觸發社保，很顯然杭州還存在著真實且大量的購房自住人群。有機會的話，還是應該看看新房，在投資上起碼保險一些。
第6問
- 我愛問佳駿 -
佳駿老師你好，目前自住奧體小三房，兩個小孩剛上小學，雖然擠一點，不過勝在孩子還小。大江東一套小戶型馬上要交付，想賣了騰房票，極限能調動首付500萬，老公杭州社保馬上滿五年，如果以投資為主，改善為輔，搖新房有希望嗎？
第6答
- 我愛問佳駿 -
一線紅盤和好地段的改善盤基本不用去搖，參照2021年的情況，除非遇到多個樓盤同時入市撞車，這些社保基本要10年以上才有機會。
雖然我多次強調“房住不炒”，但以投資為目的的房子，收房後還是應該儘快，或者說在一個時段內處理掉。從目前的行情來看，接下來繼續搖新房還是有收益的，500萬首付的預算，SKP很合適，不過大機率是社保鉅子的爭奪。
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來源：錢報杭州房產
