2021年，房地產市場°由強轉弱。上半年成交顯著放量，百城成交面積創同期歷史新高；下半年市場持續轉冷，百城成交面積持續下行，同比跌幅擴至30％以上，可謂歷史罕見。
各城市市場加劇分化。部分熱點城市房價由漲轉跌，部分板塊和專案價格更是一降再降。即便是廣州、深圳、廈門等核心一、二線城市，市場預期同樣轉折，購房者觀望情緒愈加嚴重。壓力城市市場形勢愈加嚴峻，19城落地“限跌令”，房企打折降價常態化，特價房、工抵房等優惠頻出。
2021年規模房企銷售增速罕見出現負增長。規模房企平均目標完成率不到90%,完成情況遠不及歷史同期。在行業去槓桿、市場降溫的背景下，行業從“控制風險”到“暴露風險”。
展望2022年，仍會有一定規模的房企面臨負增長困境。短期內謹慎投資預期難以大幅扭轉，投資力度修復仍需要3-6個月。融資方面，行業融資管控趨於常態化，企業償債壓力仍然較大。新常態下規模房企整體經營邏輯將加速向“以銷定投”轉變，更好地平衡財務槓桿、提升運營管控效率，防範風險、降本增效°。
01
規模：百強房企全年累計業績同比降低3.5%
2021年12月，TOP100房企實現銷售操盤金額9940.1億元，單月業績同比降低35.2%，較11月環比增長32.4%。年內百強房企累計業績增速持續放緩，截至12月末累計銷售操盤金額較2020年同比降低3.5%，規模房企銷售增速罕見出現負增長。
2021年全年，中國房地產企業整體銷售先揚後抑。一季度，市場購房情緒延續了去年末以來的熱度，企業銷售規模較去年和2019年同期提升顯著。二季度之後企業銷售增速持續放緩，特別是下半年市場降溫明顯，行業百強房企單月業績增速自7月由正轉負以來，延續下跌趨勢且降幅不斷擴大。
2021年1--12月百強房企表現及同比變動
2010-2021年房企100強行業規模房企銷售業績增速變動情況
02
門檻：TOP30房企保持規模優勢，百強門檻200.3億元
2021年，百強房企在各梯隊銷售門檻繼續提升的同時，規模增速也呈現一定的分化，行業競爭加劇。其中，行業龍頭房企繼續穩健增長、保持規模優勢，TOP10房企銷售操盤金額門檻達到2879.5億元，同比增幅達19.8%，較2019年增長42%。TOP20和TOP30房企的銷售操盤金額門檻也分別同比提升9.2％和2.5%，實現規模穩定提升。
而TOP50房企銷售操盤金額門檻則較去年同期同比下降14.9％至570.6億元，與其他梯隊房企出現一定程度的分化。截至12月末TOP100和TOP200房企的銷售操盤金額門檻均同比降低至200.3億元和55.1億元，規模房企分化加劇。此外，從千億房企數量來看，2021年全口徑千億房企數量與去年持平，保持在43家。
2021年TOP200強房企銷售操盤流動金額變動
03
企業表現：年內累計業績負增長的企業數量增加
2021年，百強房企整體表現不及去年同
期，年內累計業績同比降低的企業數量增
加。具體來看，截至12月末近4成百強房
企累計業績同比降低，銷售規模負增長的
企業數量較2020年有明顯提升。單月業
績來看，12月逾8成百強房企單月業績同
比降低，其中逾6成房企同比降幅大於
30%,20家房企單月業績同環比雙降。
但2021年也有部分規模房企業績表現相對突出，如綠城、華潤、招商、金地、建發、龍光、濱江等年內均實現了較高的累計業績同比增長。此外，碧桂園今年在三個口徑榜單中都繼續保持在行業第一的位置。
2021年百強房企增速變化表
04
目標：規模房企整體目標完成情況遠不及歷史同期
2021年，規模房企整體的目標完成情況遠不及歷史同期，規模房企平均目標完成率不到90%,明顯低於近年105％以上的平均水平。在披露年度業績目標的部分規模房企中，截至12月末有逾8成房企未完成全年業績目標。但綠城、華潤、金地、濱江等房企仍超額完成全年目標。可見，即使年內規模房企已對業績增長保持了謹慎預期，並適度調降了銷售目標的情況下，但下半年市場大幅降溫、企業業績持續萎縮的影響下，多數企業的業績壓力仍然較大。
2016-2021百強房企業績目標完成率
05
展望2022：市場難言樂觀，企業延續謹（慎投資預期
展望2022年，在“房住不炒”政策主基調以及保障房地產行業有序、健康發展的預期下，政策、融資、信貸等將得到邊際改善。企業層面，2022年規模房企整體的業績預期將更為謹慎，但預計全年仍會有一定規模的房企面臨負增長困境。投資方面，短期內謹慎投資預期難以大幅扭轉，投資力度修復仍需要3-6個月。融資方面，行業融資管控趨於常態化，短期內企業償債壓力仍然較大。同時，新常態下規模房企整體經營邏輯將加速向“以銷定投”轉變，更好地平衡財務槓桿、提升運營管控效率，防範風險、降本增效。此外，在當前行業盤整期，迴歸產品、加強產品力打造、提高產品適銷性，也應是企業的關注重點。
展望2022年，房地產市場難言樂觀，預計全年成交規模或將同比下降5%-10%。受極高基數影響，上半年成交較難擺脫下降通道，同比跌幅或將進一步擴大。下半年成交有望企穩回升，同比跌幅將明顯收窄，甚至同比轉正。
各城市市場或將持續分化。核心一、二線城市市場仍具韌性，改善性需求依舊堅挺，豪宅市場更將持續火熱。弱二、三線城市市場或將持續低迷，市場需求及購買カ難免透支，成交或將持續低位執行。
宣告：資料來源 知乎@頭榜之乎
