第二節 房地產投資的本質
上一節已經談過了，房地產投資的目的是透過持有房子的增值，在未來轉讓時能獲取利益。
那麼，房子能增值的原因又是什麼呢？
這就需要我們更加深刻地去理解其中的邏輯和本質。
一、房子的屬性
房子有使用屬性和金融屬性。
1、使用屬性：比如住宅可以居住，商鋪可以做生意，寫字樓可以用來辦公。但使用屬性隨著時間的推移，房子將會產生不同程度的折舊。
2、金融屬性：比如房子可以用來抵押貸款，而房子增值多少也決定了貸款金額的大小。
由於各個城市房子每平方米的建築成本差異不大，而且建造房子的材料還會隨著時間的推移而不斷折舊，建築成本的增加對房價的增長影響不大，因此，房子的價值增長取決於它的金融屬性。
影響金融屬性的因素：
我們知道，全國各地小區的房子本身的素質如設計、質量、外觀等相差不大，關鍵是所在城市及所在城市的位置不同，導致房子價格相差較大的原因之所在。
二、對地段的認知
房地產界有句名言，決定房子價值的是地段，地段，還是地段。
就好像一瓶礦泉水，擺放的位置決定了它的價值。
1、不同城市的房子，價值不同。
比如一線城市，100平方米的房子值500萬，而三線城市同樣的房子可能就只值100萬。因為一線城市的城市建設水平高，醫療、教育水平也高，高階產業多，商業氣氛濃厚，就業人口大，收入較高。這些綜合因素決定了房子的金融屬性更高。
2、同一城市的房子，不同地段的價值也有很大的差別。
比如廣州，天河區是廣州的重點區，珠江新城是天河區的中心，也是廣州城市的商務中心，因此那裡的房子均價是最貴的。以天河為中心，往外延伸，房價不斷降低。均價最低的是從化，離廣州市區有五六十公里。
3、城市發展方向決定了房子未來的升值潛力。
城市發展是根據城市特點來規劃的。以廣州為例，廣州的發展重點是往東和往南發展。黃埔區屬於廣州東，與天河相鄰，受外溢需求影響，它的房子增長幅度最大，花都區和從化區在廣州北面，與白雲區相鄰，但因為白雲區經濟發展較慢，外溢需求小，所以房子的增長幅度也最小。
4、大城市的中心區，近郊區，遠郊區。
大城市有中心區，近郊區，遠郊區之分。中心區的各種配套最多，價格也最高，也是房子升值最大的地方。近郊區在中心區周圍，可以享受到中心區的部分配套服務，吸引了外溢的需求。因此近郊區的房子擁有較大的升值潛力。而遠郊區處於近郊區之外，無法享受到中心區的各種配套，無法吸引更多的外溢需求，因此遠郊區的房子很難升值，個人投資要避免購買遠郊的房子。
4、地段也是相對的，隨著城市發展而變化。
比如廣州，20年前的市中心在越秀區，商務最發達的地方是環市路花園酒店一帶，後來轉移為天河區的天河北路商圈，現在是天河的珠江新城。未來廣州將打造金融城，海珠琶洲商務區，定位南沙區為城市副中心，所以地段會隨著城市發展需要而不斷改變。
5、在三線及以下城市，新區興起，舊城區衰落。
因為城市經濟實力較差，產業少，就業人口增長慢甚至淨流出。當城市新建和發展一個新區後，很多人口就從舊城區遷移到新城區，導致新區興起，舊城區衰落。
三、對通貨膨脹和負債的認知
●通貨膨脹，指一個國家基礎貨幣發行的增長率高於本國有效經濟總量的增長率。通貨膨脹的後果是貨幣貶值，國內主要商品的物價持續、普遍、不可逆的上漲。
簡單來講就是貨幣供應量M2（具有較強流動性的現金M0、活期存款M1等）大於經濟增長量。國家經濟要發展，適度的通貨膨脹是必要的，它可以刺激經濟的發展，但太高的通貨膨脹則會損害經濟。正如人踩腳踏車，保持一定速度是最安全的，太慢的速度會導致停頓，太快的速度容易出事。
目前我國平均每年的實際通貨膨脹較高（有分析指超過10%），高通脹意味著每個人的實際收入要被高物價收走一部分。
如何對抗通貨膨脹甚至跑贏通脹呢？
大部分人通常的做法是購買股票、基金、期貨或投資房地產。股票、基金、期貨的投資風險大。中國十幾年的實踐經驗，唯有房子總體上可以跑贏通脹。因為城市的建設越來越好，在城市的不動產——房子可以享受到更多的好處，可以吸引更多資金的關注，房價也因此不斷增長。
●負債，這裡主要指貸款買房的負債。負債在投資上又稱為“槓桿”。槓桿具有雙面性，對於投資利潤來說，槓桿可以放大收益；對於投資虧損來說，槓桿可以放大虧損。
對於大城市核心地段的房地產，基本上是可以跑贏通貨膨脹。負債貸款買房的年化利率一般為5%-6%，而核心城市的房價年平均漲幅大於10%，因此，對於大城市核心地段的房子，貸款買房可以放大收益，財富效應明顯。反之，小城市房價沒有增長或下跌的地方，槓桿會導致財富受損。
綜上所述，個人投資房地產其實就是投資大城市核心地段或有發展潛力地段的房子，採用適當的槓桿，透過長時間持有，讓房價隨著城市的發展而上漲，實現財富增值。
因此，個人房地產投資邏輯就是對房子金融屬性的各種認知，其本質就是享受城市發展的紅利！
