華為中國政企大企業業務部
2021年，行業拐點真正到來
對於地產行業，2021年是極為不平凡的一年，甚至可以說2021年是中國地產行業的拐點。複雜多變的國際形勢、疫情的持續衝擊、少子化和老齡化的加劇、“雙碳”戰略的目標確定等因素疊加，加快了國內經濟發展模式轉型速度，地產行業作為經濟支柱產業，首當其衝受到巨大的影響。從推出“三條紅線”政策至今，地產行業政策頻出，給眾多地產企業帶來了很大的經營壓力，地產企業的利潤空間在下降，企業間的分化在加劇，一些企業暴雷，一些企業被整合，行業開始迴歸理性，企業不得不沉下心思考如何轉型以適應新的發展模式。
從機會主義到長期主義
數字化將發揮關鍵作用
根據2020年底召開的全國住房和城鄉建設工作會議披露資料顯示，2019年中國城鎮人均住房建築面積達到39.8平方米，中國已經告別了房子稀缺時代。2021年第七次全國人口普查資料顯示我國60歲及以上人口占比18.70%，與2010年第六次全國人口普查相比上升5.44個百分點，而14歲以下人口的佔比僅上升1.35個百分點，人口紅利大幅度減弱。基於供需關係的轉換可以預見地產行業將進入橫盤時期，市場規模不會再大幅增長，行業從共同做大蛋糕階段，進入互相搶蛋糕階段，市場集中度會持續提高，優質的市場機會越來越稀缺，市場對企業犯錯的容忍度降低，企業一旦拿錯一塊地就可能難以翻身，因此企業經營要避免機會主義，轉向長期主義。
長期主義可以對抗不確定性，幫助企業穿越經濟週期，要求地產企業從增量逐漸轉向存量市場，將開發與運營服務並重，要注重產品力的打造，並要圍繞著客戶的需求豐富自身的產品線，從單業態的住宅、商辦、公寓，到複雜多業態的城市綜合體、產城開發，再到城市運營，都可能會納入企業業務範圍。比如目前分拆商業業務板塊上市成為眾多房企的選擇，部分房企也設立了獨立的商業板塊，以萬達、華潤、龍湖為代表的頭部房企基於近年來積累的成熟商業經驗，加大了在輕資產商業模式的投入，加快向行業輸出商業運營管理經驗。
精細管理、存量運營、產品與服務的差異化競爭力構建，需要地產企業跳出傳統模式，找到新的轉型路徑，數字化技術在地產的業務轉型中將發揮重要作用，透過將數字化技術與業務場景結合，形成新的業務模式，可以大幅度提高效率和協同能力，實現降本提質增效，成為業務增長引擎。透過將自身實踐中構建的數字化能力外溢到外部專案中，可以形成新的市場，創造增量收入，甚至資本市場變現。
業務數字化
是地產企業健康發展的必由之路
行業拐點已來，從土地紅利、金融紅利向管理紅利轉變已成為必然。在選地、設計、採購、建造、營銷、運營等一系列流程中，過去存在很多不交圈現象，導致資料不準確，決策風險高，運營靠人堆的情況普遍發生，影響了企業利潤。隨著數字技術與業務結合的不斷深入，業務數字化正被越來越多的企業選擇來解決這些痛點，守護企業利潤。透過智慧營銷，加強線上的引流，提升流量與轉化率；透過智慧商業，建立大會員體系，形成全週期的會員運營，獲取更多的服務收益；透過智慧設計，實現高效的強排，從容應對供地兩集中。
根據克而瑞的統計資料，2021年TOP50房企年均數字化投入達到1.31億元，同比增速近50%。有超過7成的TOP50房企2021年數字化投入規模超過7000萬元，近8成TOP50房企未來計劃每年數字化投入的增長仍將保持在30%以上，可見頭部房企對於數字化轉型的堅定決心。
空間智慧化
是地產企業構建差異化優勢的“新航道”
隨著空間不再稀缺，產品設計在同行間也被快速模仿，產品的同質化現象已經越來越嚴重，單一的物理實體空間已經難以成為地產企業的護城河，需要用新的認知來挖掘物理空間的價值，形成新的護城河。地產企業可以從四個維度來看空間的價值，尋找新的市場機會。
第一個維度，對於居民來說，空間是美好生活的載體，需要地產企業成為居民的好朋友，透過豐富的社群互動，增加居民幸福感；
第二個維度，對於政府來說，空間是幸福社會的基石，需要地產企業成為政府的好幫手，透過對城市治理、城市運營的支撐，讓社會更加和諧；
第三個維度，對於企業發展來說，空間是地產企業的好產品，透過提升產品力實現基業長青；
第四個維度，對於不動產所有方來說，空間是資產，需要地產企業作為好管家細心打理，實現資產保值增值。
要激發四個維度的價值，就要透過空間智慧化提升空間運營服務能力。空間智慧化的實現需要一個作業系統聚合數字化能力，進而建立一個物理與虛擬世界雙向互動的數字孿生智慧體，而這些需要建立在三個關鍵能力基礎上，分別是聯接、資料、演算法。透過聯接實現萬物互聯，實現空間內全場景、全過程產生的資料的實時採集，再透過面向各類場景的演算法，對採集資料進行分析，選擇出最優解，在最合適的時間、最合適的地點、用最合適的方式將資訊反饋給空間內的人與物，實現體驗提升、成本降低、模式創新。
華為地產企業數字化轉型框架
加速推動行業轉型
在2021年華為地產行業數字化峰會上，華為釋出了地產行業“12345”數字化轉型框架，將華為自身的數字化轉型實踐經驗與地產行業自身特點有機融合，框架包括：
“1”：建設1個底座，強大而統一的數字平臺是地產數字化的根基和底座，解決數字化轉型中技術易用性、系統可演進性、資料可用性、資源共享性的問題。
“2”：發力2個路徑，從業務數字化和空間智慧化兩個路徑發力，透過業務數字化提升企業經營質量，透過空間數字化提升企業產品競爭力。
“3”：構建3個能力，在轉型路徑中積累三個核心能力，大服務、大運營、大資管，透過大服務創造美好生活，提供極致服務體驗；透過大運營建立新型運營框架和流程，提升企業綜合運營能力；透過大資管打造高流動、低槓桿、回報可觀的資產組合，實現領先的投資回報率。
“4”：完成4個轉身，在三種能力的加持下，完成四個轉身：
（1）從二級開發為主向一級開發、二級開發、運營服務三級聯動轉身；
（2）從一次性房屋銷售向全生命週期的持續交易轉身；
（3）從短期高強度客戶營銷向長期經營客戶轉身；
（4）單一企業收入結構向全場景的多元化收入結構轉身。
“5”：實現5個轉變，透過意識、組織、文化、方法、模式的轉變，保障企業轉型成功。
2021年，華為身體力行幫助客戶推動行業數字化轉型，華為全屋智慧已與綠地、融創、中海、萬科、華潤、金茂、綠城等多家頭部地產商達成戰略合作，綠城未來數智與華為開發未來社群聯合方案打造新型社群運營模式；華為與萬達集團簽署共同開發商業綜合體智慧解決方案啟動協議，共築智慧商業中心；華為與杭州百聯在杭州百聯奧萊智慧商業綜合體專案進行合作，建設智慧商業綜合體。
危中有機、化蛹成蝶
2021年的中央經濟工作會議指出我國經濟韌性強，長期向好的基本面是不會變化的，同時我國城鎮化還未進入成熟階段，“十四五”期間預計有5000萬以上的人口將進入城市，目前我國城市“市民化率”只有45%，還有近30%的戶數沒有廚房和洗手間，在需求側仍有支撐。長期來看地產行業仍將是國民經濟的支柱型行業，但是行業發展的底層邏輯已經發生了巨大的變化，企業需要建立新生產關係，並掌握新生產工具來應對這種變化，並透過數字化轉型實現生產關係與生產工具的匹配，發揮協同效應，激發企業潛能。地產企業的數字化轉型是一個系統性工程，需要地產企業一把手牽頭，它不是一步到位的專案，而是一個化蛹成蝶的持續成長過程，在轉型成功後，地產企業將進入新的增長曲線，開啟另一個黃金時代。
地產行業數字化轉型，道阻且長，行則將至。
