案例：
2021年5月18日, A 建築公司(一般納稅人)以一棟以前年度購入的房屋與其他投資人投資成立 B 公司(房地產開發企業、一般納稅人),該房屋為2015年5月外購取得,發票記載購買價格為500萬元(為簡化,不考慮可計入計稅成本的其稅費),房屋投資作價700萬元(含稅), A 公司相關涉稅分析及會計處理如下(單位:萬元);
大家就上述案例對於以下幾個問題來進行思考分析
（1）企業是否需要繳納增值稅？
增值稅要視同銷售繳納:
《營改增試點實施辦法》（財稅2016 36號文附件1）第十四條第（二）項規定，“單位或者個人向其他單位或者個人無償轉讓無形資產或者不動產”，應視同銷售，但用於公益事業或者以社會公眾為物件的除外。
根據上述政策，企業以房屋、土地使用權投資的要視同銷售，計算繳納增值稅。
該投資轉讓的不動產是2016年4月30日之前取得的,根據《營業稅改徵增值稅試點有關事項的規定》(財稅2016]36號檔案附件2)第一條第(八)項相關規定,可以選擇簡易計稅方法適用5%的徵收率。
應繳增值稅:(700-500)÷(1+5%)X5%=9.52(萬元)。
附加稅：9.52×(7%+3%+2%)= 1 .14(萬元)。
（2）企業需繳納多少印花稅？
印花稅計算:
以不動產作價入股屬於財產所有權的轉移,應當按“產權轉移書據”稅目徵收印花稅。[合同未標明價稅分離金額,按合同金額(含稅)作為計稅基數]。
應交印花稅:700X0.5%=0.35(萬元)。
（3）企業關於土地增值稅如何處理？
土地增值稅處理:
《財政部稅務總局關於繼續實施企業改制重組有關土地增值稅政策的通知》（財稅［2018］57號）第四條規定，“單位、個人在改制重組時以房地產作價入股進行投資，對其將房地產轉移、變更到被投資的企業，暫不徵土地增值稅”；第五條規定，“上述改制重組有關土地增值稅政策不適用於房地產轉移任意一方為房地產開發企業的情形”。該通知第九條規定：“本通知執行期限為2018年1月1日至2020年12月31日。根據《財政部 稅務總局關於繼續實施企業改制重組有關土地增值稅政策的公告》（財政部 稅務總局公告2021年第21號）規定：“九、本公告執行期限為2021年1月1日至2023年12月31日。企業改制重組過程中涉及的土地增值稅尚未處理的，符合本公告規定可按本公告執行。
根據上述政策及相關土地增值稅政策規定，企業以房屋投資，只要轉移任意一方為房地產開發企業，均要按規定進行土地增值稅處理。按照舊房轉讓土地增值稅，分如下三種情形處理：
一是能取得評估價格，按房屋及建築物評估價格及其他成本費用作為扣除專案計算繳納土地增值稅。
根據《財政部 國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字［1995]48號）第十條的規定，應按房屋及建築物的評估價格、所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用以及在轉讓環節繳納的稅金，作為扣除專案金額計徵土地增值稅。對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。評估價格，是指在轉讓房時，由房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率後的價格，該房地產評估機構應經主管稅務機關認可。
二是不能取得評估價格，但能提供購房發票的，按發票金額加計扣除。根據《財政部國家稅務總局關於土地增值稅若干問題的通知》（財稅［2006]21號）第二條的規定，按發票所載金額並從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。計算扣除專案時的“每年”按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計1年；超過1年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為1年。根據《國家稅務總局關於營改增后土地增值稅若干徵管規定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）第六條的規定，營改增後，納稅人轉讓舊房及建築物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，《土地增值稅暫行條例》第六條第一、第三項規定的扣除專案的金額按照下列方法計算：
（一）提供的購房憑據為營改增前取得的營業稅發票的，按照發票所載金額（不扣減營業稅）並從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。
（二）提供的購房憑據為營改增後取得的增值稅普通發票的，按照發票所載價稅合計金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。
（三）提供的購房發票為營改增後取得的增值稅專用發票的，按照發票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進項稅額之和，並從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算”。
三是既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，則按核定徵收。轉讓舊房及建築物，對於既沒有評估價格，又不能提供購房發票的情況，地方稅務機關可以根據《中華人民共和國稅收徵收管理法》（以下簡稱《稅收徵收管理法》）第三十五條的規定，實行核定徵收。
【提示】實務中，各地稅務機關根據當地具體情況，制定有詳細的土地增值稅政策，處理具體業務時，以當地稅務機關解釋為準。
由於 B 公司為房地產開發企業,因此 A 公司應繳納土地增值稅。
假設上述不動產屬於沒有評估價格而有原始發票的情形,因此土地增值稅計算
如下:
①股東轉讓不含稅收入：700-9.52=690.48(萬元);
②與轉讓房地產有關的稅金(城市維護建設稅、教育費附加、印花稅);1.14十
0.35= l .49(萬元);
③土地増值稅扣除專案=發票所載金額×（1十(轉讓年度一購買年度)X5%）十
與房地產轉讓有關稅金十與房地產轉讓有關費用=500X(1十3X5%)十1.49+0=576.49(萬元);
④増值額為:700-9.52-576.49=113.99(萬元);
⑤增值率為：113.99÷576.49＝19.77％；
⑥應納土地增值稅稅額為：113.99x30％＝34.20（萬元）。
《財政部國家稅務總局關於非貨幣性資產投資企業所得稅政策問題的通知》(財稅201)116號)第一條規定,“居民企業(以下簡稱企業)以非貨幣性資產對外投資確認的非貨幣性資產轉讓所得,可在不超過5年期限內,分期均勻計人相應年度的應納稅所得額,按規定計算繳納企業所得稅”;第二條規定,“企業以非貨幣性資產對外投資,應對非貨幣性資產進行評估並按評估後的公允價值扣除計稅基礎後的餘額,計算確認非貨幣性資產轉讓所得。企業以非貨幣性資產對外投資,應於投資協議生效並辦理股權登記手續時,確認非貨幣性資產轉讓收人的實現”;第五條規定,“非貨幣性資產是指除現金、銀行存款、應收賬款、應收票據以及準備持有至到期的債券投資等貨幣性資產以外的資產”,且“非貨幣性資產投資限於以非貨幣性資產出資設立新的居民企業,或將非貨幣性資產注人現存的居民企業”。
企業發生非貨幣性資產投資,符合《財政部國家稅務總局關於企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知》(財稅2009 59號)等檔案規定的特殊性稅務處理條件的,也可選擇按特殊性稅務處理規定執行。
因此,以不動產作價人股需要繳納企業所得稅,但是符合特殊性稅務處理條件的,可按照特殊性稅務處理執行。
（4）如何計算企業所得稅？
該房屋投資前無論是作為固定資產核算還是作為投資性房地產核算，假定已按20年折舊年限稅前列支折舊合計75萬元，其他涉及固定資產清理業務略。投資轉讓所得＝收入一成本一稅金：690.48-（500-75）-1.49-34.20＝229.79（萬元）；每個納稅年度確認所得＝229.79÷5＝45.96（萬元）。該所得併入A公司當年應納稅所得額一併計算繳納企業所得稅。
