我們可以看到本輪地產下行本質是各社會主體對於地產價格過去20年上漲的預期出現“拐點”。
雖然2021年政策已經列入最嚴格序列，2022年地產政策邊際放鬆是確定的，但“房住不炒”確定性的基調下，地產週期不會重啟也是確定的。在此基礎上，當前高負債率、低現金流、低利潤率的民營地產企業經營模式受到衝擊，還有激烈討論的房產稅政策的不確定性，將使得2022年地產投資的整體下行趨勢難以改變。
首先，2021年的房產政策回顧，前三季度，圍繞“限購、限售、限貸”等方面不斷完善升級，多個熱點城市建立了二手房成交參考價格機制，對市場降溫效果明顯。2021年房地產貸款集中度管理新規正式實施，同時各大城市也嚴查首付資金來源，謹防經營貸等資金違規流入房地產市場，銀監會重點監察下，信貸環境逐漸收緊。在市場快速降溫的形勢下，又開始了政策“維穩”，房貸逐步開始寬鬆，部分城市在公積金貸款、購房補貼、二手房交易稅率等方面進行微調預調，甚至還有“限跌令”出現，可見短期（三個月）的政策底已現，改善預期逐步增強。除了部分熱點城市外，不會有再度加碼的情況出現，但房產稅的激烈討論使得房價的走勢還有一個不確定因素。
其次，高負債率、低現金流、低利潤率的民營企業頻繁受到衝擊。之前的銀億、海航，如今的泰禾、恆大，都因為高負債率逐漸退出歷史的舞臺，各城市的限價導致土地流拍率大幅提升，即使是一線城市如北上廣深，民營企業拿地也少之又少，相反資金雄厚，低負債率的國企重新迴歸到歷史舞臺，政府方面還是會更加傾向沒有金融性風險的企業來穩定市場的走勢方向。畢竟土地價格和出售房價都被限制的情況之下，天價土地及天價豪宅不再會出現在一二級市場，信託貸款、信用債、境外債都被限制，槓桿高企的民營房企手中的現金流不足以支撐目前下行的市場，而且在銷售方面，單月銷售負增長已經長達5個月，此前的最高記錄是14-15年的15個月，回款壓力及高舉的槓桿正壓得民營房企喘不過氣，隨時都承擔著資金鍊斷裂的風險。於是有些房企把目光瞄向造車、新能源等貸款融資方便的行業，希望以此來回一口血，最終不過飲鴆止渴！
最後，從購房端來看，除剛需外購房者的觀望週期延長，不再盲目進場，對待“學區房”“新房”的態度有所理性，對於政策的不確定性有一定的擔憂，對於價格有下降的預期，因二手房指導價影響，首付款比例增加，導致預算降低，付款週期拉長，甚至有未批貸購房者及時履約的風險。剛需入場也可以多方對比，著重議價，導致最近兩月成交量價齊跌，年底年初可能略有回覆，但2022年的5月開始會有新一輪的銷售看房冰點出現。
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