本報記者 李貝貝 上海報道
近日，在由和訊網發起、和訊房產事業部協辦的“第十九屆財經風雲榜第十二屆地產金融創新峰會”上，面向中國未來人口空間佈局大變化，中國發展研究中心主任、上海交通大學特聘教授、博士生導師陸銘直言，首先要放棄幻想，下定改革決心，今天的制度要為人口的長期流動準備。
陸銘建議，要深化戶籍制度改革，土地方面要使“地隨人走”成為趨勢，超大城市需擺脫“開發強度”桎梏；加強流動人口子女的教育投資；收縮城市和農村減量規劃等。
城市圈規劃有待進一步細化
2021年以來，國家發改委先後批覆南京、福州和成都都市圈發展規劃，都市圈規劃建設的程序加速。
對於都市圈的建設，國家發展改革委於今年4月印發《2021年新型城鎮化和城鄉融合發展重點任務》指出，要增強中心城市對周邊地區輻射帶動能力，培育發展現代化都市圈，增強城市群人口經濟承載能力，形成都市圈引領城市群、城市群帶動區域高質量發展的空間動力系統——這也是目前獲批規劃都市圈建設的主要思路。
近日，在第十九屆財經風雲榜第十二屆地產金融創新峰會上，中國發展研究中心主任、上海交通大學特聘教授、博士生導師陸銘直言，具體到人口、土地和公共服務基礎設施的配置等，對於城市圈的規劃還有待進一步細化。
“國家層面已經將都市圈作為下一個階段主推的一項工作，但從規劃思路到落地執行，其實是需要對既有的規劃管理建設模式進行巨大突破。”陸銘解釋說，很多都市圈的建設是跨省的，這就意味著土地、人口、體制等存在太多的省級障礙。
不僅如此，儘管我國城市化率已達64%，但現存的鄉間差距、大中小城市之間的關係、及城市原住民和新移民之間的關係等，“也是都市圈崛起過程中亟需解決的問題”。陸銘預計，在城市人口和經濟集聚的過程中，如果這些問題能夠突破成為共識，“在人均意義上，中國區域經濟發展和需求將在集聚中走向平衡”。
在陸銘看來，都市圈未來的改革要重點於以下幾個方向發力：其一，要加快大城市戶籍制度改革，尤其是特大城市和超大城市，增加土地、基礎設施、公共服務等方面的供給；其二，打破行政邊界，圍繞大城市大力發展都市圈，推動土地制度的改革，特別是要破除大城市土地利用的邊界束縛，加強大城市與周邊地區在公路和軌道交通等方面的連線。
同時，要尊重人口流動的客觀規律，充分發揮市場對資源配置的決定性作用，在地區間以人口自由流動為基礎，縮小收入差距，最終實現區域經濟協調發展；此外，還要以科學的態度看待中國人口空間分佈的變化趨勢。“人口流入地要滿足新增人口對於公共服務和基礎設施的需要，人口流出地要相應做減量規劃，公共服務提供應向中心城區集中。”陸銘指出。
“到人口流入的地方去”
回到房地產領域，基於以上種種分析，結合市場需求和結構化政策的調整，陸銘支招房企：“到人口流入的地方去。”
陸銘解釋說，目前中國房地產最大的問題是供需和空間的錯配。比如在熱點城市，就表現為人口持續增長、高房價和建設用地減量之間的矛盾。“對於房地產而言，最為重要的是，要理解人口的空間分佈與土地供應空間分佈之間的關係。”陸銘建議，除了集體經營性建設用地入市之外，還可以採取閒置的商服用地向住宅用地轉換的路徑，透過多形式的土地入市，實現保障性住房、租賃住房的供應，滿足不同層次的需求。
今年，房企普遍面臨流動性危機。地產信用風波一石激起千層浪，事件由點及面、迅速擴散引發市場恐慌情緒蔓延，多重夾擊之下實現穩增長成為各家房企的核心命題。在第十九屆財經風雲榜第十二屆地產金融創新峰會上，不少業內人士展示了自己的思考與實踐，希望能夠給予行業一些啟發。
朗詩綠色科技董事長田明聚焦綠色建築和碳中和目標。其指出，由於建築覆蓋面廣，將成為碳中和的最後一個重兵戰場，房地產的政策調整不管後續如何，碳中和都將深刻地改變中國的房地產行業，房地產不再會像以前那樣狂飆突進發展，將走上長期可持續尤其是低碳發展的道路。
公開資訊顯示，地產行業進入下半場，市場從增量向存量轉型，越來越多企業走上多元發展之路，“創新”已成為房企面臨生存挑戰下的必答題。
旭輝瓴寓CEO張愛華認為，租賃社群能真正解決新市民長期居住的問題，基於對行業的判斷，她預計未來租賃市場一定會以市場化、機構化、證券化的手段來解決新市民長期居住的問題。
遠洋致信專案管理有限公司董事、總經理田景峰則從“代建代管如何為資本保駕護航”的角度分析到，根據近期監管層釋放的訊號來看，房地產還是國民經濟迴圈這最重要的一環，也還是重要的支柱產業，但也面臨著不穩定，當前諸多的政策某種程度上也是對房地產行業的一個壓力測試，這就要求資本對各區域市場包括各型別的專案要有更高的風險識別和管控能力，急需要懂金融和地產的專業團隊保駕護航。
那麼，從資本角度如何看待房地產代管代建的專案？海通證券首席分析師鈕宇鳴認為：“一是企業反應是否快、二是策略是否對、三是企業是否有成長性。”
對於產業地產發展的新方向、新模式，金科產業集團副總裁王東昇強調要從園區新供給時代的創新發展探索出發：“從產業端來看，企業只有三條路，一種是有能力構建生態，一種是加入，第三就是被邊緣化——這是每家企業必須要面臨的路徑選擇。”
ICCRA住房租賃產業研究院院長、中國飯店協會公寓專業委員會常務副理事長趙然強調，政策端對房地產及住房租賃認知已發生根本性變化，目前，以市場化商品房、保障性住房和長租房為支撐的三足鼎立的立體化結構形成。
“市場與政策的迅疾變化之下，長租企業反而需要慢求索，吸取前幾年資本快速擴張的教訓，迴歸、紮根新市民、青年人的需求，緊貼C端需求進行從產品設計到運營策略的變革。”趙然建議。
申銀萬國證券研究所首席經濟學家楊成長顯得比較樂觀。在其看來，只要企業採取合適的經營策略，始終把風險防範放在首位，繃緊這根弦的企業不會出太大問題，“中國的房地產從體量到容量到結構到升級過程，前途還是很大的”。
