俗話說商品的價值取決於供需關係，如果將這句話放在房地產行業中，請問到底是否成立？客觀來講，這句話基本貫穿了所有的市場經濟，原因很簡單，有人賣房就有人想買房，特別是介於我國傳統的觀念下，成家立業、先有房後有家已然成為新一代年輕人最主要的標籤。對此毫不客氣地說買房是人生中不可缺的過程，當市場需求又遇到剛性需求時，其結果也是意料之中。
基於這個市場預期，我國房地產行業本身就是一個紅海市場，這裡指的並不是市場快速前進，而是來自人口紅利擴散的必然結果。從結果上來看，我國城鎮化程序從最初的30%上漲至如今的60%，核算下來有數億老百姓進城安家落戶，在如此簡單粗暴的人口效應下，恐怕是最簡單的柴米油鹽價格也是直線上漲。
平心而論，在經歷20年時間的發展，此時的樓市早已經是一個龐然大物，市場規模接近17萬億元，即使出現萬分之一的波動，也涉及億級資金的走向。對此那我國樓市到底怎麼樣呢？
事實上對於這一點，不少專家有一個觀點，那就是本輪調控拐點正在發生，在某種程度上來講，這個轉折並不是調控加碼的結果，而是自然市場經濟迭代的產物。按照現在新建商品房每年2.5萬億元的銷售額來看，如果要維持這個量級，就相當於平均5年買下一個日本樓市，而反饋到市場需求，就是每年需要500萬老百姓進城接盤。對此這真的可能嗎？答案顯然是否定的，或者說當下的高房價是城鎮高峰期、收入高增長和金融高槓杆的疊加產物，如果想要維持，那麼過去多維度的因素都要缺一不可。
你以為以上都只是說說而已，但實際上2021年的樓市早已經說明了很多東西。例如最初的金融政策收縮，隨著央行、銀保監會明確表態限制涉房貸款流向，也許從這個時候，實體經濟的重要性開始凸顯，所謂的房地產經濟更多的是降負債去防範金融風險的產生，這也是為什麼最近房貸業務不穩定的原因？因為金融機構手上根本就沒有穩定的資金。而從市場動向來看，二手房市場焦灼的態度能說明很多東西，特別是在越來越多的城市落地二手房參考指導價的局面下，市面上想賣房的人遠比想買房的人多，至於未來幾年市場走向，恐怕連小白都明白一些潛在含義。
事實上在今年最後一個月的時間裡，5天內高層兩次表態2022年樓市，其中釋放的訊號值得大家深思。12月28日，國家統計局原副局長在會議上明確表示，反對將需求收縮和房地產下行混為一談，這根本就是2個完全不同性質問題。需求收縮最主要的原因是居民的消費需求減弱導致的，而房地產下行是因為堅持房住不炒的結果，促使泡沫消除，想要解決這個問題，只有千方百計加強居民收入。對此我只能說這個道理簡單粗暴，在當下平均房價破萬的格局下，不買房的背後其實就是買不起，而據機構統計，一線城市購房者平均年齡在36.9歲，僅從這赤裸裸資料來看，請問你有拖後腿嗎？
而在同一天，央行行長易綱在接受採訪時表示，前期由於個別房企經營不善、盲目多元化導致風險暴露，對此有關部門正積極採取措施，當下市場預期正在逐步改善。也許從這句話上來看，並沒有很明顯的訊號，但再回想前段時間央行全面降準，其核心都是支援實體經濟，退一萬步來講，當下的樓市不能出問題，至於能否繼續拉動城市經濟，這個可以另當別論。
從以上高層2次表態中，無疑佐證了一個現實，那就是2021年的政策初現效應，這一次房價改革將成趨勢。嚴格意義上來講，當下房價已經有了明顯鬆動，這一點在二手房市場體現得淋淋盡致。客觀來講，當下的問題並不是房子賣多貴，而是房子到底有沒有人要。
總的來說，今年樓市較往年清晰很多，不管是政策定位，還是市場走向，打擊炒房是第一位，其次就是保證市場穩定，至於這個穩定的邊界在哪？其實值得大家去揣摩。對於剛需而言，在保證低購房成本的前提下，建議將眼光放在二線或者省會城市，在未來5年內，人口走向似乎成為唯一的衡量標準。
