近年來我國人口結構、空間分佈、家庭結構發生了深刻變化，這也在很大程度上影響了住房市場。
12月28日，基於對我國人口特徵新變化的研究，貝殼研究院推出《2021居住客群消費趨勢年報》。報告顯示，一方面，銀髮消費市場潛力巨大，不少開發商已經搶先佈局養老地產，包括長者公寓、養老社群等；另一方面，“85後”及“90後”為主體的新生代人群正迅速取代“70後”及“80後”成為住房消費市場的主力人群。
透過對不同城市能級置業年齡進行對比發現，一線城市置業人群年齡普遍偏高，與其他能級城市差異性比較顯著。2021年1至10月，一線城市購房平均年齡約為36.9歲，高出新一線城市2.7歲，高出二線城市2.1歲。
根據第一財經記者瞭解，這裡的平均年齡範圍包括了所有購房者，而非首次置業年齡。
報告指出，受限於較高的“上車”門檻，一線城市客群購房壓力較大。因此，反映在置業年齡結構上，一線城市的置業年齡明顯偏高。
根據貝殼研究院最新測算的居住負擔指數顯示，114個樣本城市中，一線城市居住負擔指數算數平均數約為89.1，新一線城市約為65.2，二線城市約為63.5，三線城市約為59.3，四線城市約為55.1。一線城市居住負擔明顯較高，並且隨著城市能級下降，居住負擔指數也依次下降。
分城市來看，以北京、上海及深圳為代表的城市，在調控政策影響下，重點城市貸款門檻提升，導致置業年齡普遍偏高；以珠海、廈門為代表的城市，過半數是屬於異地置業，且以改善投資為主，導致客群平均年齡較高；以天津為代表的城市本地人群相對保守，不願意揹負過高房貸壓力，因此選擇全款比例較高，導致購房年齡後移。在19個一線及新一線樣本城市中，天津在2021年度選擇全款購房的百分佔比達到38.02%，居於首位。
在套均總價方面，分城市級別看，2021年1-9月份，一線城市成交套均總價達到368萬元，新一線城市達到143萬元每套，頭部二線城市也達到了121萬元每套。高能級城市依靠優勢的產業支撐，吸引大量人才流入，最終體現到房價上，城市能級越高，購買力相應越高。
廣州廣鋼新城 林小昭/攝
“七普”資料顯示，我國家庭小型化趨勢明顯。這也在很大程度上影響了購房戶型。如果分割槽域看，以哈爾濱、長春及瀋陽為代表的東北地區，兩居室交易佔比明顯較高，從供給側角度分析，兩居室成為該地區主要的供給戶型。另外，以北京、上海為代表的一線城市，兩居室成交佔比也比較高，主要原因是受限於購房壓力，需求端更“願意”選擇“高單價-低總價”的小戶型房源。
除了兩居室，三居室成交戶型百分佔比緊隨其後，35個樣本城市中，佛山、南昌及長沙等城市的三居室戶型佔比較高，除了受供給側影響外，這幾個城市的購房壓力相對較低。以長沙為例，最新的居住負擔指數約為54.44，是個典型的房價友好型城市，置業人群就有選擇餘地，畢竟三居才是理想戶型。
另一方面，老齡化帶來的樓市變化廣受關注。根據第七次全國人口普查資料，我國65歲及以上人口為190635280人，佔總人口比重為13.5%，即將步入深度老齡化社會。第一財經記者對近六十年出生人口統計梳理發現，1962年後我國進入了一個長達十多年的出生人口高峰期，因此明年我國即迎來退休高峰期。
貝殼研究院今年10月釋出《2021社群居家養老現狀與未來趨勢報告》顯示，獨立居住是老年人的主流居住形態。隨著家庭結構趨於小型化和核心化，老年人與子女同住的比例逐漸下降，調研資料顯示，65.5%的老年人選擇獨立居住（一人獨居或與老伴同住），僅26.8%的老年人當前居住狀態是與子女同住。
