4天后，2021年就翻篇了。在這個極其魔幻的年份，北京樓市同樣經歷了大風大浪。
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上半年是水漲船高，熱門區域完成半年25%的牛市。儘管不算普漲，但稍有些流通的區域和社群都能感受到市場的溫度。一直到五六月份，大家看房熱情還是不低，房主預期更是漲了一大截。
到7月多校政策落地，學區房頭上像懸了一把達摩克利斯之劍。市場發生了肉眼可見的變化，具體表現為：沒人看房了。
尤其德勝、月壇、中關村這些頂級學區，一下被抽掉了價格支撐，成交量斷崖式下跌;二三線學區房信心同樣受挫，家長們都擔心被調劑，最終買了個寂寞。
同時北京二手房貸款額度收緊，且放款時間不確定，這件事對二手市場的交易量影響不小。
太多人賣房的目的是為了置換其他房子，既然不知道什麼時候拿到錢，索性只賣全款客戶了。
到了8月離婚政策落地，把無數騰名額買房、結婚買房的路子徹底封死，操作這件事本身的交易成本增加了，對購買力起到了明顯的抑制。
加上中途有疫情的影響，到了10月份二手住宅網籤就只有9340套，市場完全觸底。
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過去四個月，開發商迎來至暗時刻，可以說過去商品房時代20多年都沒這麼難熬。大量民營房企資金鍊斷裂，債務違約，生存問題都難以解決了，當然是顧不上拿地。
加上當時政策收緊，大夥兒對後續的市場預期不夠，導致北京10月份這輪供地流拍率達到60%。
但不少因素在11月有了變化，正如我們在《2022年，誰說北京樓市要大漲了？》中提到的，部分割槽域明顯有了回暖之勢。
到今天，我們對此愈加肯定。看12月至今的網籤，加上31號大機率有翹尾，最終二手住宅網籤預估在15000套左右。
坦白說，這個量達到了牛市啟動初期的標準，再點一把火就可以發射，只是現在缺的就是這點助燃劑。
近期的變化在於，銀行出額度了，房貸批覆和放款週期縮短，這甚至不算是利好，只能說恢復常態了。
其他還停留在上層“滿足購房者合理購房需求”的口徑上，只是說政策似乎是見底了，接下來還看央媽是否願意開啟一點水龍頭。
總之，當下的大環境和一年前的區別是：
經營貸政策收緊，離婚買房之路也被封堵，沒有解放出多少新鮮的購買力。
一些自媒體和中介還信誓旦旦地說“明年肯定大漲”，至少現在看還缺乏依據。
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當然了，小陽春至少是有的。上車還是要抓緊，不能掉以輕心，即使一些熱門板塊只出現10%的上揚，也能吃掉大家幾年的工作收入。
就說12月中下旬，我們在一線踩盤的發現：
新龍澤、雙井、朝青、德勝、月壇、清河、亦莊河西這些區域的標杆盤成交量明顯起來了，以上也是年初漲幅靠前的一線板塊，近期的二手房去化速度明顯加快。
也有些是關注度沒那麼高，但有一定流通的二線區域。例如傳媒大學、角門、舊宮這些板塊，等一線區域傳導完，年後也有一定上揚空間。
我們預測，在二線區域上車，同樣的價格現在可以買意向小區的中高層戶型，要是逐漸被挑沒了，四五月份可能只剩下次一點的樓層，或者戶型上做出捨棄，早點看房終究是好的。
有些朋友對房價的心態比較佛系，總認為可以退而求其次，想著這個板塊漲了大不了換一個。
只是沒意識到，你要是選到一些冷門區域的房源，不僅上班遠配套差，住著也不舒服，喜歡給自己找不自在。即使在北京也有大量五六年不漲的小區，買到這樣的房子，可能就是比別人少賺一百萬。要是真正經受過生活的毒打，就不會對房價不敏感了。
綜上，明年出現20%左右普漲的可能性很小，但該上車必須立刻上車。
