15年，王健林在哈佛做演講時，一本正經說道：清華北大不如膽子大。

臺下一千多名高材生目瞪口呆，發出零星噓聲。這話都能說？也是，那年臺上的王大亨，是2015年中國首富，身家2000億，揮金如土，7.7億買下英國富人街豪宅，27億買下游艇俱樂部，170億買下北美最大影院，在芝加哥建起1191英尺的萬達大廈，成為西甲的馬德里競技最大股東。

足球，某種角度看不過是地產大亨們的舊玩具。在國內，許家印的恆大淘寶隊睥睨中超，拿下前無古人的五連冠霸業，還在新三板掛牌上市，成為亞洲足球第一股。地產商們的蜂擁而至，拉起了金元足球的盛世，那座熠熠生輝的冠軍獎盃上，刻著充滿浮華的幻覺時代。而同樣在14年-15年，A股，從2000點瘋漲到5000點。

樓市、股市裡的黃金好像遍地都是，所有人伸手就能摸到，王健林卻自言自語道： 不要對房地產抱有再次高潮的幻想。

繁榮還是衰退（2013-2021）

13年左右，中國地產商們開始向全球發展。

綠地殺向澳大利亞、德國、西班牙、泰國、韓國；碧桂園在馬來西亞建起了鑽石城；萬科要和合作夥伴在美國舊金山開發201塊地；萬達要在倫敦建起165米高的河景塔樓。他們如此整齊劃一，是為了啥？相較於國內的剋制，海外卻在大放水，利率還低。地產商們的一個共識是，搶便宜錢，到海外去。

之前講過，地產商的潘多拉魔盒是高週轉、高槓杆的。這也就註定了，他們對於融資就像動物需要呼吸一樣。除了到海外去，那年，他們還默契地做了一個歷史性的決定，選擇集體入股商業銀行。他們的這個把戲並不高明，甚至可以說貪婪無比，並被歷史記錄了下來：

簡單說，銀行增發股本，地產商認購，成為股東。銀行資本增加以後，只要存款充足，就能貸出更多的錢，其中很大一部分錢，會透過不同形式流向地產商。基金、信託、保險，透過各式各樣的金融創新，地產商們將自己深深埋在了金融系統裡。

這群狂熱的人都篤信一件事，房價永遠不會下跌。可溫州先跌為敬，在美好的13年，69個大中城市房價在漲，唯有溫州雪崩式下跌。這樓市崩盤的寒意，讓人感到可怕。

房價暴跌需要什麼條件？

讓我們來看看以炒房著稱的溫州是怎麼崩盤的。

11年-15年，溫州房價從最高的30000/平，攔腰斬斷。無數人都有個疑問，溫州到底發生了什麼？

首先實業根基被腐蝕，溫州過去出名，是在於“寧睡地板，也要做老闆”，民營經濟發達，製造業強盛。而在炒房瘋狂的年月，開發一個地產專案，半年能收穫翻倍回報，而傳統行業一年純利潤可能不到10%，沒人再發展製造業。

那老百姓買房的錢從哪來？

從借貸而來，當時有媒體採訪過一個炒房客，他向銀行借了1.5億，民間借貸了5000萬。這在房價永遠上漲的年代這麼幹屬於撐死膽大的，他的資產將像雪球一樣往前滾。但當銀行收縮貸款的那一刻，炒房客們的資金鍊就如多米諾骨牌一樣倒下。然後浙江溫州江南皮革廠倒閉了，老闆帶著小姨子跑路了。

其次是溫州人外流，房價太貴導致年輕人開始把目光方向更遠的地方，820萬溫州籍人口，有250萬離家出走。

最後是所有房地產市場一個普遍的規則，“買漲不買跌”，房價一旦持續下跌，市場信心就會崩潰。這就是房價崩盤的四個要素：實業不振、金融系統收縮、人口缺少、下跌後沒人接盤。

溫州的情況被越來越多人看到了，李嘉誠開始拋售內地資產，整個13年賣了超過120億，而在地球另一頭，英國媒體開始驚呼，李嘉誠要併購整個英國！

王石緊張地說“這是一個訊號”，14年，萬科率先喊出，房地產人人都能撿黃金的時代過去了，白銀時代到來。

話音剛落，杭州樓市先降為敬，降幅最高的達到5000元/平。這股降價風潮很快蔓延至整個樓市，明明是春天，但所有人都有一種寒冬來了的感覺。為什麼會出現這種情況，因為之前房子修太多了，而在各項調控下，買房的人開始變少。很快，限購政策取消，貸款也緊接著下調。

歷經房地產風雲數十年的人們心領神會，開始高喊三個字：去買房。15年，北上廣深均價破10萬，意氣風發的地產商們踩著時代的風雲，開始瘋狂加槓桿擴張。以萬達為例，截至2016年底，萬達商業地產貨幣資金為1002億元，總資產為7511億元，負債卻達到5278億元。佔了總資產一半還多。

那是萬達帝國最高光的歲月，當時有外企高管入職萬達，上班第一天，有人把他領進會議室，放了一個碩大的PPT，名曰”萬達生存指南“，細節滿滿。

比如，對王健林要尊稱為董事長，副總以上要某某總裁，不能稱兄道弟。乘坐電梯更是門大學問，領導先進，我才進，領導不出，我不出。有幸與董事長同乘電梯，不能背對著他，一定要面朝他；在電梯處遇到董事長，或者比你頭銜高的領導，要屈身跑過去先按電梯，董事長是不能按電梯的……

不知道的還以為不是去上班而是要當貴族。

16年，中國房價大漲，王健林以2000億身價擊敗李嘉誠，成了華人首富。公司年會上，他唱了首《假行僧》，甚至還頭腦發熱地說了句，所有同行都想掐死他的大實話：“萬達玩的是空手道，一分錢不出就能掙錢。”空手道集大成的老王，意猶未盡地給自己定了個”2211“的終極目標：

到2020年，萬達資產達到2000億美元,市值達到2000億美元,收入1000億美元,淨利潤達到100億美元。

房住不炒的新時代

16年底，一句話，奠定了所有地產商的命運：房子是用來住的，不是用來炒的。

屹立在人生巔峰的老王沒聽進去，在2017年下半年，他的銀根被斷了，海外融資失靈，國內銀行斷貸。這意味著什麼？資金鍊突然炸雷。

首富燈火下樓臺，奮鬥28年的功名與財富，一夜之間拱手讓出。心氣不在的老王找孫宏斌吃了頓飯，兩人不太熟，吃到最後，老王緩緩說了句我要把13個萬達文旅專案賣掉，明天可能會和許家印聊。孫宏斌愣了愣，立馬說：別找他，我都接了。

這筆交易，號稱世紀交易，涉及金額高達632億。老王都那麼倒黴了，這許家印和孫宏斌哪來的那麼多錢？

整個2017年，是屬於地產商狂飆的年份。過去地產界的地四大天王從的“招保萬金”（招商地產、保利地產、萬科、金地集團）變成了“碧萬恆融”（碧桂園、萬科、恆大、融創）。那年，除了萬科，碧桂園、恆大、融創都靠著高槓杆、高週轉，將擴張運用到了極致，成就了癲狂的地產現象。

還是17年，恆大、碧桂園的股價漲幅都在500%以上，許家印以2900億身價登頂胡潤百富榜，孫宏斌的身價也在一年內增加了7倍。他們都是”漲價去庫存“、”棚改貨幣化“的受益者。而固守在“白銀時代”的萬科，保守到拱手讓出了房企第一的寶座。快速上漲的房價，似乎沒有盡頭了。

18年，房住不炒定調後，萬達的昨天，似乎成了整個行業的明天。我們今天所見到的種種風雲變幻，早就在歷史中埋下了種子，並且不斷重複上演。

房價快速上漲的事情，似乎已經離我們遠去，各項政策的出臺都在說明一個問題，房地產高槓杆高週轉瘋狂擴張已經成為過去式。

不過與其關心中國房地產的未來在何方？更多的人似乎更關心以後房價會怎麼樣？要分兩種情況，三類人群來看：

今天，我們的城鎮化率達到63.89%，走進下半場。以北上廣深為首的核心城市，依然在人口淨流入，加上限購、搖號等嚴格控制供給，這些城市的房子依然是核心資產，繁榮可期。再來看三四線城市的情況，由於產業待發展，人口一直處於淨流出狀態，過去幾年新修的房子又沒有節制，庫存很多，居民收入又增長緩慢，所以上漲的空間和動力，都是不足的。

三類人分為有錢人、剛需人、普通上班族。2020年，有將近400家企業上市，募資近5000億。很多創始人高管都會實現財務自由，而核心城市針對有錢人開發的豪宅、大平層，都會進入他們改善居住條件的計劃。他們買房是消費，往往買的都是供不應求的房子，所以核心城市核心地段的豪宅，上漲是最具確定性的。

還有就是剛需人群，由於社會預設結婚必須買房，那肯定是往自己承受範圍中最好的去買，真正的剛需，反而不太會關心入手之後的價格漲跌。

而對打工的老百姓來說，買房更多是對自己財富增值的期許，且有風險，因為畢竟是要貸款的，在這種房價變局的時刻，很難去承受房價下跌的損失，市場不好，意味著風險增大，如果無法承擔，還是等明朗過後再行動。

過去四十年，房地產這個行業承載了太多，每一棟樓、每一間房，都流淌著幾代人的貪婪、憤怒與希望。

1、工業立國，不把“賣土地”當作支柱產業，讓高階製造業撐起德國的經濟運轉，讓物價保持穩定，控制通貨膨脹；

2、想盡辦法讓每個人都有房住，廉價房、福利房等等，甚至租房還有補貼，房東如果私自收回房子、漲房租，還可能構成犯罪；

3、抑制房企的發展，要是有人搞高週轉，用誇張手段讓房子超過合理房價太多，那就請唱《鐵窗淚》。

有經濟學家說過，“德國的經濟增長不是在金融交易的喧鬧聲中，更不是在房價投機炒作的非理性上漲之中，而是在工廠、車間裡面。”

德國的情況，你是不是似曾相識。

沒錯，我們也走上了房地產健康發展的道路上。提倡搞高階製造，搞職業教育，目的就是徹底換掉經濟發展的引擎，搞共同富裕。讓物價保持長期穩定，讓居民能合理消費、合理投資，不再去炒房。還有就是制約房企，讓它們從過去狂奔的狀態，變得安靜聽話。

今天，我們的城鎮化只完成了60%，走進了下半場。未來幾十年，農村人口仍然會有30%左右遷入城市。還有很多在城市拼搏的民工與年輕人，他們至今仍然住在不到十平的出租屋和工廠宿舍內。這些人在未來，都是購房的主力軍。所以，就不難理解，為什麼要鼓勵發展製造業，要給年輕人更優渥的待遇，鼓勵他們多生孩子。

杜甫的大辟天下寒士俱歡顏，一定會實現。