新軌道交通規劃出臺，順義區仁和鎮的軌道交通利好得以展現。
順義在這次軌道交通規劃中成為了大贏家，軌道交通提上日程的地區集中在順義南部，“後沙峪”和“仁和鎮”兩大板塊。
擁有三條地鐵線路，分別是“三城聯絡線”，“R4東延線”和“15號線”。
馬坡板塊要慘淡的多，未來的15年中將無新地鐵線路規劃。
仁和鎮未來將受到地鐵R4號東沿線的地鐵紅利帶動，仁和鎮新專案的所在位置恰好處於R4東沿線的仁和科技園站附近。
地鐵一通，區域價值提升的速度不言而喻。
仁和除了三兄弟之外還有一個共產房，開發商是北汽恆盛，而這塊地經歷了多次變身成為了現在的潮白水悅共產房。
目前仁和的新盤供應，仁和三兄弟目前的均價在3.8萬/平米，在市場中商品房價格和共產房價格對比，普遍安置房的價格是商品房價格的40%-50%。
潮白水悅的價格在2.29萬/平米實屬是貴了，我們評估價格在1.6-2萬/平米合適。
潮白水悅專案個人佔產權比例為80%，客戶是否願意為較高的產權比例付出較高的價格？
- 潮白水悅演變史：國企用地變身安置住房
潮白水悅專案追溯到這塊土地的時候是國企用地，在2018年3月28日，北汽集團潮白水悅棚改定向安置房專案啟動儀式在順義區仁和鎮二三產業園東側北汽潮白水悅專案現場成功舉行。
該專案是原北京北汽越野汽車有限公司廠區外遷後的存量土地。
開發建設符合新的北京城市功能定位的對接東城區的棚改定向安置房專案，專案總建築面積73.7萬平方米。
擬為東城區政府提供4000餘套定向安置房源，同時為北汽集團解決1000戶農租戶安置房源。
利用國企用地，響應政府號召，盤活存量土地，為保障住房做出貢獻。
- 潮白水悅共產房專案簡介
潮白水悅共產房位於仁和三兄弟東側，專案雖叫潮白水悅，但和潮白河還有約2.4公里的直線距離。
中間相隔的不只是道路，還有高壓線塔、其他專案住宅和空地，這個距離是真的遠。
- 交通情況
以目前的現狀來看，想要到達潮白水悅專案，從城內出發是避不開走平沿路的，但平沿路通行大貨車很多，道路狹窄。
我們實地去走了一下平沿路，雙線兩車道來往的工程車渣土車，道路情況狹窄、擁擠而且塵土飛揚。
仁和的地鐵規劃距專案約800米的距離，也算不上地鐵盤，潮白水悅如此大體量的盤，這個交通出行還是很尷尬的。
- 周邊配套情況
專案最大的亮點在於學校，專案自身配建幼兒園及小學，據說小學要引進東城的學校。
專案的生活配套不足，依賴老城區的生活配套將極其不便，自身配建小型商街但最終是否能得以支撐很難說。
- 專案資訊：
以上為專案的基本情況簡介，以及戶型面積區間和所在樓棟介紹。專案均價2.3萬/平米，作為共產房需要到官方申請選房資格。
專案分別面對京籍戶口購房人和非京籍戶口購房人兩種，房屋分配比例銷售口徑6/4或7/3。
非京籍戶口優先選房，作為曾經的老鄰居如果組別不同也很可能在新房中做不成對門的鄰居了。
- 戶型圖：
（以上為潮白水悅戶型圖）
- 實地勘察（樓體及樣板間細節）
目前專案的樣板間位於6號樓，擁有實體樣板間，包括交付樣板間和展示樣板間兩種。
樓體已經基本完工還有一些外窗和收尾的工作正在進行，說真的花著共產房的質量買保障和安置房的做工，實屬不值得。
- 樓體細節:一眼看得見的細節問題
配套外立面做工優於住宅部分，細節做工住宅部分更為粗糙。
空調空位破壞外立面
牆皮脫落，走線粗糙
北側裝置平臺展示
這些是樓體細節以及外部工地的情況，看起來真的很堪憂啊。
- 樣板間內部細節：
暖氣片採暖
交付樣板間做工
百元以下五金件
水盆密封膠細節粗糙，老化後很容易漏水
集採便宜貨電錶閘門
這些細節方面做得可以說真的是粗糙，真的是按安置房的標準建的。
- 共產房基礎交付標準及安置房交付標準對比
在很多細節層面，包括門窗的交付標準，專案幾乎是按照安置房的標準來進行。
圖上共產房的交付標準為基礎標準，而專案所展示的與基本的共產房交付標準有所差異。
潮白水悅的價格在2.3萬/平米，那作為共產房來出售，最起碼的工程質量，做工要配得上共產房的標準，而不是以回遷房、安置房的標準來施工。
- 這樣的共產房值得買嗎？
- 專案距離地鐵800米，交通狀況並不好。
- 專案非生態盤，距離潮白河有約2.4公里的直線距離。
- 專案自身的建築標準和交付標準看齊安置房標準，與共產房交付標準有差。
- 價格目前在2.29萬/平米，與市場商品房和其他共產房價格比例相比貴了。
市場價格共產房價格在商品房價格的40%-50%左右，目前仁和三兄弟商品房新房均價在3.8萬/平米。
我們判斷如果潮白水悅專案的價格在1.6-2萬/平米之間存在價格優勢，客戶必然會搶購，畢竟共產房個人產權比例高低其實不重要。
【瞭解“潮白水悅”更多資訊私信我們、商務合作私信我們】
專案測評
大興
| 中海寰宇時代 | 和錦誠園 | 京華雅郡 | 京能|電建·洺悅灣 | 中海雲熙 | 招商雍和府| 金麟府 | 金悅府 | 中海雲築 | 和悅華錦 | 禧瑞天著 | 頤璟萬和 | 萬和斐麗 | 金茂悅| 熙悅林語 | 金地悅風華 | 中國鐵建國際公館 | 金隅學府 | 臻瓏府 | 融創·公園壹號| 融創·亦莊壹號 | 住總如院 | 和悅春風 | 路勁御合院 | 新城熙紅印 | 中旅亦府 |
石景山
長安雲錦 | 綠城·西府海棠 | 禧悅學府 | 遠洋五里春秋 | 萬科翡翠山曉 | 中海天鑽 | 長安和璽 |
昌平
未來金茂府 | 中海麗春湖墅 | 金辰府 | 和悅華璽 | 萬橡悅府 | 未來金茂府悅公館 | 金茂北京國際社群 | 奧森ONE |
通州
萬科城市之光·東望 | 臺湖金茂悅 | 禹洲·朗廷灣 |
房山
熙湖悅著 | 首開熙悅觀湖 | 金樾和著 | 中海京西里 | 萬科七橡墅 | 金地大湖風華 | 中國鐵建山語瀾廷 |
豐臺
諾德春風和院 | 諾德逸府 | 國風長安 | 西城天鑄 | 金融街融府 | 萬科翡翠西湖 | 京投發展·臻御府 |
順義
公園十七區 | 祥雲賦 | 合景天匯廣場 | 觀承別墅大家 | 國譽府 | 橡樹瓏灣 |
海淀
萬科翡翠雲圖 | 山嶼湖 | 西山錦繡府 | 天恆·學院裡 | 葛洲壩北京紫郡蘭園 |
