鉅派房地產月報｜一線新房成交環比增10%
前言
11月，中國銀行間市場交易商協會舉行房企代表座談會，部分參會房企有計劃近期在銀行間市場註冊發行債務融資工具。隨後，多家城投公司及國企央企如保利發展等宣佈發行中期票據、超短融資券，房企 “冰凍”融資狀態似有所解封，本月房企融資量環比上漲。
01
政策盤點
中央強調“房住不炒”和“三穩”目標
11月，中央及各部委多次強調“房住不炒”的基調和“三穩”目標不變，房地產市場風險總體可控，房地產市場健康發展的整體態勢不會改變，房地產金融政策將保持連線性、一致性和穩定性，實施好房地產金融審慎管理制度，共同實現“兩個維護”。未來房地產市場調控仍將保持以穩為主。
國務院副總理劉鶴在《必須實現高質量發展》一文中強調，在“房住不炒"定位下，因城施策、分類指導，在目前房地產市場調控持續深化，房地產金融環境改善尚未明顯發力，市場預期回穩跡象尚不明顯的情況下，預計短期內各地將加速推進“因城施策”，部分調整壓力校大的城市將陸續推出扶持類政策，進一步穩定購房者置業信心，促進房地產市場的平穩健康發展。
保障性租貨住房持續推進
相較過去房地產市場調控政策重抑制需求輕增加供給、重行政手段輕市場手段的方式，近兩年調控政策更加註重供給側改革，解決供需不平衡的根本矛盾。11月，中央為全面落實房地產市場調控機制，出臺了“兩集中”供地機制，從土地段實現供給側改革，強調加快發展保障性租賃住房，加強老舊小區改造規劃，以逐步改變市場供應結構。
除此之外，住建部還發布了第一批城市更新試點名單，針對我國城市發展進入城市更新重要時期所面臨的突出問題和短板，因地制宜地探索城市更新的工作機制、實施模式、支援政策、技術方法和管理制度，同時及時向全國推廣試點經驗。
多地完善預售監管工作機制
為應對目前部分房企出現流動資金緊張的情況，避免專案建設資金不足，從而導致專案出現不能按時交付的風險，已有部分城市進一步完善了商品房預售管控，從預售條件、預售流程、預售資金監管等多方面出臺相關檔案或通知，不斷規範完善商品房預售的調控機制。部分城市預售資金監管更加嚴格和精細，另有部分城市靈活調整預售資金監管政策，促進提高企業資金使用效率。
北京、石家莊、漳州、廈門等城市收緊或加強了商品房預售發管機制，長春提出允許房地產開發企業在取得商品房預售許可證後對未預售商品房進行在建建築物抵押，成都透過縮短放款時限、設定現金保函機制、設定預售款監管基準外支取等方式保證預售資金具備一定靈活性。
各城市從預售機制監管力度方面不斷完善，避免樓盤“爛尾”情況的發生，切實保障預售資金實在應用於房屋的建設，確保房地產市場平穩健康發展，維護住房消費者的購房權益。
02
市場概況
供應：深圳、廈門集中放量
11月，29個重點城市新增供應面積1969萬平方米。
一線城市有所放量，4城新增供應面積377萬平方米，環比增加21%。深圳單月供應面積達107萬平方米，環比近乎翻番。
二三線城市供應同樣小幅回升，25個城市，11月新增供應面積合計約1592萬平方米，環比上升11%。武漢、成都、長沙、青島等單月供應面積突破100萬平方米，各城市環比漲多跌少，多數城市經歷了上月縮量，本月均有不同程度回升。廈門單月供應面積達33萬平方米，環比增87%。
成交：一線率先回升，環比增10%
11月，典型城市商品住宅成交熱度延續回落態勢，29個監測城市預計成交規模達1808萬平方米，環比微降4%。
分能級來看，一線城市成交小幅回升，11月預計整體成交新房320萬平方米，環比上升10%。北京、廣州、深圳隨著供應放量，成交持續回升，環比漲幅均在20%以上，顯著好於2019年同期，上海本月略有縮量，整體成交降至72萬平方米，不過居民購房熱情依舊高漲，整體成交熱度延續。
二三線城市成交相對偏低，25個監測城市11月預計整體成交1488萬平方米，環比下降7%，各城市分化持續加劇。預計12月“收官”或將迎來一輪放量，但整體漲幅有限。
庫存：6成以上城市庫存增加
11月，29個重點城市整體供求相抵。一線城市中深圳供應增加致使短期供應偏高。二三線城市中廈門、大連、長沙、南京、成都、徐州等供求比有所上揚。同時，多數城市存量及消化週期情況有所延長。
二手住房：10城成交環比增32%
2021年11月，10個重點城市二手房市場共計成交面積339萬平方米，整體規模環比回升32%，主要基於近期多城陸續放鬆按揭貸款支援首套剛需住房消費。具體城市看，深圳、成都均翻倍增長，北京、杭州、青島、蘇州也有3成以上漲幅，其餘城市也有不同程度增長，僅大連環比下降跌幅較大。
當前全國主要城市二手房住宅市場放量回升止步“7連降”，疊加臨近年底市場進入業績衝刺季，預計後續將保持回升態勢。
03
土地儲備
截至11月28日，全國300城經營性土地成交總建面達14337萬平方米，較10月全月上漲8%；成交總金額升至4118億元，環比微增2%。受三四線城市成交佔比提升影響，平均樓板價降至2872元/平方米，環比下降6%，同比上漲16%。
儘管三批次集中土拍規則略有鬆綁，但各能級城市溢價率環比均呈下降趨勢，尤其是二線城市，溢價率低至1.1%，再創歷史新低。
重點監測城市土地流拍現象較上月有所好轉。近期房地產信貸端政策有所調整，但民營企業的融資埠仍有待觀察，加之專案回款速度也有待加快，因此拍地積極性並不高，投資重點也將更聚焦於重點城市的優質地塊。
04
企業融資
融資總量
2021年11月，100家典型房企的融資總量為749.63億元，環比上升65.8%，同比下降40.9%。在9月底以來宏觀政策維穩的持續傳導下，11月9日中國銀行間市場交易商協會舉行房企代表座談會，部分參會房企有計劃近期在銀行間市場註冊發行債務融資工具。11月10日起多家城投公司及國企央企如保利發展等宣佈發行中期票據、超短融資券，房企 “冰凍”融資狀態似有所解封，使得本月房企融資量環比上漲，但整體來看，企業融資量仍屬於低位。從融資結構來看，境內債權融資501.61億元，環比上升89.9%；境外債權融資123.33億元，環比上升24.5%；本月資產證券化融資50.19億元，環比下降31.9%。
融資成本
2021年截至11月，100家典型房企新增債券類融資成本5.33%，較2020年下降0.88pct，其中境外債券融資成本達7.05%，下降1.01 pct，境內債券融資成本4.09%，較2020年下降0.41 pct。單月來看，11月房企融資成本3.80%，環比下降1.35 pct，同比下降2.77 pct。其中境外融資成本13.50%，環比上升5.32 pct，增長較大；境內融資成本3.42%，環比上升0.08 pct，同比下降1.51pct。其中境外發債成本因只有港龍境外發債，該司單筆債券成本較高。境內發債的企業中，保利發展、招商蛇口等發行了利率較低的債券，融資利率在3.08%-4.98%間，有能力發債的企業成本相對均較低。
企業表現
本月融資總量最高的企業為招商蛇口，融資總量約146.63億元，主要是發行了30億元的中期票據和30億元的超短融資券，此外為多筆子公司信託貸款等進行擔保以及進行資產證券化產品的發行。從企業梯隊來看，2021年1-11月平均額最大為TOP10房企，平均融資額385.3億元，融資總額同比上升4.32%，年內首次累計同比上漲；TOP31-50梯隊融資總額同比降幅最大，降幅達到45.27%。成本來看，4個梯隊均較2020年全年下降，其中TOP10梯隊降幅最大達到1.81pct，其融資成本也最低，為4.14%。
05
易德觀點
易德資本
執行董事
錢衛一
從近期政策吹風及與同業人士交流中發現，市場比較傾向於認為房地產行業會在明年二季度開始回暖。觀察已形成的房地產政策框架，不會有大的變化，而政策在具體實施時的上下尺度則為“房住不炒”和“防止硬著陸”。
目前行業正在經歷一輪出清，出清節奏逐步得到控制，第三輪土拍部分城市變現不錯，相關資料或許能從一個側面反映出市場的復甦態勢。未來房地產行業的金融屬性將弱化，而製造業屬性則會增強。
參考資料：
2021年11月中國房地產政策跟蹤報告
市場月報 | 11月樓市供應增加而成交跌幅擴大，地市流拍率仍高位
企業月報｜房企銷售拿地持續低迷，融資略有解封（11月）
資本月報 | 房企融資環境略有解凍，融創大規模配股融資（2021年11月）
土地月報 | 三輪集中土拍開啟，規則放寬下土拍熱度仍持續走低（2021年11月）
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