文 莊靈輝
經歷近20年的快速發展期後，房地產行業如今正進入新的平穩發展期。
在“房住不炒”總基調下，2021年以及未來一段時間的房地產調控仍以“穩”為主。圍繞去槓桿以及防止房地產過度金融化，2021年銀行端的“兩道紅線”、地方政府端的“供地兩集中”等政策的相繼落地，加之此前房企端的“三道紅線”等政策，房地產長效機制的輪廓已經基本勾勒清晰，房地產市場也正向“三穩”（穩地價、穩房價、穩預期）目標邁進。
同時，行業進入新的平穩發展期也逐漸成為業內共識。不久前的中央經濟工作會議，也首次對房地產調控提出加強預期引導，探索新的發展模式等要求。如何探索新的發展模式，怎樣進一步提升企業管理和運營能力、產品與服務能力，則成為新發展階段關乎一眾房企良性發展的一項重要課題。
“穩”與“新”，涵蓋行業過往成績，亦是新發展階段的破局關鍵。
長效機制
“房地產長效機制實施以來，在各方面共同努力下，我國房地產市場執行總體平穩，堅持‘房子是用來住的、不是用來炒的’定位已成為社會共識。”對2022年房地產業發展等問題，住建部部長王蒙徽日前在接受新華社記者採訪時表示，將堅決落實中央經濟工作會議部署，牢牢堅持“房住不炒”定位，不將房地產作為短期刺激經濟的工具和手段，加強預期引導，因城施策促進房地產業良性迴圈和健康發展。
“繼續穩妥實施房地產長效機制”，成為保持調控政策連續性、穩定性的一項重要舉措。
所謂房地產長效機制，是針對限售、限價、限購、限貸等短期調控政策而言，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段而形成的一系列制度性政策，關係到房地產市場的平穩健康發展。
“長效機制實質上是從土地、財稅、金融等不同環節以及市場不同階段出發給出的一套長效管理。”中國房地產資料研究院院長陳晟稱。
實際上，2017年中央財經領導小組第十五次會議即提出要建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制，這一要求也被寫入當年的《政府工作報告》。經歷過2017年的密集調控，房地產長效機制實際上自2018年即已明確建立。
近年來，一系列制度性政策更是不斷落地。僅2021年，各類金融機構被劃分為五檔，分檔設定房地產貸款佔比上限以及個人住房貸款佔比上限的“兩道紅線”；重點城市住宅用地實施集中釋出出讓公告，集中組織出讓活動的“兩集中”制度；此前的房地產“三道紅線”政策，已基本覆蓋房地產相關的土地與金融等諸多環節。
2021年，“房地產稅試點”工作也被提上日程。“房地產稅”已在“十四五”規劃、全國人大常委會會議以及全國財政工作會議等被提及。2021年10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議作出決定，授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作，房地產稅改革正式進入試點階段。
諸葛找房資料研究中心方面認為，“做好房地產稅試點準備工作”作為財政部2021年取得的重要成果之一，很明顯說明房地產稅並未推遲，並已經做好相關工作準備。2021年房地產稅改革取得了實質性成果，2022年房地產稅試點城市擴容是必然。
至此，土地、金融、財稅等諸多環節的制度性政策均已落地或提上日程，房地產長效機制的“骨骼肌理”均已成形。
新發展階段
行業調控政策的制定與實施從未如此清晰且堅定。在“房住不炒”總基調下，一系列長效機制無不圍繞去槓桿與防金融風險，無不遵循“三穩”目標以及高質量發展的方向指引。
王蒙徽日前指出，過去形成的“高負債、高槓杆、高週轉”的房地產開發經營模式不可持續，“大量建設、大量消耗、大量排放”的城鄉建設方式不可持續，既不適應高質量發展的要求，也積累了不少風險隱患。
只有破除激進的粗放模式，才能確立平穩健康的發展觀。天風證券分析認為，未來短期政策基調很可能在不出系統性風險的底線思維上，保持比較強的定力，維持穩健的良性出清節奏，行業風險考驗企業的自救能力和市場內生的消化能力。
“破”與“立”的過程中，房地產行業與市場也發生著變化。中國人民銀行資料顯示，截至2021年三季度，房地產開發貸款餘額同比增速已連續13個季度下滑，且房地產開發貸款餘額在2021年的二三季度連續兩個季度出現負增長。國家統計局資料則顯示，截至2021年11月，房地產開發企業到位資金累計同比增速已連續9個月收窄。
在資金管控以及行業調控趨嚴背景下，疊加“償債高峰年”等因素影響，部分房企在2021年遭遇流動性困境。
“最近很多企業壓力都很大，出了一些問題，但是確實跟政策沒有關係。”融創中國董事會主席孫宏斌在2021年的中期業績投資者會上曾表示，“一些企業的壓力可能是佈局、買地或者是產品造成的，並不是政策造成的。政策可能會帶來一些行業的洗牌和變化。”
業內普遍認為，近年來在政策引導與市場變化下，房地產行業正在進入一個新的平穩發展期。
告別暴利，去金融化迴歸製造業，成為新發展時期的一項重要特徵。Wind資料顯示，2021年三季度房地產行業淨利率為4.78%，已連續五個季度維持在10%以下。
“房地產行業利潤率或許將長期維持在10%以下。”一家房地產央企相關負責人此前曾如此預測今後一段時間的行業淨利率。
萬科董事會主席鬱亮也已多次在公開場合闡述，房地產開發業務越來越像製造業，房地產企業需要透過管理取得紅利。
實際上，2020年以來，鬱亮曾多次闡述，經歷過土地紅利以及金融紅利兩個階段後，房地產行業將進入管理紅利時代。
類似觀點也見諸多份研報中，平安證券一份研報即認為，由於新金融監管環境下傳統模式適用性降低，未來房地產高槓杆、高週轉模式預計將向低槓桿、低負債經營轉變，由向金融要紅利轉為向管理、運營要利潤。
如何破局？
行業新發展階段也對房企提出新的要求，如何探索新的發展模式，成為新發展階段關乎一眾房企良性發展的一項重要課題。
在此背景下，長期主義日益成為一眾房企的關鍵詞。
“管理紅利時代的含義是指行業遊戲規則已經發生了深刻變化。在經營環境快速變化的背景下，過去追求規模、速度為導向的線性發展思路難以為繼。”萬科董秘在回覆投資者提問時曾表示，萬科將堅持長期主義，行穩致遠。首先是要確保經營安全。其次要提高能力，提升效率。第三要堅持和城市同步發展，和客戶同步發展，做好實體經濟的生力軍和美好生活的場景師。
秉持長期主義的龍湖也將安全穩健的底盤作為企業發展根基。而在維持安全穩健這一發展根基的同時，龍湖還一直注重提升數字化能力，2021年中期業績會上，龍湖集團表示，自成立以來，其已獲得專利200餘項，建立5家科技公司，在綠色環保建築等科技研發領域的投入，近兩年來每年均超過20億元。
數字化能力關係到業務一線拓展、客戶洞察、資料賦能以及綜合服務能力提升等諸多環節，近年來已引發不少房企關注。還有觀點認為，產業領域的網際網路化相對更專業，需要更加深入的積累和研究，因此可能誕生更多細分領域的龍頭。
“萬科現在在跟網際網路競爭人才，我們對人才競爭要求發生變化了，原先是整個行業的優秀人才就可以了，現在需要全社會的優秀人才。”2021年年初，鬱亮如是表述管理紅利時代萬科的人才觀。
此外，提升拿地、開發、財務融資、營銷以及服務等綜合能力，實施差別化的產品競爭、嚴格的成本控制等，也成為不少房企適應新發展階段的策略和舉措。“已完成全國化佈局的房企選擇合適的城市或區域進行二次佈局，並結合不同區域內的客群情況對產品進行細分，提高產品品質，保持好口碑，才是面對市場迭代時應有的態度和方法。”一家規模房企的營銷負責人對記者表示。
作為“雙碳”戰略落地實施的開局之年，2021年房地產行業還在積極推動綠色建築發展。中指研究院分析指出，由於綠色建築已成為我國綠色金融的重點支援領域，房企在順應“雙碳”戰略的同時，積極探索並善用綠色債券，將成為房地產行業未來的發展新趨勢。
