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2021年市場下行過程中，豪宅成交表現給樓市畫上了濃墨重彩的一筆。
這一年，在內因、外因的結合之下，整體市場一路下行，豪宅市場卻一片“繁榮”。CRIC資料顯示，
北上廣深杭等10個城市單價5萬元/平方米以上豪宅共成交22057套，同比增長74%
；總價1000萬元以上新建豪共成交41018套，其中一線成交30916套，皆創歷史新高。
過去一年，總價3000萬元以上和5000萬元以上豪宅成交總量較去年分別增加6%和31%。其中，
5000萬元以上豪宅增速較高，全年共成交676套。單城市來看，上海豪宅成交量佔總成交的44%，共成交299套。
2021年，一線城市二手“千萬豪宅”成交18383套，處於歷史高位，這一資料僅次於2020年。
綜合來看，整體市場呈現價格越貴越好賣，漲得越高的局面，實際上，今年豪宅火爆，一部分是“虛假繁榮”，在巨大價差吸引下，投機套利進入豪宅市場，在“房住不炒”的大環境下，建議適度放開豪宅限價，讓自住需求的客戶首先得到滿足。
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01 單價15萬元以上頂豪成交翻一倍
從單價來看，2021年，單價10萬元/平方米以上豪宅共成交14633套，同比增加79%。深圳、三亞、青島和南京成交同比漲幅超200%。
深圳、北京、上海高單價豪宅成交保持高位執行。其中深圳單價10萬元/平方米以上豪宅成交4804套，同比增加264%，北京成交2053套，同比增長157%。上海單價10萬元/平方米以上豪宅雖同比增速僅為20%，但成交套數最高，共成交6887套，比深圳多出近兩千套。
三亞、青島和南京高單價豪宅成交規模倍增。單價10萬元/平方米豪宅，三亞共成交118套，同比增長392%，青島和南京分別14套和4套，同比增長均超250%。
單價15萬元以上頂豪成交資料亮眼，全國共成交925套，分佈在上海、蘇州、北京、深圳和廣州五大城市。且增速是最高的，比2020年增加了105%，其中上海市場2021年15萬元/平方米以上的豪宅成交403套，佔據成交總量超四成。
蘇州2021年單價15萬以上的豪宅成交61套，一躍成為僅次於上海的城市，力壓北京、深圳和廣州。
表：單價10萬以上以及單價15萬以上
豪宅成交套數對比
資料來源：CRIC中國房地產決策諮詢系統
02 上海、北京依然是頂豪聚集地
那麼，頂級豪宅市場呢？
從成交情況來看，上海、北京依然是頂豪聚集地。2021年總價3000萬元以上頂豪成交套數皆超600套，穩居頂豪成交榜前兩位。
值得注意的是，上海3000萬元以上豪宅共成交955套，同比下降22%，主要還是受限價、限籤政策影響，新房集中供應後遠郊區域的剛需盤供貨節奏明顯加快，核心區位的頂豪專案則較難拿到新的預售證，推售時間節點被迫向後延期，網籤備案也時有停滯。
總價5000萬以上豪宅的成交增速很高，合計成交676套，比2020年增長了31%。
其中，2021年，上海5000萬以上總價成交房屋299套，同比增長18%。成交量排在首位。北京5000萬以上總價成交255套，同比增長57%，僅次於上海。而深圳在調控政策的嚴壓下，僅成交41套，同比下降15%。
值得注意的是，青島2021年5000萬以上的豪宅成交11套，還比南京高一套，為近3年首次進入“兩位數”成交的城市。
表：3000萬以上以及5000萬以上
豪宅成交套數對比
資料來源：CRIC中國房地產決策諮詢系統
從單價15萬元/平方米以上頂豪成交資料看，上海共成交了403套，同比增長33%，與此同時，佔全國15萬元/平方米頂豪成交總量的43.6%。
舉例說明，10月15日上海翠湖五集開盤，推出106套房源，總價4000-9000萬，總認購468組，當天售罄。
12月8日九廬（陸家嘴濱江苑）開盤，推出152套房源，總價段920-6600萬元，還有2套總價1.4億元的頂層複式，總認購679組，觸發積分98.4分，同樣當天售罄。
與一手豪宅的火熱相比，核心城市二手總價1000萬元以上的豪宅今年成交5150套，比2020年下降19%，但仍然處於高位。
雖然豪宅市場一片繁榮，但是在明顯但價差下，很多人選擇買一手房而不願意買二手房。
03 豪宅價差導致“虛假繁榮”
從核心二三線城市總價1000萬以上豪宅成交來看，2021年成交量也明顯高於前幾年，達10102套，為2011年至今首次突破1萬套，熱度空前。
表：核心城市2009年-2021年
商品住宅總價1000萬元以上成交套數
資料來源：CRIC中國房地產決策諮詢系統
“價差越大越好賣”是本輪豪宅市場“一房難求”的重要原因。我們從豪宅客戶群可窺探一二。
今年豪宅客戶中，湧入大量投資客。其中包括一部分“打新炒房”族。
以杭州臻奧院為例，有一期樓盤於2021年8月13日開盤，當時預售價格48100元/平方米左右，周邊二手不少掛牌價都在每平方米單價10萬—12萬之間。
較大的價差之下，該專案最後中籤率極低，入圍人數2471組，中籤率僅為3.3%。
除了投資客之外，豪宅客群還出現 “社保鉅子”的專屬名詞，這類人什麼職業都有，既有企業高管/股東/董事、專家學者、律師、醫生等高階人群，也有普通的工薪階層，他們的共同特點是社保從2003年繳納到現在，基本上都沒有斷過。
這類人的年紀在45歲—60歲之間，問他們為什麼來排隊？不少人說，就是為子女來買房。實際上，這就導致部分積分不夠的豪宅“剛需”一族，轉買二手。
以上海為例，部分單價10萬-16萬元/平方米的二手豪宅下半年房價較上半年漲幅多在10%左右，部分單價超16萬元/平方米的二手豪宅房價下半年漲幅均在10%以上，其中翠湖天地（四期）最高漲幅達14.87%。
今天的豪宅市場和前幾年的豪宅市場發生了非常大的差異，因為有了搖號、算分、社保，這些複雜的計算方式，加上市場上一二手房的價差，導致越來越多的普通民眾都參與到買房中來。
豪宅是保值的嗎？就一定值得購買嗎？
二手房方面，上海5000萬以上成交仍是最高，為134套，同比增長20%，北京第二，深圳第三，與其他城市都保持一定的增長不同。
值得注意的是，頂級豪宅的市場出現了一些波瀾，深圳5000萬以上的二手房成交出現了大幅跳水，僅為16套，同比跌幅高達74%。
九個字足以說明頂豪市場的現狀：有價差，買不到，難賣掉。
但是，這仍然一定程度說明了投資渠道的匱乏。
也許，深圳今天的豪宅市場，也就是其他一線城市明天的豪宅市場。買豪宅的目的，慢慢從居住變成了“投資”後，這個市場還會好嗎？在“房住不炒”大環境下，這個答案一定是否定的。
