摘要：大騰挪後，增收不增利以及……（歡迎關注槓桿地產）
撰文|杆姐&編輯|欣欣然
華僑城又賣了！
據澎湃新聞報道，12月24日，北京產權交易所披露的資訊顯示，華僑城轉讓的上海鯤鵬置業有限公司50%股權被泰康人壽保險有限責任公司接手，該筆交易已在12月22日成交。該筆交易掛牌價格為4.86億元，最終成交價格為5.11億元。
雖然華僑城方面曾表示，股權轉讓是現階段公司加快週轉的具體舉措，是一種正常的經營行為。但槓桿地產不完全統計了下華僑城這兩年的“賣賣賣”動作，真是夠頻繁的。
1、賣賣賣
以本月為例，此次交易之前，12月初，據重慶產權交易網披露，重慶華僑城實業發展有限公司擬轉讓成都華僑城盈創實業有限責任公司100%股權及42020萬元債權。轉讓底價為52571萬元。
11月更猛，華僑城至少掛牌了7個專案。如：
11月29日，北京產權交易所官網披露，天津華僑城實業有限公司擬轉讓廊坊市怡康房地產開發有限公司50%股權及相關債權，轉讓底價為1.31億元；
11月26日，擬轉讓廊坊市怡康房地產開發有限公司50%股權及相關債權，轉讓底價1.31億元；
11月22日，掛牌轉讓深圳市華高商業管理有限公司100%股權及相關債權。這家被賣的公司成立才不足半個月。
這也是華僑城A在今年11月內擬出售的第三家商管公司。
前面掛牌的兩家為深圳世紀華錦商業管理有限公司，成立於2021年7月；深圳市華純商業管理有限公司，成立於2021年8月；
根據工商資料，華高商管、華錦商管、華純商管均由華僑城A旗下全資子公司——深圳華僑城房地產有限公司100%持股，註冊資本均為100萬元，暫無實繳出資資訊。
11月9日，掛牌轉讓雲南文投開發投資有限公司51%股權及9634.29萬元債權，底價18268.71萬元；
此次泰康接手的鯤鵬置業，則是華僑城11月17日掛牌出來的，註冊資本3.6億元，由上海天祥華僑城投資有限公司持股100%。
公開資訊顯示，截至2021年9月30日，上海鵬鯤置業有限公司營業虧損4.04萬元，淨虧損3.03萬元，資產總計35945.12萬元，負債總計-51.85萬元，所有者權益35996.97萬元。
2、大騰挪後：增收不增利
實際上，華僑城賣賣賣的動作已經持續有段時間。
中國網地產統計，2020年，華僑城就完成11個股權轉讓專案，合計交易對價68.9億元。
2019年，華僑城也陸續轉讓19個子公司股權，轉讓價格總計超過百億元。
2018年，槓桿地產不完全統計，華僑城轉讓了18家子公司和1個資產包。
這一系列的騰挪，很大程度上和華僑城的戰略調整有關係。
時間來到2015年，上一輪地產週期的高光時刻，華僑城洽洽開始“去地產化”，啟動了對內改革、對外開放的新興戰略，將原來旅遊地產為主的戰略調整為：文化+旅遊+新型城鎮化、旅遊+網際網路+金融的發展模式。
如業內人士表示的，華僑城頻繁轉讓專案公司是為了“以舊換新”，出讓部分資產，從而騰出資金買進其他優質專案。
後面華僑城是拿過一些專案的。比如一邊賣著資產，另一邊溢價率不低地去拿地。這些騰挪之後成效如何？
以年為單位，從營收同比增速來看，似乎還不錯。
如上圖東方財富的資料顯示，2014、2015年，華僑城的營收同比增速為9.10%、4.94%，2016-2020年，這一資料陸續上升至10.07%、19.33%、13.73%、24.65%、36.39%。
不過，華僑城這兩年似乎也陷入了增收不增利的困境。如下圖，2016-2020年，華僑城的歸屬淨利潤同比增速呈下降趨勢。分別為48.44%、25.47%、22.36%、16.69%、2.8%，尤其去年，受黑天鵝影響很大。
今年來看，這一資料更難言樂觀。2021年中報顯示，華僑城上半年的歸屬淨利潤同比接近腰斬，下降了47.44%，三季度也降幅不低，同比降了40.99%。
對華僑城而言，文旅產業回報週期更長，需要大量的資本輸血，非常考驗現金流和融資能力。現金流方面，2021年第三季度，華僑城的經營活動產生的現金流量淨額有所最佳化，為13.64億元，去年同期為-22.39億元；
但投資活動、籌資活動產生的現金流量淨額還是為負數，具體為-47.45億元、-81.75億元。其中籌資活動產生的現金流量淨額下降明顯。
基於此，2021三季度，華僑城的現金及現金等價物淨增加額為-115.79億元。不過，身為央企，華僑城的三道紅線還是可以的，雖然在前兩年時有踩線，但進入2021年，還是“綠”得比較穩定。
3、高管減持，是什麼遊戲？
另外值得注意的是，12月23日，華僑城A披露了高管減持計劃，具體為董事會秘書關山減持7.74萬股 套現50.47萬元。額度不算大，但很有意思。
據槓桿地產觀察，這並非本年度關山先生首次公佈減持計劃。早在5月29日，華僑城A公告稱，關山因為個人財務安排，計劃自2021年6月22日起6個月內減持公司股份不超過7.74萬股，佔公司總股本的0.0009%。
上半年的這次減持，就引起了很大爭議。原因是彼時正值華僑城股價嚴重破淨的時間點，而董秘又正好公告減持，如有股東質疑：一年幾百萬的收入，還差這幾十萬做“財務安排”嗎？
網上有投資者的資料可以參考下：自2017年11月27日將近4年時間，華僑城公司總裁王曉雯、副董事長姚軍、董秘關山，輪番釋出了18條有關減持的公告，合計減持112萬股，減持收益1067萬元；
同期華僑城A市值損失27.9億，減持收益與市值損失的比例是0.0038%,即高管每減持1元給股東帶來的市值損失為2.6萬元。
其中董秘減持14萬股，減持收益119萬元，而其最近4年從公司獲取的薪酬是1127萬元，減持收益佔薪酬比例是10.5%。
此次董秘減持，華僑城倒是回覆投資者了，內容和往常差不多，非常程式化，說是“公司高管堅定看好公司發展，減持計劃是基於個人財務安排”。
也有聲音說華僑城常年玩減持遊戲，是因為“忽悠式減持造成股價下跌，好讓他股權激勵”，不知道華僑城方面怎麼看？
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