展望未來，改善需求將持續釋放，三房、四房成交比重有望繼續提升，成交主力地位將進一步鞏固，而一房、二房受限於功能性不足，市場佔有率整體仍將趨於萎縮。
2021年住房需求結構呈現以下幾方面變化和特徵：
第一，三房穩居成交主力地位，四房成交比重增長但增幅放緩，二房成交佔比止跌回升，尤其是三四線城市消費降級，兩房成交佔比顯著增長。
第二，面積段中樞下移趨勢強化，2021年成交比重增幅最大是80-90平方米，70-90平方米產品成交比重回升，120-140平方米產品成交佔比由升轉降，反映需求降級更趨小型化。
第三，戶型小型化趨勢進一步強化，120平方米以下三房、140平方米以下四房市場份額持續擴大，房價高企的一線城市戶型緊湊化愈發明顯，100平方米以下三房佔比超過64%。
第四，疊墅成交佔比顯著提升，並取代聯排成為別墅產品成交主力。獨棟市場份額繼續收縮，雙拼比重微增。120-160平方米中小型別墅重新走俏，200平以上大型別墅比重下滑。
第五，豪宅市場火熱，成交明顯放量。194個重點監測城市總價1000萬以上豪宅同比增長44%，深圳、廣州、武漢等同比翻番。單價5萬元/平方米以上豪宅成交同比增長43%，單價10萬元/平方米以上頂豪成交同比大增80%。
第六，二手住宅一房成交比重顯著回升，四房成交佔比延續增長態勢，三房成交佔比止跌回升，180平方米以上大戶型成交比重明顯回升。
展望未來，新房方面，三房、四房成交比重有望繼續提升，90-120平方米中檔產品將更受市場歡迎，戶型小型化趨勢繼續強化，80-100平方米小三房、100-140平方米小四房兼具功能性和總價優勢，市場佔有率有望繼續提升。新一輪穩增長週期和一二手房倒掛的市場環境下，豪宅成交繼續放量，頂豪成交有望再攀高峰。二手住宅中二房、三房仍是成交主力，隨著二手房貸政策寬鬆，二手住宅消費降級趨勢或將適度扭轉，90-120平方米中檔產品成交比重或將重回上升通道。
2021年總結
01 三房持穩四房佔比續增，三四線消費降級二房比重轉升
（本節有刪減）
2021年，改善需求穩步釋放，三房產品依然穩居成交主力地位，四房成交佔比延續增長態勢。194個重點監測城市普通住宅成交資料顯示，三房戶型成交佔比54.45%，較2020年微降0.13個百分點，四房成交比重持續提升，較2020年增長0.69個百分點至20.72%。
一房成交佔比進一步降至4.85%，跌幅達0.67個百分點。二房成交佔比止跌回升至14.67%，較2020年微增0.21個百分點，但較2019年仍降2.23個百分點。
02 面積段中樞下移，主力100-140平佔比轉跌、70-90平逆市提升
（本節有刪減）
2021年，從面積段角度看成交結構，最為明顯的變化是，120-140平方米產品成交佔比由升轉降，而70-90平方米產品成交比重止跌回升。
此外，面積段增長中樞明顯下移，由2020年100-120平方米下移至2021年的80-90平方米，側面佐證需求結構更趨剛需化。2021年，各面積段中，成交比重增長最為顯著的80-90平方米，較2020年增長0.91個百分點至11.89%，而回顧2020年，成交佔比增幅最大的是100-120平方米產品，增長中樞明顯下移。
03 戶型小型化趨勢強化，120平以下三房、140以下四房份額再擴大
（本節有刪減）
2021年，戶型小型化趨勢進一步強化，120平方米以下三房、140平方米以下四房市場份額持續擴大。戶型小型化的根源在於房價快速上漲，購房者被迫讓渡居住面積和舒適度，以換取低總價和功能性的保全，高房價城市戶型小型化趨勢往往愈發明顯。
2021年，194個重點監測城市120平方米以下三房成交比重顯著增長，120平方米以上三房市場份額繼續下滑。其中，90平方米以下小三房產品成交佔比增長最為迅速，漲幅達到1.54個百分點，90-100平方米、100-120平方米三房產品成交比重延續增長態勢，較2020年分別增長0.32個百分點和0.92個百分點。
一線城市三房緊湊化趨勢愈發凸顯。受制於高位執行的房價，一線剛需購房者更為青睞100平方米以下小三房產品，其總成交佔比進一步升至64.14%，較2020年增加4.48個百分點。
表：194個重點監測城市四房產品各面積段成交套數佔比(略）
04 疊墅取代聯排晉升主力，120-160平經濟墅最受歡迎
……略……
05 千萬豪宅成交同比增44%，廣深漢倍增、一線頂豪再創新高
2021年，總價千萬級豪宅成交明顯放量。前11月，194個重點監測城市總價1000萬元以上豪宅累計成交44333套，同比增長44%。共計26個城市總價1000萬以上豪宅成交套數在100套以上，較2020年新增濟南、紹興、福州、西安等5城。
總價1000萬以上豪宅成交套數TOP20城市中，除佛山外，其餘19城2021年前11月成交規模均高於去年同期，北京、三亞、珠海等同比增幅都在六成以上，深圳、廣州、武漢等更是實現同比翻番。典型如濟南，2021年前11月總價1000萬元以上豪宅成交186套，同比增長94%，順利躋身TOP20序列。
頂豪成交表現頗為亮眼。上海、北京依然是頂豪聚集地，2021年前11月總價3000萬元以上頂豪成交套數皆超600套，穩居頂豪成交榜前兩位。其中，上海頂豪成交902套，同比下降21%，主要還是受限價、限籤政策影響，新房集中供應後遠郊區域的剛需盤供貨節奏明顯加快，核心區位的頂豪專案則較難拿到新的預售證，推售時間節點被迫向後延期，網籤備案也時有停滯。
杭州、廣州總價3000萬以上豪宅成交規模突破100套，成功入圍TOP5。例如廣州，受惠於財富高淨值群體的保值、增值需求，以珠江新城為代表的核心地段頂豪專案成交去化明顯加快，前11月總價3000萬元以上頂豪成交124套，同比增長38%。南京、青島、珠海、蘇州豪宅成交明顯發力，前11月成交套數較去年同期翻番。
高單價豪宅成交顯著放量，2021年前11月，194個重點監測城市單價5萬元/平方米以上豪宅成交128206套，同比增長43%。
深圳、北京、上海高單價豪宅成交保持高位執行。2021年前11月，京滬深單價5萬元/平方米豪宅成交規模都在3萬套左右，其中，北京豪宅成交套數達到30265套，同比增長38%，在TOP20榜單中的排名較去年提升1個位次。
廣州、杭州、南京高單價豪宅成交規模倍增。2021年前11月，廣州、杭州單價5萬元/平方米豪宅成交規模都在1萬套上下，較去年同期實現翻番，南京成交3036套，同比增長256%。反觀寧波、鄭州、福州等個別城市豪宅成交有所降溫，前11月單價5萬元/平方米豪宅成交同比降幅在兩成以上。
2021年前11月，194個重點監測城市單價10萬元/平方米以上豪宅成交13270套，同比大增80%。
上海、深圳、北京繼續包攬頂豪成交榜前三位，前11月單價10萬元/平方米以上豪宅成交12742套，佔所有樣本城市成交總量的96%。其中，上海成交規模超過6千套，高居頂豪成交TOP10榜首，深圳、北京成交套數同比增幅在200%以上，摘得成交榜亞軍、季軍。
廣州、三亞頂豪市場亦有不俗表現，單價10萬元/平方米以上豪宅成交均超過100套，較去年同期分別增長128%和521%，得以入圍TOP5。而南京、成都、重慶等城市頂豪成交在5套以下。
不過，豪宅市場火爆有一定巨大價差吸引投機套利的“虛假繁榮”成分。限價帶來一、二手房倒掛，豪宅尤其是單價10萬元以上頂豪套利空間更大，引發各路投資客拼搶。典型如上海，翠湖五集新房單價在16萬元/平方米，但二手房價格在20萬元/平方米以上，巨大的倒掛價差吸引投資客入場，更不乏藉資繳納認籌金的，翠湖五集最近一次開盤認購率超440%，搖號入圍的最低要求是要繳滿176個月社保。
06 二手住宅一房、四房成交走俏，上海180平以上佔比躍升
（本節有刪減）
分面積段來看，10個樣本城市整體成交結構變化不大，比重變化最為劇烈的面積段當屬180平方米以上大戶型，佔比從2020年的3.11%增長1.81個百分點至4.92%，主要原因還是受到上海二手豪宅成交放量帶動。
分城市來看，上海、北京140平方米以上大面積二手房成交比重顯著提升，上海140-180平方米比重升至3.96%，較2020年增長0.44個百分點，180平方米以上二手房成交套數同比增長近200%，比重更是增長6.50個百分點至9.44%，究其原因，在於上海新房積分搖號政策出臺，多數豪宅專案設定1：1.3入圍比例，迫使一部分社保積分不足以入圍搖號的改善客群轉投二手房市場。廣州、深圳、杭州、南京等70平方米以下小戶型成交主力地位進一步鞏固，廣州成交比重升至30.78%，較2020年增長2.90個百分點，深圳佔比升至37.61%，較2020年增長4.03個百分點，二手房參考價制度施行疊加二手房房貸額度持續緊張，倒逼部分資金實力有限的二手房買家消費降級，選擇更小面積段、更低總價房源。
2022年展望
07 展望：消費降級普宅小型化、別墅輕奢化，套利下豪宅繼續繁榮
展望未來，改善需求將持續釋放，三房、四房成交比重有望繼續提升，成交主力地位將進一步鞏固，而一房、二房受限於功能性不足，市場佔有率整體仍將趨於萎縮，比重短期反彈也不改長期回落走勢。
90-120平方米中檔面積段產品或將更受市場歡迎，成交佔比穩步提升。房價持續高位執行的核心一二線城市80-90平方米小戶型成交佔比有望繼續提升，而在三四線城市，100-120平方米仍將是最受購房者青睞的戶型，受到購買力制約140平方米以上大戶型產品市場份額或將有所回落。
戶型小型化趨勢將持續強化，80-100平方米小三房、100-140平方米小四房兼具功能性和總價優勢，市場佔有率有望繼續提升。尤其是一線城市，戶型更趨緊湊化，90平方米以下三房、120平方米以下四房成交比重有望保持快增。
別墅產品中，疊墅成交或將更趨活躍，成交佔比有望繼續提升，聯排別墅去化不盡人意，比重將繼續下滑，獨棟受限於供應不濟市場份額持續收縮。120-160平經濟型別墅市場喜愛度日漸提升，成交比重有望快速增長，而200平方米以上豪華別墅銷售放緩，市佔率或將繼續下滑。
豪宅成交繼續放量，一方面，在上海、深圳、杭州等一二手房價格倒掛的城市，巨大套利空間下豪宅打新熱潮難退，另一方面，在新一輪穩增長週期，購置豪宅作為重要資產保值增值手段，仍將被廣泛採用。預計總價千萬級、單價5萬元/平方米以上豪宅成交規模穩步增長，總價三千萬元以上、單價10萬元/平方米的頂豪成交規模再攀高峰。
二手住宅方面，二房、三房仍將是成交主力，一線城市首置客戶支撐一房產品佔據較高市場份額。隨著涉房信貸政策逐步糾偏，帶動二手房貸款審批適度放鬆、放款週期適度縮短，消費降級趨勢或將適度扭轉，90-120平方米中檔產品成交比重或重回上升通道。
本文為《2021年中國房地產總結與展望：需求篇》刪減版
完整版專題購買請諮詢：021-60867863 吳經理
排版 | Jenny
本文版權歸克而瑞研究中心所有 未經授權請勿隨意轉載
轉載註明出處：克而瑞地產研究(cricyjzx)多謝配合！
