國內投資者借道QDII去美國“炒房”也能獲利頗豐。
據外媒報道，2021年全球房價漲幅創下了2008年金融危機之前的最高水平，而美國的漲幅也很可觀，資料顯示，10月份全美20個城市的房價同比上漲18.4%，彭博社認為，受新冠肺炎疫情和奧密克戎變異株的影響，全球房價上升趨勢將持續到2022年。
受益於美國房價的連創歷史新高，相關板塊的QDII淨值也走出了穩健增長的曲線。資料統計，六隻投向美國公寓、工業、辦公室等資產的主題基金2021年內平均漲幅達到了28%，不僅超越了大量投資於A股的基金產品，在QDII中也能排名前列。此外，美國即將迎來數萬億美元的基建投資法案的利好，業內人士預計將會對工業以及資料中心等REITs形成更為直接的提振。不僅如此，基建法案的落地也會對美國經濟增長有拉動作用，從而支援包括辦公室、零售、酒店等REITs的需求與發展。
2008年金融危機並不遙遠，當下節節走高的行情是否又有“泡沫”？業內人士認為，美國居民對房地產的購買更多與居民的收入增長相匹配。儘管房價處於歷史較高水平，但主要反映了居民的實際需求，泡沫成分較小。而未來美聯儲大機率的加息動作將會影響幾何？該人士表示，“總體看，除非美國利率水平調整過於迅猛，否則美國利率水平變化對美國房地產價格影響並不明顯。”
美國地產QDII業績斐然
目前，QDII基金的投資標的主要包括股票型基金、債券型基金和另類投資基金。其中，另類投資QDII基金的投資標的主要包括能源（石油、天然氣）、商品（農產品）、黃金和Reits等，而年內隨著美國經濟資料的強勁復甦，資金也大量湧入地產板塊。
據上週二公佈的標普CoreLogic Case-Shiller房價指數（凱斯.席勒指數）顯示，10月份全美20個城市的房價同比上漲18.4%；美國全國地產經紀商協會（NAR）的資料也顯示，截至去年11月份，美國二手房售價中值今年以來上漲14.5%至35.39萬美元，價格漲幅創2000年NAR開始公佈資料以來的新高。
單戶住宅的資料同樣強勁，單戶住宅售價中值今年以來上漲15.6%至36.26萬美元，價格漲幅創歷史新高，銷售量摺合年率至575萬套的歷史較高水平。近期美國房地產的火熱主要由美國南部地區拉動，美國南部二手房和單戶住宅價格漲幅超18%，而東北部、西部價格漲幅相對緩慢。下圖為過去20年，反映美國的20大城市房價水平的凱斯.席勒房價指數：
資料來源：彭博
房價的上漲帶動了相關股票等資產的回暖，國內的投資者也能透過QDII渠道享受到美國經濟乃至房地產的回溫。
據Wind資料顯示，市場中共有6只“高倉位”投資於美國房地產市場的QDII，分別為嘉實全球房地產、諾安全球收益不動產、廣發美國房地產人民幣等，幾隻基金雖然規模較為較為“小眾”，投資主題也並非熱點，但年內平均漲幅達到了28%，不僅超越了大量投資於A股的基金產品，在QDII中也能排名前列。以諾安全球收益不動產為例，該基金主要投資於發達市場上市的REITs，其中美國市場佔了最大權重，近六成，包含各細分種類的不動產行業，包括公寓、工業、辦公室、零售、倉儲、酒店、醫療、資料中心等。
是否有泡沫？業內人士這麼看
從美國房價曲線可看出，自2008年以來，美國房價在經歷了數年的調整後已經連續兩年迭創新高，那麼問題隨之而來：這是不是新一輪的泡沫在醞釀？又是否會在未來某一天再次經歷巨幅震盪？
掌管諾安全球收益的基金經理宋青認為，金融危機之後，居民對房地產投資更加理性，監管機構也加強對房地產、金融市場的監管力度，美國居民對房地產的購買更多與居民的收入增長相匹配。儘管房價處於歷史較高水平，但主要反映了居民的實際需求，泡沫成分較小。
事實上，目前市場對於美國股市、債市以及樓市前景的判斷仍得“看美聯儲臉色行事”。而近期為了緩解席捲全球的通脹壓力，已有多國央行加快了收緊銀根的措施，不少已經開始了加息操作。美聯儲的動向更是決定了全球市場的走勢，如果未來迎來意料之外的加息，資產價格或將被重新定義。
“總體看，除非美國利率水平調整過於迅猛，否則美國利率水平變化對美國房地產價格影響並不明顯。”宋青表示。美國房地產價格主要由美國經濟增速、居民收入及信心以及人口結構變化等因素影響。
回顧歷史資料，若將美國利率水平對地產行業的影響分兩個階段看，第一階段是2000年至金融危機之前，這個階段美國利率在1%至6.5%間寬幅波動。2001年美國利率從6.5%大幅下調至1.75%，並一直下行至2003年的1.0%，而2001年美國二手房價格漲幅超10%，2002年和2003年價格漲幅分別為7.2%和8.2%。如果僅是觀察這幾年情況可能會認為美國利率水平跟房價是負相關的關係。但如果看2003年至2006年，美國進入加息週期，利率水平從1.0%上行至5.25%，但是2004年和2005年美國房價仍錄得了8.9%和10.4%的漲幅。
第二階段為金融危機之後，美國進入低利率時代，利率水平在2014年以前一直維持在0.25%的水平，直至2015年開啟加息週期、並至2018年才回升至2.5%。同樣從2014年美聯儲加息預期升溫到2015-2018年進入加息週期，美國房地產價格仍錄得了近3.5%的平均漲幅。利率上行並未造成美國房價下跌。
宋青認為，美聯儲貨幣政策的調整依據深層原因主要是透過評估通脹水平是否合理穩定，勞動力市場是否充分就業。美聯儲能順利進入加息週期，更多是反映經濟以及居民的收入均在健康增長狀態，這些才是影響美國房地產市場的核心因素。
“因此，儘管近期美國加息預期在逐漸強化，一方面我們認為美聯儲仍會以較為溫和的節奏推動加息程序，美國利率水平不會出現過於迅猛的調整，另一方面美國經濟增長良好，加息對美國房地產市場影響相對有限。”
責編：汪雲鵬
