與2021年的前熱後冷不同，2022年顯然是前冷後熱（尚有待觀察）。房地產如同寒冬中一個不斷添柴火但燒不旺的火爐，多方都在千方百計地將火燒旺，靠它溫暖整個房子。
過熱的風險仍未消失，過冷的威脅又接踵而至。如何讓爐子燒旺，又不將房子燒了，考驗的是為高質量發展而進行“跨週期調控”，與為確保“穩字當頭”而採取“逆週期調控”之間的平衡。
對央行來說，降息、降準，已經是大招了。有跡象顯示，爐子已經開始升溫了。11月單月，新增居民中長期貸款為5,821億元，同比增速較10月份的4%進一步擴大至15%。
按揭貸款方面，開發企業到位資金中個人按揭貸款達2,955億元，同比增速由10月份的1%擴大至雙位數的10.6%。
根據貝殼研究院的統計，銀行按揭放款週期從二季度的40-50天上升到10月的74天，11月的按揭放款週期回落到68天，12月更下降到了57天。12月103個城市主流首套房貸利率為5.64%，較之高點下降10個BP。
但中國人民銀行的力量還是有限的，傳統意義上，央行釋放的貨幣是【高能貨幣】，但有多高能，還要看視乎“中國人民很行”創造的【貨幣乘數】。
因此，雖然管理層三令五申，當前房地產的區域性風險不構成系統性金融風險，但如果房地產熱度消散過快，引擎冷卻過度，對經濟穩定增長還是會帶來減慢的效果。
No.1 房地產政策走勢：重回支柱產業+三大關鍵詞
虎踞房產
在中央經濟工作會議指出：要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購併舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性迴圈和健康發展。
12月11日召開的“2021-2022中國經濟年會”上，國家發展改革委副主任兼國家統計局局長寧吉喆解讀中央經濟工作會議時候作出重要詮釋。寧吉喆表示，要加強居民基本住房保障。房地產是支柱產業，住房更是居民的消費。
再次強調房地產業是“支柱產業”，這一提法已經多年未見。而“房住不炒、因城施策、長效機制”三大關鍵詞，則是指明瞭2022年的基本脈絡。
所謂“房住不炒”，就是要讓房地產業去金融化，迴歸滿足人民居住需求的根本，遏制泡沫，禁止炒作。主因是過去幾年來我國房價一路上漲，居民持續加槓桿且購房抵押率不斷上行。
所謂因城施策，代表政策的韁繩略有鬆動，地方政府有一點小空間可以靈活把握。出發點是我國區域之間經濟發展情況差異較大，搞全國一盤棋的調控不盡合理。
如果在講話的第一段話沒有【因城施策，一城一策】這八個字，代表政策韁繩要收緊，所涉地方毫無靈活空間，一旦越過紅線，必遭嚴厲問責，但在2021年下半年，因城施策的內涵有所延展。
所謂長效機制，指的是加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度。這就是說，保障性住房的大量供應提上日程。
No.2 房住不炒：在跨週期調控與逆週期調控間平衡取捨
虎踞房產
為高質量發展而進行“跨週期調控”，與為確保“穩字當頭”而採取“逆週期調控”之間的平衡，其實是2021年的主題。
虎踞房產6月稿件“郭樹清要砸房價嗎？”（點選回顧），提到一組資料：根據李稻葵6月7日文章，2021年第一季度中國實體經濟宏觀槓桿率為267.8%，接近發達經濟體平均水平。非金融企業槓桿率近年上升的主要原因來自房地產行業高速發展、地方政府融資平臺大量舉債和發展經濟時對基建投資的過多依賴三個方面。
以“唐伯虎點秋香”為例，面對祝枝山高得離譜的債務，唐伯虎不再對他進行信用擔保，以此倒逼祝枝山找工作，變賣田地家產，減少債務依賴，實現去庫存，最終實現高質量增長，這就是“跨週期調控”。
但唐伯虎依然於心不忍，決定在這樣做的同時，還是給祝枝山幾幅畫，幫祝枝山渡過當前的難關，這就是“房地產正常資金需求正在得到滿足”，也就是“逆週期調控”。
不難看出，所謂在跨週期調控和逆週期調控之間取得平衡，就是既不讓祝枝山繼續借高利貸加槓桿舉債度日，將市場變成賭場，又不讓祝枝山因債務纏身而無法脫困，喪失勤奮工作去庫存的機會。
因此，不存在調控失敗，就放棄調控的問題。可以確定，開發商高槓杆舉債囤地囤房，地方政府賣地連續出現地王，購房者短炒投機，不斷哄抬房價的歷史已經一去不復返。
畫不畫，畫多少，才能讓祝枝山改過自新，又不至於撲街於人前？這就是為高質量發展而進行“跨週期調控”，與為確保“穩字當頭”而採取“逆週期調控”之間的平衡。
No.3 因城施策：從調控鬆綁到誰家的孩子誰抱走
虎踞房產
2022年，因城施策、一城一策除了有放寬調控，加速去庫存與房地產回暖以外，還增加了風險屬地管控的內涵。
通常而言，因城施策帶有一定的政策寬鬆暗示，通常的實際應用，是城市在調控力度的掌握上，有一定的自由度。
但2021年，因城施策增加了一層含義：那就是對重大房地產債務問題，所在城市要承擔化解和管控的責任，也就是誰家的孩子誰抱走。
一個最突出的例子是恆大的風險化解小組。廣東省、廣州市、深圳市的城投、基金管理公司精銳盡出，不僅迅速鎮住了恆大的債務失控風險，而且讓恆大恢復加速去庫存的步調。對花樣年和佳兆業，政府也履行了屬地責任。
當前，地方政府深度介入房地產開發環節的資金去向管控，預售資金，購房款都進入監管賬戶，建設費用也實行全程監控。
12月31日，“誰家孩子誰抱走”有了更為制度化的表述，中國人民銀行就《地方金融監督管理條例（草案徵求意見稿）》公開徵求意見。《條例》明確地方金融監管職責，加強央地協調配合。國務院金融監督管理部門制定地方金融組織監管規則，對地方金融監督管理部門予以業務指導。省級人民政府履行對地方金融組織的監督管理和風險處置職責，承擔地方法人金融機構的風險處置屬地責任。
有了這一政策，恐怕跨區域、多元化的房地產巨頭，很難將資金進行跨區騰挪了，反而很可能根據資產所在地，作為資產重組的依據，也就是區域公司變賣的物件大抵就是所在地城投了。
未來，更多以城市為單位的房地產資產重組，併購將增加。
此外，拿地問題上，一個顯著趨勢也是央企、地方國企挑大樑，在私營企業受困與債務風險的時候，國字號戰隊必須承擔起保障政府土地收入，穩定市場預期的職責。值得注意的是，央企國企拿地，也會採取聯合競拍的方式。不僅地主家也沒有餘糧，而且國字號也不敢當出頭鳥。
在購房資格和信貸額度方面，相信有利於去庫存的資金需求，在屬地管理，風險自擔的原則下，會有所鬆動。這一點在2021年下半年已經有充分體現。
No.4 長效機制：保障性住房體系或硬啟動！
虎踞房產
所謂長效機制，既包括提高市場化房地產開發體系良性發展的效能，也包括滿足城市各階層住房需求的多層次住房供應體系。
在過去幾年，政策敘述反覆重申，要建設多層次的住房供應體系，市場化商品房與政策性主導的租售並舉的保障房並行不悖，包括公租房、保障性租賃房，和共有產權房。但這些政策一直得不到有效實行。
一方面，地方政府擔憂自己的賣地收入在保障性住房體系大行其道以後得不到保障。另一方面，市場參與主體缺乏明確的政策指引。
但從供求結構看，房地產業的最大痛點，是最迫切需要住房的中低收入群體，窮盡一生的積蓄都無法在城市安居。
如果上千萬一套的一、二線城市商品房熱度無法回升，那麼針對共有產權房透過對交易物件、交易期限、交易價格等市場化因素的限定，在確保其保障房屬性不變味的前提下，對商品房無法滿足的中低收入住房需求進行“硬啟動”，就成為可能。
根據中信證券統計，目前已披露“十四五”期間明確目標的 19 個城市（包括廣州、深圳、上海、成都、南京、杭州、濟南、青島等），“十四五”期間保障性租賃住房規劃目標超過 450 萬套。其中，廣州、上海、深圳、杭州以及 南京的目標分別為66萬套、47萬套、40 萬套、33萬套以及30萬套。
各省/市2021年保障性租賃住房規劃目標及完成情況（單位：萬套）
從部分城市披露的 “十四五”期間新建住宅供應結構來看，上海、廣州、南京、青島的新增保障性住房佔比 分別達到64%、50%、48%、37%，未來保障性住房的供給有望大幅增加。
而從入局主體來看，很可能擁有土地的企事業單位，擁有大量閒置非居住空間且無法有效盤活的企業，都有可能成為多層次保障性住房的供應者。
一旦進入這一步，一些房地產開發商有可能回到企事業單位自有福利房的承建商的位置。
