機構資料顯示：2021年新房價格漲幅創7年新低，300城宅地價格上漲近1/4

21世紀經濟報道記者李莎 北京報道 “2021年，中國房地產市場經歷了從上半年高熱到下半年深度調整的轉變，全年規模仍保持較高水平。”1月4日，中指指數研究副總監陳文靜在中指市場形勢研究成果分享會上談到。

陳文靜表示，元旦假期市場延續2021年末低溫態勢，重點監測城市新房成交面積較2021年同期下降42%，購房者觀望情緒濃厚，市場置業信心仍不足。分梯隊來看，一線城市成交規模同比降幅超兩成，二線、三四線代表城市降幅近六成。

陳文靜預測，整體而言2022年房地產行業仍將發揮經濟穩定器的作用，市場要穩。

百城新房漲幅7年最低

從新房市場來看，2021年上半年市場表現平穩向好，下半年市場持續降溫。中指研究院資料顯示資料顯示，2021年百城新房價格累計上漲2.44%，為近七年最低水平。從漲跌城市數量看，百城新房價格環比下跌城市數量呈上升趨勢，截至12月，百城中價格環比下跌的城市有58個，較11月增加5個，為年內最高。

從二手房市場來看，2021年下半年以來市場熱度明顯回落，價格環比漲幅快速收窄，四季度以來環比連續下跌。該機構資料顯示，2021年百城二手房價格累計上漲3.27%，漲幅較2020年擴大0.29個百分點。從漲跌城市個數看，下半年以來百城二手房價格環比下跌的城市數量也逐月增加，12月達71個。

在市場供應方面，陳文靜分析，2021年20個代表城市商品住宅月均供應面積約2002萬平方米，同比小幅下降，絕對規模處歷史相對高位。下半年，代表城市上市面積同比下降15.1%。

在市場成交方面，該機構資料顯示，2021年50城商品住宅月均成交約3324萬平方米，同比增長4.6%，較2019同期增長5.3%。下半年成交面積同比下降超20%。重點城市全年銷售規模同比小幅增長，交易量“前高後低”，下半年市場活躍度驟降。

300城宅地樓面價上漲近24%

在宅地供應和成交方面，中指土地高階分析師張曉飛指出，2021年全國300城共推出住地規劃建築面積12.3億㎡，同比下降9.57%；成交規劃建築面積8.8億㎡，同比下降25.15%。流拍地塊有顯著提升，全年流拍1298宗，流拍率為13.5%。

全國300城宅地成交樓面均價為5522 元/㎡，同比上漲23.85%；平均溢價率11.1%，較2020年同期下降4.21%；宅地出讓金達48412億元，同比下降7.35%。其中一線城市宅地供應同比增長36.4%，成交面積同比增長16.6%，土地出讓金同比增長14.65%。

2021 年集中供地明確要求要加大保障性住房供應占比。該機構統計發現，22個集中供地城市三次集中供地中保障性住房佔比均超20%。

以宗數為口徑，一批次集中供地時192宗保障性住房供應，佔全部供應宗數的22.8%；二批次供應含保障性住房244宗，佔全部供應宗數的27.23%；三批次推出含保障性住房130宗，佔比20%。

張曉飛指出，集中供地期間核心城市供應保障性住房較多，如上海共112宗、杭州共62宗、北京共34宗、廣州共26宗、深圳20宗。

預計2022年房價將平穩執行

中央經濟工作會議明確，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購併舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性迴圈和健康發展。

在地方調控方面，陳文靜預計“維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益”將得到更好地貫徹落實，各地保交付政策或將進一步完善，預售資金監管嚴中微調的可能性更大，在保交樓與提高企業資金使用效率方面尋求新的平衡。

從整體市場趨勢來看，陳文靜認為2022 年全國房地產市場將呈現“銷售面積回落，銷售均價平穩執行，新開工面積繼續下降，投資低速增長”的特點。預計 2022 年全年商品房銷售面積將下降6.8%~8.3%。2022年銷售均價在土地價格上漲、一 二線城市成交規模佔比提升等因素影響下仍將保持平穩執行，商品房銷售額有所下降但降幅有限，新開工規模或將下降4%~5.5%。

張曉飛分析，2022年政策上穩地價的工具會不斷完善，尤其是2021年“810新規”（調整集中供地規則）在短時間內不會放鬆。此外，提升品質也會進入到常規的條件管控當中，今後會實現“地價、房價、品質”三個維度的全面管控。

從房企角度來看，浙商證券房地產負責人楊凡認為2022年房企將面臨銷售和債務雙重壓力。

在銷售層面，保民生和保交房到預售資金監管仍在，2021年需求走弱、觀望情緒上升的趨勢延續，銷售去化和回款難度增加；在債務方面，2022 年美元債到期總規模620億美元，1-7月到期債務佔比70%，收併購難以落地。

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